下周悉尼房市将继续升温

         过去四个月以来，拍卖清盘率稳步上升，创下了自三年前市场繁荣以来的新高。上周的拍卖清盘率为75.5%，即使低于之前一周的78.6%，这个数据还是很令人欣喜的。所有的这一切均表明房市尚未出现冷却迹象。

        上周末悉尼举办了422场拍卖会，而本周末为406场，相比之下去年相同时期，悉尼只有362场拍卖会。其中内西区和悉尼上北岸成为最受买家青睐的地区，二者本周末都将举行75场拍卖会，其次为悉尼南部地区的43场及东部地区的42场。Ryde有8场。紧随其后的是Strathfield，Bankstown，Leichhardt和 Ashfield，他们各自将举行6场拍卖会。

        目前，悉尼的拍卖清盘率已经连续七周高于70%，其中有四周的拍卖清盘率皆在75%以上。尽管待售房屋的数量与去年相差无几，但房产市场发展势头强劲，相比去年同时期高了20个百分点。虽然今年买家数量有所增长，待售房产的数量仍然低迷。

        不断增加的买家数量和低迷的挂牌房产量反映了投资者在悉尼市场是十分活跃的，不像多数其他业主，他们通常不信任“折价”房产出售。尽管股市开始复苏，投资者也变得活跃起来，然而那些颇具名望的房产的市场并未能在秋季回暖。

        据报道，上周末悉尼有9栋房产被以超过200万澳元的价格售出——这是最近几周来房市回暖的结果。下周末为女王生日假期，预计住房市场的发展将出现短暂的停顿，这通常也标志着比较安静的冬季销售季节的到来。不过，从它的强劲表现来看，房市的发展不太可能出现太过明显的减慢，尤其是如果下周澳大利亚储备银行决定再次降息的话。

澳最大开发商Meriton集团总裁的成功秘笈

      澳最大开发商Meriton集团总裁Harry Triguboff 在本月初向第七频道的Today Tonight 栏目打开了他在Vaucluse 的私人豪宅的欢迎大门，记者对其进行了专访。

      在一个5分钟的专访里，Triguboff 一边带记者Laura Sparkes参观了他的“小别墅”，一边分享了讨论着他成功的秘笈。在记者的跟踪报导中，Triguboff让记者见识了他那限量版的Bentley汽车，是澳洲仅有的2辆中的一辆。

      他表示，钱除了让生意更好做之外，对他来说并没有很大的分量。他说：“你必须努力工作。你想要更多的钱，你就必须更努力地工作，这是肯定的。如果你想通过更少的工作获得更多的钱，这是不可能的。”

      他告诉Sparkes，他的成功来自于有一个主意，然后一直坚持。他说：“我从来没造过一座别墅，我从来没去过工地上，我从来没有做过商业广告。我只是坚持了一件事情。我看到了房产市场正是时代的变化所在，我在50年前就看到了，我有过很多的争执，因为他们告诉我澳大利亚人如何才能获得一块土地，建造自己的房子，我告诉他们那样是不可行的。有些是不可行的。”

      “以前那只是一个梦想，结果怎样呢？他们没有将梦想付诸现实。”他说，公寓就像是他的孩子，他爱所有的房子。
      Triguboff表示，他事业成功的部分原因是他有足够的现金去做他想做的事情，而不是要依赖银行的资金。“我需求钱去产生更多的钱，购买一块炮火的地盘花费1亿澳元，那你得有足够的钱才能买到。”

      “如果你得靠银行的钱，那你会很难做事，因为他们就要开始告诉你‘你还得起吗？付得起利息吗？以及借钱的好处和坏处’。如果自己有钱的话，不用和任何人谈判，我有这1亿块钱我就可以做自己想做的事情。当我长大了，没人有这样一笔钱，所以也没有人知道我有这样一笔钱，这就是蜕变的时刻。这很难想象，因为你都不知道你到底需要多少钱？”

