Wentworth Point发现之旅

Wentworth Point，一个还未完全开发的神秘地区，环绕着Parramatta River，依偎着Homebush Bay，是悉尼内西区开发的一个新水景楼盘。

附近的Sydney Olympic Park，和其广阔的公园绿地，还有旁边令人赞叹的水域美景毫无疑问吸引到了大多数人的目光。

 

但是经过周密的构建，Wentworth Point社区已经开始初具规模，对这个'秘密'半岛也提前制定了许多令人兴奋的计划。

A vibrant new water side community 一个充满活力的水边新住宅区

Wentworth Point正处于巨变。很快就会落成2,300套住宅，建筑风格各不相同，从平台屋顶式住宅和中高层住宅到可欣赏广阔水景的顶级高层住宅。

随着 Wentworth Point 居民的快速涌入，开放的大量公众区域可供他们休息娱乐。除了现有的悉尼奥林匹克公园绿地，在半岛前面，一个4万平方米的新公园将很快成为社区居民的聚集点，还有三个“袖珍公园”也已经投入使用，旁边是一个特大的海滩，空间很大，可以容纳自行车和行人。在去Parramatta的路上，Millennium 公园绿地和Bicentennial 公园之间有公交车专道和自行车专道。

在Rhodes对面还计划建造悉尼最大的游艇码头，配备帆船，赛艇和皮划艇俱乐部，成立广阔的购物区及餐饮区。这里将成为整个内西区的一个新商业中心。

悉尼奥林匹克公园轮渡码头位于半岛前部，来Wentworth Point参观的人可能遍及整个城市，新南威尔士州政府最近宣布升级码头设施，并增添25个新Parramatta River服务。许多人会意识到这个和谐水景社区离悉尼CBD只有16公里。

Everything a community needs 社区需要的一切

Wentworth Point社区当地居民已经组建了“Wentworth Point社区中心” ——一个不以营利为目的的社会组织，每周都会举办社交活动，例如烧烤或电影之夜，还有特殊兴趣小组，当地居民可以通过这个活动找到志同道合的邻居来分享自己的运动和兴趣爱好。

正是这种欢迎的态度，悉尼许多老年人抱着一种更积极亲密的生活方式，从孤立的远郊搬到了这里。他们中的许多人会在当地的娱乐俱乐部里消磨大部分时间，像是一个25米的室内恒温游泳池，健身房还有网球场。

在半岛尽头，随着学校的开办，年轻的家庭也开始进驻Wentworth Point ，学校有18个教室，操场靠近渡轮码头，交通便利。

Wentworth Point虽然没有建立大型购物中心的计划，但新的Homebush Bay大桥已经获准施工，将修建行人，自行车和公共汽车道，连接了Wentworth Point到Rhodes的交通和购物。悉尼奥林匹克公园旁也有大型的工厂直销购物中心，可以满足本地最狂热的消费者。

等你下一次去Sydney Olympic Park游泳，欣赏音乐会或体育赛事时，不妨抽点时间来Wentworth Point看看。在这个庸庸碌碌，还有很多未被挖掘的繁忙城市，找到一个宁静的海滨角落，这是何等的美妙。

中国房企百亿美元“出海”找钱

       国内开发商掀起了又一波扎堆海外投资开发的热潮。

        继10月份以40亿美元收购纽约一个项目后，绿地集团11月20日表示将在韩国济州投资60亿元开发一个旅游度假综合地产。这是继10月12日绿地以40亿美元收购纽约布鲁克林大西洋(600558,股吧)广场项目70%股权后，绿地在海外投资开发的又一个项目。

        除了绿地之外，今年以来，已经有多家房企开始在海外布局，复星、招商、万科、碧桂园等房企都在年初制定了“出海”计划，并已到具体实施阶段。

        同策咨询研究部总监张宏伟认为，中国房企“出海”不仅仅是战略布局上的考虑，更重要的是想利用国内房企在销售渠道的资源优势，吸引国内高端职业客群到海外置业投资。此外，打通融资渠道也是房企出海的重要原因。

        百亿美元“出海”

        绿地集团11月20日表示，公司将与韩国乐天集团合作，投资60亿元人民币开发在韩国济州的一个集酒店式公寓、免税店为一体的旅游度假项目，其中将建成1000间酒店式公寓，主要面对中国客群。

        在投资济州的同时，绿地在澳大利亚悉尼绿地中心的项目也在近期对外开放。“目前悉尼项目已预订150套，总货值超10亿元人民币。”绿地集团相关人士告诉记者。

        绿地方面相关人士告诉记者，公司目前已确定海外项目的总投资已超过100亿美元，今年年内实际投资已超30亿美元。

        不仅仅是绿地，今年以来，房企对海外投资的热情高涨。10月18日，复星国际（00656.HK）刚刚以7.25亿美元（约合44.18亿元人民币）从摩根大通手中买入美国纽约地标建筑物—OneChaseManhattanPlaza。

        而这只是国内房企今年在海外投资房地产项目的冰山一角。

        据中国海外投资联合会的数据，2012年以来包括碧桂园、中国建筑(601668,股吧)、中国铁建(601186,股吧)、万科、绿地、万通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定的投资计划，投资规模已达几百亿美元。

        据记者了解，11月中旬有10家国内房企正在美国组团寻找地产商机。在为期两周的行程中，这些房企将到纽约、旧金山、洛杉矶、加利福尼亚等几个城市进行考察。

        “预计未来一段时间，可能会频繁看到房企在美国投资房地产新的消息。”一家国际房地产顾问公司人士透露。

        张宏伟指出，无论是直接投资开发还是进行股权收购项目，通过这些投资有利于开发商在国际房地产市场上实现品牌全球化，而这对打通国际资本市场有重要意义。

        1.1万亿的蛋糕

        除了融资考虑，大量海外置业的需求也使绿地、碧桂园、万科希望抓住这部分新的商机。

        “我们在海外的项目，主要面对的是在国内有海外置业需求的客群。”碧桂园市场营销部一位负责人向记者表示，“在海外置业的人主要是投资和教育需求，国内的这种需求量相当惊人。”

        记者在采访中了解到，中国房企在海外房地产市场的投资额，也创下了新高。

        根据仲量联行近日公布的数据，今年中国在海外投资和购买房地产的交易额已突破50亿美元，刷新了2012年全年40亿美元的历史最高纪录。截至今年第三季度末，中国海外房地产投资同比上涨25%。

        而美国、英国、澳大利亚、加拿大、新西兰则是中国购房者和国内房企热衷的投资市场。

        据仲量联行公布的数据，美国成为了中国房企海外投资的首选，2008年中国房企在美国投资只有2200万美元，但到2012年这一数字涨至17亿美元。此外，至今年第三季度末，今年中国人在欧洲购买房产的交易额已接近20亿美元，同比上涨25%。今年在澳大利亚商业地产市场的交易额接近5亿美元，较去年同期上涨了近一倍。

        中国海外投资联合会预计，未来中国个人投资者海外置业的规模将超过1.1万亿元人民币。

        国内强劲需求向海外的转移，在一定程度也对一些国家的房价产生了一定影响。“英国的开发商十分看重中国购房人和投资者，不少面对海外销售的楼盘，还专门开辟了中文解说的销售团队。”英国邦瑞房地产公司中国区总经理白兮表示。

        不过，外国买家特别是亚洲和欧元区买家，已经引发了英国对房地产出现泡沫的担心。

        分析人士认为，英国对外国投资者增加征税极有可能为资本利得税：在转售非居住的房地产获利时，需要缴纳28%的资本利得税。

中国地产投资者仍最爱欧洲、美国、澳大利亚

        前三季中国海外房产投资同比涨25%

　　

        今年以来，中国海外房地产投资继续大幅增长。 根据仲量联行公布的数据显示，截至2013年第三季度末，中国海外房地产投资同比上涨25%。2013年迄今为止，中国海外房地产交易额已突破50亿美元，刷新了2012年全年40亿美元的历史最高纪录。与中国国内房地产投资市场的17%季度环比增长相比，海外投资的大幅增长更为让人瞩目。据悉，中国房地产机构投资者海外投资的目的地总体仍然保持不变，表现最为活跃的市场为欧洲、美国、澳大利亚和新加坡。其中，中国房地产机构投资者在欧洲的交易额自2012年以来持续增长，2013年第三季度末已接近20亿美元，同比上涨25%。

　　

        仲量联行全球资本市场部研究总监DavidGreen-Morgan 指出：“过去三年间，欧洲地区一直是中国投资者最先关注的地区，其中大部分的房地产交易是在英国达成的。2013年，这种趋势得以持续，但交易地范围有所扩大，已遍及整个欧洲大陆，同时投资者对南欧和中欧地区的投资兴趣也有所增加。”

　　

        仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏表示：“迄今为止，中国海外房地产投资主要集中在全球的国际化城市和门户市场，如平安集团在伦敦，绿地集团在纽约以及Bright Ruby在新加坡等。不过，中国房地产机构投资者的投资关注点不尽相同，不能一概而论。尽管主权财富基金和保险公司目前表现最为活跃，但房地产开发商、企业集团和私人投资者等其他投资者的海外投资也日渐展开，这些不同的投资者有着各自不同的投资视角和目标。”

悉尼西部地区投资者变卖房产套现获利

       趁着目前悉尼房产的行情正旺，越来越的悉尼西部地区的投资者选择抛售房产，套现获利。

 

        悉尼西北地区的中介们透露，Kellyville，Bella Vista，Auburn，Merrylands，St Clair，St Marys和Guildford地区由投资者出售的上市房产数量猛增了150%。

 

        Starr Partners 地产公司的行政主监Douglas Driscoll先生称：“有些投资者开始担心现在的市场行情能否持续下去。他们选择趁目前消费者信心回升、房东也还占据市场优势的市场来卖房。有些人甚至担心房价在2014年年初会回落。”

 

        在度过了全球金融危机的阴霾之后，悉尼大部分地区的房价在2013年都实现了两位数的增长，房市也稳定地步入了下一个增长阶段。在此期间，很多中长期投资者都获得了可观的收益。

 