      他以自己的念想、主意经营着这家公司，Triguboff最后总结到，“我听取每一个人的观点。我询问他们的想法，然后听取之，然后自己多出决定。这就是我们所做的。”

      Triguboff刚刚过了80岁，他说：“我感觉良好，我在20岁的时候感觉很好，在80的时候也感觉很好，除非你说我不能像当年跑得那样快，或者游泳游得那么快。”

      “我觉得你应该试着去做任何你能做到的事情，你尽管努力工作，尽情地开车、跑步。当我变得没用的时候我就会退休，而且我会第一时间知道那个时候，然后马上退休。”

      他说，无论对他还是对于Meriton,前进的脚步都不会放缓。“机会越来越大，国家越来越强大，自然，钱也越来越多。”（Wendy）

      原文：http://www.propertyobserver.com.au/residential/meriton-s-harry-triguboff-shares-his-business-secrets-no-cottages-no-subdivision/2013052661574?utm_source=po&utm_medium=aida&utm_campaign=news

HIA：澳洲四月新屋销售创新高

        澳大利亚新屋销售上升，自2011年12月以来再创新高，维多利亚州，西澳大利州与新南威尔士州表现最抢眼。

        根据房地产行业协会（HIA）的最新调查显示, 4月澳洲新屋销售上涨3.9%，销售量超过6000。它延续了3月的强劲上升势头，当时的新屋销售上升了4.2%。其中维多利亚的独立式住宅销量增长了9.1%，西澳大利亚上升了9%，新南威尔士上升了8.1%，南澳大利亚部的新屋销售则上升了2.7%。不过，昆士兰的独立式住宅的销售下降了1.8%。

        澳洲上一次出现如此高的销售水平还是在2011年12月。如下图：

        4月份的新屋销售的上涨主要是由于各州（昆士兰除外）的独立式住宅销售上升了6.7%。相比之下,多单元住宅的销售下降了9.4%。

        “总的来说,最近新屋销售的发展势态是非常鼓舞人心的。特别是，独立式住宅市场走出了销售低谷。虽然多单元住宅的销售近几个月来一直呈下降趋势，但是2012年来取得的收益却并未减少。总的来说，截至今年4月份，近三月的销售额相比去年同期仍然高了51.7%。不过,我们也需要考虑到2013年之后的房市的长远发展前景”。 HIA资深经济学家Shane Garrett表示。

         Shane Garrett称“目前，我们的经济正处于一个过渡期。房市的复苏仍面临着一些问题。一般家庭对财产的支出仍保持谨慎态度，他们宁愿将钱用来偿还债务,而不是进行支出。另一方面建筑商和住宅开发商们面临着紧缩的信贷环境，这在一定程度上阻碍了房市的发展。对于经济复苏的而言，我们需要的不是经济的发展，同时我们需要扩大住房需求，各级政府领导也需要采取果断行动来清除政策障碍” 。

首次置业者数量创十年新低 期盼新的刺激计划

      由于首次置业的潜在买家并没有受到低利率的诱使，首次置业者的数量降至了近十年来最低的水平。

      统计局数据显示，在3月，首次置业者的房贷审批量占比由2月的14.4%降至14.2%，这是自2004年5月以来最低的水平。

      数据对比网站RateCity 的女发言人 Michelle Hutchison表示，低利率并没有像预期的那样将首次置业者吸引到房产市场。她说：“首次置业者发现，进入房产市场真的很困难。房贷的规模没有大幅增加，利率也降了。因此现在贷款按揭很划算，但是首次置业者初次进入房产市场有很高的门槛。”

      RateCity的数据显示，在过去的一年里，利率大幅下降，自从2012年3月以来，四大行将标准利率平均降了0.94个百分点（94个基点）。房贷公司Mortgage and Finance Association of Australia的首席执行官Phil Naylor表示，全国范围内对首次置业者的鼓励措施的减少是导致进入房产市场的新买家数量下降的主要影响因素。