        “越来越多的投资者开始认为房市要降温了，”Driscoll先生称，“出租房空置率开始回升，市场上的竞争也越来越激烈……因此很多投资者现在见好就收，开始卖房了。”

 

        房价增长的强劲势头使得很多人担心澳洲房市可能存在泡沫危机。但Driscoll并不这么认为，他解释道：“很多人都没有想到的一点是，房市并不是只有繁荣和崩盘这两种极端。”“房市会自然而然地进入一个平台区。在我看来，房市在进入平稳时期之前，还会再涨价10%。而这可能会发生在未来六个月、一年或者两年。现在预测这些还言之尚早。”

 

        现在卖房的投资者倾向于将所得的利润用于探索其他多元化的投资。“他们不会只拿着现金就心满意足地收手，而是会重新投资其他市场。”

 

        投资者们现在或许是在迫不及待地卖房，但买房的主要群体也还是投资者。澳洲统计局最新的数据显示，新州首置业者在新房贷款市场中的占比只有6.8%，创下史上新低。

 

        “在短期内，首次置业者买房仍不容易。虽然空置率上升且租金收益开始下降，但投资者的买房热情在2014年不会冷却。”

澳洲房产快速上涨或将持续到明年年底

        对于未来房价走势，《悉尼晨锋报》认为：“澳洲房产市场的升温趋势在短期内不会停止，重点地区的房价快速上涨将至少持续到明年年底。”

    

        房产市场分析师米歇尔称，低息不但促进了民众买房，同时吸引了大量投资者进入市场，在过去几个月中澳房地产市场的投资活动已明显活跃，多项数据显示澳地产正处于复苏状态。 同时，澳央行认为目前2.5%的通胀环境依然非常温和，这为降息留出了充分的政策空间，而且央行多次明确表示希望投资者将资金投入楼市，以抵消矿业投资低迷对澳大利亚经济的冲击。

    

        西太银行首席经济学家比尔博士认为，供求关系引导着房地产市场向前发展，未来央行将很有可能采取继续降息的举措来支撑楼市保持坚挺。

     

        然而，对快速上涨的房产市场表示担忧的人士亦不在少数，瑞银集团分析师默特表示，创纪录的低利率将严重助长澳特别是悉尼地区的房价虚高，而继续推高已在高位的房价将是很危险的行为。

     

        根据IMF的最新报告，在悉尼一个平均收入的民众要花9.2年才能付清房债，还贷负担全球排名第七，甚至高于伦敦、纽约等世界顶级城市。

     

        星期二澳洲央行开会议息：多数经济学家认为不降息 虽然陆克文可能希望澳洲央行明天（星期二）再次降息，以助现任联邦工党政府在下周六大选一臂之力，但他将会失望了。

    

         绝大多数经济学家的共识是，澳洲央行（RBA）将保持官方现金利率在2.5％的历史最低点不变。

    

        德意志银行（Deutsche Bank）经济学家O＇Donaghoe说，“澳洲央行将会静观其变。” 澳洲金融市场的数据显示，期货定价认为明天澳洲央行降息的可能性仅为7％。

     

        然而，金融期货显示的11月降息的机会大大增加，高达60％；而在12月降息的可能性为76％。 由于矿业投资热潮蜿蜒而下，澳洲联储一直寄望于地产行业能够“撑起一片天”。在澳洲央行八月份的开会记录中，人们已经注意到央行在逐渐把注意力转移到了建筑和地产行业。 “住宅价格在近几个月来进一步增加，拍卖清除率处于高位。” 澳洲央行又进一步指出，随着澳洲人口的持续增长，预计住宅投资会出现上升。

修建Badgerys Creek机场是满足西悉尼扩张的关键

        一个联邦政府-州政府共建的开发机构表示，西悉尼需要在Badgerys Creek修建一个机场来带动新的铁路线延伸向西部，而不仅仅是通往市区。

 

        澳大利亚悉尼地区发展机构，Regional Development Australia Sydney，是一个由联邦政府和州政府代表人员组成的机构，该机构表示，需要修建一个机场为悉尼西部开发指引方向。

 

        该机构在起草的州政府西部就业战略中指出，“考虑到悉尼目前和将来长期的投资和开发，在联邦土地上修建一个机场具有长期的潜在战略意义，对大悉尼西部的开发来讲意义更大。”

 

        联邦政府表示，在第一任任期内将决定在悉尼再建一个机场——几乎可以肯定建在Badgerys Creek。但即使这样，也不可能在今年开建。

 

        Mascot机场母公司Sydney Airport Corporation有权否决兴建、运营该新机场，但据了解，至少2年内不必作出该决定。该机场也需要新公路和潜在铁路支持，但Barry O'Farrell州长声明他不愿花钱再建一个机场。

 

        由工党组建的前联邦政府进行的一项调研显示，基本改造通往Badgerys Creek选址的道路，如Elizabeth Drive，将至少花费1.92亿澳元。

 

        然而，更大规模的基础设施改造耗资将超过10亿澳元。这些包括扩建13公里西南走向、通往Leppington的铁路线。自20世纪90年代起，西南走向的铁路线的规划就一直包括最终扩建到Badgerys Creek的一个机场，联邦政府在此拥有1700公顷土地。

 

        据了解，尽管有消息如此声称，但联邦内阁在周一的会议上并没有讨论Badgerys Creek机场。

        Regional Development Australia仅仅是其中一个支持在Badgerys Creek修建机场的机构，因为这样有潜力推动悉尼西部的发展。

 

        其在悉尼的委员会首席执行官Tim Williams表示，国际都市之间激烈竞争的不只是机场容纳能力，还有通往机场的公共交通。Williams博士说：“目前，我很少听到这方面的消息，在当代，这种整合对成功来说至关重要，在关于修建悉尼第二个机场的规划时应优先考虑这里。”

 

        Regional Development Australia悉尼区主管Bob Germaine表示，在Badgerys修建一个机场可以起到一种催化作用，将带动建设廉洁悉尼西部各区的南北走向公路和铁路，“必须有一个新理由，推动整个悉尼地区商品和服务实现更好的流通。”

中国大妈抢购澳洲公寓 赢家还是冤大头？

         澳洲房地产评论家们注意到，现澳洲出现了10年来最大的投资资金流入，尤其是悉尼市场。澳大利亚最大房贷融资集团的最新数据显示，最近几个月， 近50%的房贷贷给了投资者，而非自住购房者。澳洲的新公寓有较大部分卖给了中国人。我在悉尼好几个商场都看到华人中介推销公寓的摊位，西人基本视而不见 他们。悉尼这些华人中介没有二手房源，也没有什么西人客户，专做华人的生意。华人地产中介纷纷将目光投射到中国，在中国到处开展销会，推销澳洲公寓。今年 9月份的北京房产展，海外房产占70%，就很说明问题。

        中国投资者抢购澳洲公寓，到底是赢家还是冤大头？澳洲地产热点网的总裁Terry Ryder撰文“Australians shouldn＇t fear Chinese buyers, but should fear the developers marketing to them”针对中国投资者购买澳洲买房这件事，发表自己独到的见解。现摘要翻译如下，供投资者参考：

   

        中国投资者购买澳洲买房，在澳洲房市掀起了一场融合了危机、丑闻和愤慨的新风暴。这带来了澳洲所有常见的歇斯底里和以讹传讹， 认为中国投资者控制了澳洲；我们正在遭受看不见的侵略；中国投资者挤走了澳洲当地的首次置业者；中国投资者正在制造房地产泡沫等等。

        我们有一些满怀希望的买家在拍卖会上竞价失败，然后就开始抱怨。因为中标者长得像亚洲人，于是受害人一口咬定他们是中国投资者。可中标者他们完全有可能是第二代澳洲人。

这不禁让人回想起1980年代，大量日本资金的涌入时在澳洲的报纸上掀起了一阵排外狂潮。SQM Research的董事总经理Louis Christopher本周形容说，澳洲现在对中国投资者的反应也是类似。“当前这种对中国人可能会买光我们房子的恐惧仅仅是出于仇外心理。”

        如果这当中真有什么值得愤慨的，那也只有一件事——那就是澳洲开发商和他们的营销人员以高价把不良物业兜售给远道而来的投资者的方式。这种做法并不新鲜。开发商一直就把异国他乡的投资者视作肥羊。

        首先，他们可以趁机摆脱那些卖不掉的房子，那些真正的本地买家根本就不会去买的房子。其次，他们可以进一步建设新房，专门卖给 那些远方的投资者，哪怕本地市场已经供过于求甚或陷入低迷。这种现象前几年在黄金海岸出现过，令中国投资者蒙受很大损失。现又正在墨尔本内城区重演，据 SQM Research研究机构统计, 墨尔本CBD 空置率为7%, 内城区Docklands空置率为7.2% ，内城区Southbank空置率高达7.8%（注：澳洲绝大部分地区的空置率低于2%），但开发商还在不断建公寓房并说服中国与亚洲投资者来购买。（注：未来五年内，悉尼内城区将兴建2.5万套公寓，投资者应防范风险）

        从前，受害者来自其它州、西方国家或新西兰。而现在，亚洲成了目标，特别是中国。开发商的营销团队正在把路演搬到中国，他们使用具有欺骗性的手段诱使那里的投资者购买萧条市场中的高层公寓。

我会建议澳洲置业者采取相反的做法——像躲瘟疫一样避开所有中国投资者聚集的市场。因为卖给他们的都是供过于求的产品，而且价格往往高于真正的市场价值（注：据悉尼晨锋报报道，这类房产高出市场价值25%）。这些可不是明智的投资者会想涉足的市场。

开发商海外大肆盖楼卖给中国土豪

       中国房地产企业进军海外市场，首选目标往往是中国人比较集中的国家和地区，如美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰、马来西亚、新加坡和日本

         到境外去开发房地产，把房子卖给中国人！这是中国房地产企业最近的流行趋势么？

        中国房地产企业的大手笔，再次吸引了全世界的目光。日前，有消息称，来自中国的投资者在悉尼购买逾6亿澳元土地开发项目，房地产已取代矿业成为澳外商投资审批最大类别。中国房地产企业扎堆奔赴海外开发潮再一次成为业界热议的话题。