      他说：“在全球金融危机时期，出台了很多的刺激计划，但是鼓励了大量的首次置业者。我认为他们现在在担心着以后将会发生什么，经济会好转吗？或者是经济即使好转了还有其他的隐患吗？”此外，Naylor认为，随着联邦大选的临近，人们在持着观望的态度。他说，潜在的买家经常会一直观望着，等待一场“大选的风波”。

      1300HomeLoan的总经理John Kolenda认为，潜在的买家在推迟着他们的购房计划，可能有以下几点可能。他说：“他们在观望，可能在想着鼓励措施是不是会再次重新出台。其次，更紧的借款或者更低的贷款价值比意味着他们不得不存更多的资金。”

      Kolenda认为，现在的房价不是那么的高，对于首次置业者来说更实惠，现在这是瞄准房产市场的好时机。（Wendy）




      原文：http://www.news.com.au/tablet/first-timers-shy-away-from-property/story-fnejnq06-1226649813382

如何更有效的选择物业

谈及到买房，绝大多数人都会认为这是一个很复杂、很漫长的过程，并且会花费大量的时间去调查与比较，自己对于物业的要求也会随之不断地发生变化，进而再去看更多的物业，一时之间，无法抉择。

我有接触过一对刚结婚的小夫妻， 为了能够寻找到一个称心如意的“家”，用了近乎一年的时间，看了五十多套物业。当他们再次坐在我面前时，言语中流露出许多无奈与悔恨，看得上的物业买不起，买得起的物业看不上，只有降低标准，想回头去买最初看好的几套物业时，却又被别人捷足先登。其间花费的大量人力、财力以及时间，就更是无法计算了！

    其实，选择一套合适的物业，并不是想象中的那么艰难。只要在前期做好准备，尤其是准确分析自身的情况，就能使我们更有针对性、更有效的选择物业。

    以下四个方面是我们在购买物业之前需要重点分析的：

1、 经济能力

a． 首付：这是我们购买物业的首要因素；

b． 按揭：这是由银行借贷而产生的每月供款金额；

2、 生活要求

物业所在位置，以及周边环境和相关公共设施，包括学校、交通、购物、公园等；

3、 住房要求

对于物业本身的要求，包括卧室数量、卫生间数量、面积大小、朝向、房屋格局等诸多因素；

4、 增值潜力

无论是自住，还是投资，我们都希望物业能够增值。针对这一点，除了周边环境，相关设施的影响之外，政府规划也会在很大程度上刺激该地区的房地产市场。

接下来，我们需要对以上内容进行排序，其中，经济能力当然是我们购买物业过程中最重要的一点，而住房要求和生活要求则需要根据自身情况以及家庭需求，对其中的细项进行主次分类。我们一般的原则是由大到小，先考虑生活要求，再考虑住房要求。比如有孩子的家庭，或准备要孩子的家庭，买自住物业时，都会把周边学校作为首要条件，而后，再去寻找该区域内符合住房要求的物业。另外，当我们购买投资物业时，肯定会把增值潜力放在首位。

有过买房经历的朋友们都知道，很难有一套物业能够满足我们所有的要求，这时候就需要进行必要的取舍。

以下三种情况是比较具有代表性的，希望能够给大家一个参考。

1、当我们非常中意某个区，但该区的物业价位却超出了我们的经济能力。这时候，我们除了另择区域之外，完全可以通过一些更积极的办法来解决矛盾。

我们可以在一些有增值潜力，而物业价位相对较低的区域，选择购买投资物业。这时候，我们便可以租住在自己喜欢的地方，生活投资两不误。

BIS Shrapnel经济师Jason Anderson介绍说，如果你无法承受别的投资工具的税务重荷，那么购买新的投资物业就是你最好的选择，因为这里有折旧回扣的好处。 这对于有着较高缴税比例的朋友们，就更能显示出其退税优势。澳洲房屋规划委员会Property Planning Australia主管Mark Armstrong说，“历史证明，凡是有政府在后面推动的税务利好政策都会对市埸带来很大的影响，税务优惠总会给市埸带来迫切的需求。”