        名企扎堆出海

        尽管目前从公开报道无从得知，是哪家中国房地产企业在澳大利亚进行这项开发，但这绝非中国房地产企业第一次大手笔投资海外开发业务，也不会是最后一次。

        中国知名房地产企业大规模投资境外房地产开发业务，有公开报道可循的是2006年，由上海实业集团联合百联集团、锦江国际集 团、绿地集团等上海产业巨头，在俄罗斯圣彼得堡芬兰湾畔共同投资13.46亿美元的“波罗的海明珠”项目，该项目于当年3月25日动工，使用面积达143 万平方米。

        而中国房企进军海外，有名可考的最近一笔是今年10月12日，绿地集团与美国森林城公司签署协议，绿地集团持股70%，成立合 资公司，共同收购布鲁克林大西洋广场地产项目。该项目总投资将超过50亿美元，是纽约最近20年以来规模最大的房地产单体项目。公开资料显示，绿地集团在 海外已成功进入美国、韩国、澳大利亚等6个国家。

        实际上，中国一线的房地产企业，几乎都没有缺席这场进军海外的狂欢。

        今年初，中国地产一哥万科正式对外宣布，从美国老牌房产开发商铁狮门买下美国旧金山富升街201地块70%股权，从而进入美 国。而万科的同城兄弟金地集团则在去年9月就完成了对中国香港星狮地产56.05%股份的收购，并于去年12月21日正式更名为“金地商业集团有限公 司”。

        同样是去年，大连万达、泛海控股与俄罗斯北高加索度假村公司，签署了一份总投资25亿—30亿美元的意向协议书，计划在莫斯科、圣彼得堡、北高加索或俄罗斯其他地区建设大型文化、旅游和商业的综合设施。

        另一个值得一提的是碧桂园，这家目前在中国惟一可以跟万科抗衡的巨无霸房企，去年在马来西亚南部柔佛州首府新山一口气投资了5 个房地产项目，目前已经进入销售期。推出的数千套住宅遭到热捧，据称至今年第三季度回款金额超过百亿。据传，碧桂园已经着手项目布局，未来广东省内项目、 省外项目以及境外项目的比例将达4∶4∶2，根据这一战略，未来碧桂园的海外项目将占两成。

        公开资料显示，2012年以来，包括万通、首创、中国铁建、SOHO中国等十多家一线房地产企业，都已经在海外有房产项目或确 立投资计划，投资规模达动辄数亿美元，大的几十亿美元也不稀奇。“不进军海外市场，都不好意思自称一线房企了。”一位长期关注一线房地产企业的评论人士如 此调侃说。

        把房子卖给中国人

        根据公开资料显示，碧桂园在马来西亚的房产项目，今年上半年开始发售，创造了半月内销售1200套的骄人业绩。值得注意的是， 超过60%的买家是中国人。碧桂园方面解释说，中国人在海外投资置业，对海外公司不甚了解，沟通上也常遇困难，碧桂园等境内大型企业，具有品牌优势和认同 感，更容易被接受。而且，中国的开发商往往通过境内的销售网络向客户推销自己在海外的项目。

        而实际上，中国房地产企业进军海外市场，首选目标往往是中国人比较集中的国家和地区，如美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西 兰、马来西亚、新加坡和日本。最近几年，这些地区来自中国内地的买家激增，房地产市场快速升温，甚至在美国和欧洲，有些当地原住民已经公开抱怨，中国买家 的涌入抬高了房价。

        某地产中介机构对温哥华近年住宅成交情况的监测显示，温哥华2011年以来，住宅成交量均保持了三成以上的增长。全球不动产服 务商第一太平戴维斯的资料也显示，来自中国内地的购房者已经成为新加坡私宅最大的购买群体。而在2010年之前，新加坡私宅的境外买家主要还是印度尼西亚 人和马来西亚人。

        第一太平戴维斯的报告还显示，自2005年起，中国内地投资者的境外投资力度每年增长大约35%。2012年，中国内地投资者直接参与的境外投资达到1150亿美元，专家预计2013年的统计数据可能超过1720亿美元。

        中国开发商在境外开发的楼盘，不可能完全指望靠“出口转内销”，全部由中国人消化。例如，根据泰国相关法律规定，在泰国开发房 地产，在出售时有40%必须留给泰国人；马来西亚的法律也有类似规定，商品房的1/3必须出售给当地马来人。但是不可否认，来自中国内地买家的托底，给了 大部分远赴海外淘金的中国开发商相当的底气和信心。

        对此，万科总裁郁亮通过媒体更是赤裸裸表示，在进军海外选择目的地时考虑的是“中国人想去哪里，哪里的中国人最多，我们就去哪里。”

租房市场收缩 多城市租金增速逊于房价增速

       最近几年，澳洲的租房市场一直相对紧缺，现在看来这种趋势或将有所改变。

       澳洲房屋业协会和RP数据中心最近研究指出：现在出租房产中空置的很多，这种趋势在过去三年中一直延续攀升的趋势，租金收益率也正在逐步下滑。

       就现在的形势而言，在当前的低利率的冲击下，租金市场的黄金时机已经过去，很多人都开始觉得购房是不错的选择，而且现在很多地方买房要比租房换算很多。澳洲房屋业协会最新研究报告指出：过去一年中澳洲的租房空置率不断攀升，差不多已经回升至2009年年中的最高水平。