2、 我们有着较好的工资收入，可以负担银行按揭，但由于参加工作时间较短等问题，没有积累到足够的首付。

此时，我们可以选择期房，也就是还没有完全建成，甚至还没有动工的物业。因为购买此类物业只需交付10%的首期款项，并且在整个施工期间（一般会有一到两年左右的时间），是不需要做银行贷款，自然也就不会产生按揭。我们便可以通过这段时间来积攒更多的购房资金。专家建议，如果是首次置业，贷款额最好低于房价的80%。因为澳洲政府规定：当贷款额超过房价的80％时，则需要按贷款额的1％付贷款保险，而且，也会降低贷款成功的机率。

另外，如果物业价位是60万以下，根据楼盘施工的进度，还可以免掉25%至100%的印花税，最高可以节省AU$22490。

3、一些单身人士或是刚结婚的小夫妻们在选择物业时，往往会因为考虑太多以后的事情，而去选择两房或者是三房的物业。当然了，如果经济能力允许的话，这完全可以。但是，对于一部份人群来说，这样的选择势必会让他们背负很大的经济压力，或者根本无法实现。

        其实，对于年轻人来说，现在无论购买什么样的物业，都只是暂时的一个家。随着收入的增高，以及对于生活要求的不断改变，必然会在几年后选择更好的物业。所以，此时完全可以选择购买一个较低价位的一房物业。

因为，即便是自住房，在某种程度上也属于一种投资，一个让我们最终购买“梦想之家”的跳板。

澳联储下调现金利率 悉尼房产市将如虎添翼

       澳联储本周二出乎意料的将现金利率下调25个基点，这对悉尼本来就开始上涨的房产市场而言无疑会起到一个推动作用，悉尼房产市场也将迎来2010年以来的又一个火爆年度。

       澳洲官方现金利率现在已经下降至历史最低水平---2.75%，低于2009年全球金融危机时期的紧急时期3%的现金利率。

       澳洲储备银行的此举表明他们对当前澳洲的经济形势仍存在一定的担忧，尤其是澳洲当前的失业率在不断攀升，国民收入也在不断下降，澳洲的部分行业仍处于低迷状态，迫切需要澳洲政府采取相关刺激政策。

       澳联储下调现金利率对于那些有房贷的业主和购房者而言是绝对的利好消息，尤其是考虑到房产市场当前正在逐步走出低迷期，走上复苏之路。

       悉尼的房地产市场今年以来一直表现不错，今年的前两个季度房价中位数都有所增长，这从悉尼最近几个月以来不断攀升的周末拍卖清除率就可以明显看出来。

       上周悉尼的拍卖清除率为78.1%，这是三年来的最高水平，悉尼四月份的平均拍卖清除率为十年来第三高，仅低于2002年和2010年房产市场繁荣时期的最高水平。

       悉尼的待拍卖房产数量在不断增长，与此同时，拍卖清除率也在不断攀升，业内人士普遍认为本周澳联储出乎意料的下调现金利率一定会为悉尼的房产市场增加发展的动力，尤其是到现在为止，已经有多家大银行已经同步下调利率。

       英文版：http://smh.domain.com.au/real-estate-news/interest-rate-cut-more-fuel-for-the-housing-market-fire-20130509-2j8on.html

八种因素可能推动悉尼房产价格上涨

悉尼房产从2012年底开始复苏。2013年悉尼房产价值预计将增长5% - 10%。八种因素可能推动价格上涨。

一、房屋供需失衡：2009/2010年度，供需缺口为7,600套；到了2010/2011年度该缺口扩大到了8,800套。2013年1月，悉尼月度房屋供给数量下降了6%，而年度供给数量下跌了13.1%。

二、人口数量变化：澳洲稳定的政治结构、稳健的经济增长、高收入就业机会、宜居的自然环境以及高质量教育体系等因素吸引海外人士源源不断地到悉尼学习、工作以及定居。截止2012年，悉尼人口数量超过了460万。预计到2036年，悉尼人口将增长到600万，其中人口自然增长占到69%，其余31%将来自于移民输入。