       2013年2月，澳洲租房空置量高达3.5万套，空置率为2.3%；5月份下降至3.2万套，租房空置率为1.7%；但随后8月份，空置租房数量再次攀升至3.6万套，空置率也接近2.5%。

       虽然租房市场的走弱很大程度上是因为较低的现金利率水平，但我们也需要思考一下其他因素，过去10年中，人口的不断增长使得对租房等的市场需求不断攀升，在金融危机初期，移民数量的增长对租房市场的膨胀也起到一定的作用，但随后境外移民数量的不断下降也对租房市场产生很大影响。

       RP数据中心研究指出：尽管首府城市的房价在不断攀升，租金收益却呈现下降状态，而且在未来一年中这种趋势很可能进一步延续。9月份首府城市的房价指数上涨5.7%，单元房上涨4.4%；与此同时首府城市的别墅租金收益仅上涨3.1%，单元房仅上涨2.6%。

       RP数据中心的分析师Cameron Kusher指出：租金收益的年增长率很少会超过房价的增长率，但在2008，2011和2012年，房价的下跌使得租金收益增长率高于房价增长率的现象。

       他说：“考虑到租金收益率取决于房价和租房率，如果房价增速超过租金增速，租金收益肯定会受到影响；如果我们关注一下租房率就会发现大部分首府城市的租金收益率要么增速很慢要么呈现下滑趋势。”

       过去一年中，首府城市的租金增长率为：悉尼3.6%、墨尔本2.1%、布里斯班2.3%、阿德莱德2.5%、珀斯4.6%。

       RP数据中心的售房数据显示：2013年5、6、7三个月里，首府城市的售房量比去年同期有所增长，这会使得租房市场的需求量不断减少，也会降低投资者投资租房市场的热情。对于悉尼、墨尔本和珀斯这样的首府城市而言，过去一年中房价的增长速度已经超过租金增速，而且还将延续，这肯定会在未来一段时间里影响租金收益。

       对于投资者而言，好消息是尽管很多银行都预期澳联储在今年年底之前会再次下调现金利率，但大部分都认为未来一年里租金不会下降。

       英文版：http://www.realestate.com.au/blog/demand-on-rental-market-easing/

明日之星MEADOWBANK

从去年到今年以来，随着RHODES地区的开发接近尾声，与其隔岸相望形如姐妹，地处PARRAMATTA河北岸大悉尼中心地区的MEADOWBANK，因其优越的各方面条件和相对较低的价位越来越受到各级开发商和精明投资者的关注。

地理位置：得天独厚

MEADOWBANK向东距City 不足15 公里，向西距PARRAMATTA仅10 公里，向北距EPPING 和MACQUARIE 大学7 公里，向南距STRATHFIELD 7 公里，地理位置得天独厚，隶属北区，南边临水，与RHODES遥遥相望，如果说RHODES 是几年前南岸的一颗明珠，那么MEADOWBANK就是北区的一颗明日之星。

交通便捷：水路，公路，铁路四通发达


在MEADOWBANK有轮渡沿PARAMATTA 河可直达CITY 或PARAMATTA，西边火车站15 分钟一班25分钟即可到CITY，北边处于东西主干道VICTORIA 路中间，20分钟可到CITY 或PARAMATTA, 东边临近南北大动脉3号公路，上 去EPPING 到HORNBY，下经STRATHFIELD 到 HURSTVILLE 非常方便，是一个可以快速到达东西南北的中心地区。

社区资源：教育，就业，医疗资源丰富，购物方便

教育：区内的小学Ryde Public School设有OC班，中学Ryde Secondary College设有精英班, 附近有多间TAFE, 乘火车或巴士20分钟可到MACQUARIE 大学，是典型的好学区之一。

就业：开车7公里10分钟左右可到著名的科研和商业中心MACQUARIE PARK， 也就是‘澳洲硅谷’，澳洲很多大公司的总部所在地，是著名的白领区。因其便捷的交通，绝大多数情况下都可在半小时左右到达各区工作场所。


医疗：区内有多间诊所，向南开车5分钟可到CONCORD 医院, 向北数分钟之内可到RYDE 医院 或MACQUARIE 大学医院。


购物：Meadowbank 购物商场及水边咖啡店近在咫尺, 步行15分钟或驾车2分钟即可到达Top Ryde 大型购物中心 或者RHODES购物中心，10分钟车程可到华人重镇EASTWOOD 或BURWOOD.


居住环境：优美舒适


楼下即是水边及公园，绿地和运动场环绕区内, 其大型netball 和football场地经常成为各个学校的训练和比赛场所，是一个集河边休闲及运动的理想区域，加之MEADOWBANK背靠RYDE，是一个以HOUSES为主的区，所以整个区域内APARTMENT和HOUSE分布合理，景色宜人安静悠闲, 为澳洲传统高质量生活区，深受主流人士的喜爱。

人口分布：结构合理，质量高


区内年纪在20～40 岁的人占34%，澳洲出生人口占53%，中国移民占6.3%，所以这是一个以年轻澳洲人为主的社区，MEADOWBANK 隶属RYDE COUNCIL，在整个大RYDE区APARTMENTS 和HOUSES比例相对较低，所以人口密度也相对合理适中，又地处北区，深受各类有识之士的青睐。人口素质和家庭收入也都相对较高。


房价潜力：稳中有升，将成为未来投资热点


随着RHODES开发完毕房价已上到70～80万以上甚至百万左右，而与其隔岸相望的MEADOWBANK尚处于半开发阶段，房价尚处于50～60万左右，在整个北区也算是价位偏低，在未来3-5年之内，将成为悉尼最具增值潜力地区之一。

2012年6月至今，悉尼房产都发生些什么

据RpData最新数据显示， 澳洲首府城市平均房价指数继2010年十月滞长以来，终于又重创新高，这一波房价的上升从2012年6月开始直至今年9月底，累计涨幅8.7%。当然，这与季度涨幅5.2%，年度8%的悉尼房市强劲表现紧密相关。那么，让我们用新房销售的视角来回顾一下，去年6月至今，悉尼房产究竟带给了我们哪些独特的项目机会。

去年6月，最具代表性的是 由PAYCE开发的位于ZETLAND的East Village项目的正式公开发售，3个月之内销售完成90%以上的速度，在当时的市场看来是相当优异的成绩。East Village 是一个集住宅公寓，商业及零售店铺于一体的多功能开发专案，她为其居民提供了市场的便利及空中花园的休闲与轻松。紧接着，白金项目Platinum的到来，为Victoria Park 高达3billion的整体开发画上了句号。

 

 

  

参加完上周末为East Village预热的美食节，可以感觉到的是ZETLAND这个区域的文化多样性已经融入到了一种和谐的生活方式中，这也要感谢PAYCE对社区活动的支持，让这种生活方式得以传递给更多人。

十月，我们将目光从ZETLAND转移到Olympic Park。 在这个新兴的商业，就业，娱乐，体育的生活大都会，Australia Tower 项目2期陪我们度过了12年的最后一个季度。而“1 AUSTRLIA Ave ”作为压轴最后一期的到来，在今年3月，告诉我们，不论市场好坏，优质的项目总是可以给人带来惊喜，前4周销售110套的成绩在当时不温不火的市场，确实让人鼓舞。

 

  

现阶段AT II已经造到了6楼，预计在14年最后一个季度完工。

到今年6月，时过一年，PAYCE 在Riverwood 的 Washington Park 项目让人们看到了市场的巨大动力，还没开盘就通过内部订购销售90%，如果你还没有意识到悉尼市场的动能，似乎有点说不过去了。

是的，冲锋号已经吹响，两个月后的第二期，再一次证明了机会只会留给充分准备的人，大多数市场的看客可能这次连看的机会都没有。没有人生下来就有预判市场的能力，但市场给到每一个人的真实反馈都是公平的，只是有人先知先觉，有人后知后觉，有人不知不觉罢了。

 

7月，我们在WENTWORTH POINT 迎来了“The Address” 的第一期“Yukon”，与此同时，政府最新的关于Wentworth Point的规划蓝图也第一次清晰的展现在人们面前，更多信息请查看上一期的专家观点“有需求，就有解决方案”。

 

两个月过后，当Yukon的销售宣告结束，悉尼房产就这样完成了8%的增幅。这个时候我相信会出现两类人。一类人，习惯成为市场的看客，现在的论调应该是市场过热，泡沫将至。殊不知悉尼房产这十年的平均年增长只有2.5%， 是所有首府城市里最少的。可根据以往房价7-10年翻倍的历史表现，接下来3-5年出现巨幅补涨也是无可厚非的事。事实是8%的年涨幅已经回到了翻倍所需的步调，要把之前拉下的补回来，悉尼的年涨幅需要达到双位数。

 

是的，另一类人，现在在想的应该是如果跟随市场的节奏，在接下来3到5年里有好的投资回报，那么我会给你充分的理由，为什么下个月即将开盘的“The Address” 第二期是一个安全性极高的投资产品。问题是大家会选择做哪一类人呢？

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楼市涨价风吹遍全球 "中国房东"力量不容小觑

        全球房价再度加速上涨。投资者似乎从当前的房价涨势中看到全球范围内房地产泡沫的形成，或至少已感受到泡沫的威胁。

        中国房价持续走高，全球房价近来也出现一轮快速上涨的势头。越来越多的投资者担心，全球房价涨势意味着房地产泡沫再度开始形成。

        全球房价都在涨

        全球房价再度加速上涨，而且涨幅不小。标准普尔公司最新发布的标普/凯斯席勒房价指数报告显示，今年8月份美国大城市房价同比上涨12.8%，涨幅创2006年2月以来的最高水平。报告表明，虽然美国抵押贷款利率上升导致申请房贷数量减少，但美国房地产市场继续复苏。尽管美国房价不断走高，但2013年诺贝尔经济学奖得主席勒却表示，从全美范围内看房价依然是适当的。