三、租金市场变化：在过去五年中，悉尼租金节节攀升，每年或半年房东会上调租金价格。即使悉尼租金价格每年都在增长，待出租房开放时间租客们身影仍然络绎不绝。悉尼公寓的高租金和低空置率吸引着众多房产投资者踊跃进入市场。

四、自我管理式养老金：自我管理式养老金（SMSF）购买投资房限制条件的放宽，使悉尼市场迎来了一股新的投资热潮。35岁以上、工作了大约十年的工作人士养老金储存资金超过$50,000或者更多，为投资房提供了首付。因税务上可享受到巨大优惠，许多人通过自我管理式养老金购买投资房。

五、悉尼高端豪宅市场：过去两年中，悉尼绝大多数豪宅价值下跌，降幅在20% - 40%不等。2013年初开始，悉尼豪宅市场开始慢慢复苏，拍卖清除率明显增高。如果这种现象可以延续到今年年中将增强潜在购房者信心，悉尼房地产市场将逐渐摆脱阴霾，稳步进入价值上升通道。

六、海外买家踊跃：悉尼特定区域的海外买家正在稳步增加。中国新领导班子的形成、今年印度尼西亚政党交替等因素加快了海外买家进入澳洲市场的步伐。在2011/2012年度，澳洲政府审查并批准了5000份中国人投资项目申请，其价值约为160亿澳币，其中40亿澳币投资于房地产领域。 悉尼全新公寓项目也大受海外买家追捧。例如Zetland一个项目在3个月出售了大约150套，其中有个华人买家一下买入17套全新公寓。

七、购房新政出台：2012年10月1日实施的新南威尔士州购房新政策为具有公民或永久居留身份的首次置业者提供了巨大优惠。在2014年01月01日起，首次置业补贴将从$15,000下降为$10,000。要赶上末班车的首次置业者可能形成扎堆现象。

八、银行贷款利率：有些银行推出的特定房贷产品利率仅为4.99%，强烈吸引了购房者的目光。此利率已达到澳洲历史最低利率水平，为购房者还款减轻了不少压力。

房产专家John McGrath：经纪人最好的品质是不说谎

       McGrath地产集团总裁John McGrath本周通过社会媒体呼吁澳洲的同行们提升工作的透明度，停止用谎话去糊弄客户，认为只有这样澳洲的房产经纪人才有能力和来自世界其他地区的优秀经纪人们进行竞争。

       John McGrath说：“大多数房地产经纪人的声誉都不怎么好，这很大程度上是因为我们做的还远远不够，每个行业都会有声誉不良的从业者，仔细研究一下就会发现这主要是因为从业者没有很好履行自己的义务。”

       John McGrath先生指出：从整体来看，房产行业正在好转，但客户和经纪人之间的关系需要得到进一步的改善。一般的销售人员都倾向于说的太多，但最快最准确获取客户需求的方式是倾听他们的需求，上帝给了我们两只耳朵、一个嘴巴，就是希望我们可以很多的倾听别人的想法。

       John McGrath还敦促经纪人对客户的房产给与准确真实的评估价格，缘于职业的需求，大部分经纪人都天生乐观，这确实是一个好的特质，但有时候客户需要的是你告诉他房产真正的价值以及如何可以获得最大化收益，在这种情况下有些经纪人就开始说谎，给客户一个不合理的价格预期，但这其实是浪费时间、浪费金钱的做法。

       McGrath说：“当前的社交媒体让新闻的传播速度不断加快，坏新闻会很快被大众知道，这种情况下不说实话的经纪人最终还是会被众人揪出来，而那些诚实守信、为客户着想的经纪人也会很快脱颖而出。

       英文版：http://www.news.com.au/realestate/selling/john-mcgrath-real-estate-agents-must-stop-telling-white-lies/story-fndbawks-1226633787109