        “涨价风”也吹遍整个欧洲。数据编撰机构Markit的调查显示，经季节调整后，英国家庭9月房价景气指数创纪录新高，由8月份的57.9进一步升至59.1，仅伦敦房价就同比上涨了10%，每套住房的平均价格达到54.4万英镑，创下历史新高。近日公布的第三季度瑞典首都斯德哥尔摩及其周边的普通家庭住房均价已达到每套62.3万美元，几乎是15年前的3倍。德国央行表示，自2010年以来，柏林、慕尼黑、汉堡、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫的公寓价格平均上涨超过25%。

        多个新兴市场国家的房价也不例外：中国70个大中城市9月份新建住宅均价再创纪录新高。自2013年3月起，印度房价已经超过了2009年平均房价的两倍。

        华人资金涌入

        在本轮房价上涨过程中，“中国房东”的力量不容小觑。来自德意志银行的报告显示，伦敦中心区域高端房产的买家当中，只有27%来自英国本土，而超过48%的买家来自新加坡、中国香港、马来西亚和中国内地。目前，伦敦房价已经完全脱离了英国总体房价水平的基本面，伦敦城的房地产市场正在演变成全球富豪尤其是华人富豪的财富“后花园”。

        根据高力国际的报告，2007年至2012年间，澳大利亚的外国（价格 动态 户型图 论坛）直接投资当中，中国所占比例增加了两倍，原因是投资者对房地产的兴趣浓厚，近期中国投资者对该国房地产的投资增长更高于矿产勘探开发。高力国际澳大利亚新南威尔斯州际行政总裁MalcomTyson表示，2012年中国投资者在世界各地的物业投资创下约40亿美元的新纪录，这个趋势将延续至今年。由于澳大利亚经济表现稳健，中国投资者对澳大利亚房地产市场的兴趣大增。

澳洲房价上涨 首次购房者销声匿迹

    

        随着悉尼成为国家经济增长的发动机，澳大利亚住宅区市场正在经历三年来最强劲的发展。

        但是，价格上涨也增添了新的担忧，在近期房市低迷之后，住房支付能力日趋严峻。

        特别是在澳洲东部，价格限制越来越多地被作为一种新的危险区域，。

        根据国家统计局Bureau of Statistics的数据显示，尽管利率前所未有的低，首次购房者的融资承诺数已经暴跌近22 ％。

首次购房者在贷款人数中只占13.7 ％ ，这是自2004年初以来他们占据的最低市场份额。

        省会城市的居住价值在10月上涨1.3 ％，一系列最新的月纪录推高了年增长率达到了7.9 ％ -是2010年结束的上一次繁荣以后的最高点。

        根据RP Data的Rismark的最新数字显示，东部沿海地区一直是承上启下的活动，悉尼居住价值在9月增加了2.5 ％之后在10月上升2.4％。

        “主要在这三个大城市，''分析师Cameron Kusher说，“在悉尼房价上涨后，墨尔本也不甘落后。即便是布里斯班，现在也出现了增长迹象。”

        RP Data的数据显示，悉尼在长期的弱势之后已经出现了强劲的表现，那时居住值勉强跟得上通胀。这时距上一个高峰之后，悉尼居住价值上升了9.1％ 。

        在墨尔本，发展热潮直到2010年年中才结束，在萎靡不振的几年之后，现在开始了稳定的增长。居住值在前一个月增加2.4％后，在10月份环比上涨了1.2 ％。现在仅比上一个高峰低0.8 ％。

        Mr Kusher 说，''从投资者的角度来看，你已经失去了进入这些市场的机会，因为投资效益下降了。唯一的例外是布里斯班，在那里住房会更实惠很多。''  

        在布里斯班，居住值同比增长1.4％，但仍低于其上一个高峰的8.4％ 。

        但在全国各地增长并不均匀。

        在阿德莱德（ 0.3％）居住值相对平稳 ，在珀斯（-0.2 ％ ），堪培拉（ -1.5 ％ ） ，和霍巴特（-2.3 ％ ）则有所下跌 。达尔文则上升1.6 ％ 。

澳洲房价全线上扬 10月份上涨1.3%

      11月2日 澳洲的房价上个月持续上涨，其中悉尼、墨尔本和布里斯班上涨最快。

      RP数据中心公布的10月份的房价数据显示：过去12个月里，首府城市别墅价格上涨7.9%，10月房价更是上涨1.3%，去年同期的上涨幅度为8.2%。

      RP数据中心的高级分析师Cameron Kusher指出：悉尼以2.4%的涨幅引领上涨势头，但布里斯班的表现也充分说明其他城市的房价也又不俗的表现。

      他说：“最有意思的事布里斯班的上涨势头相当强劲，在10月该地区的房价上涨幅度为1.4%，现在很多购房者都开始转变之前的观念，开始认识到布里斯班的房价并不像之前认为的那样便宜。”

      澳洲整个房产市场上投资者的活动都非常活跃，但是墨尔本和悉尼的购房者很可能错过了绝好的投资房产的机会，所以现在阿德莱德和布里斯班的房产市场才会如此的受欢迎。

      Kusher指出：悉尼的房产市场之所以表现很好是因为过去10年里房产市场都相对疲软，悉尼房价在三季度上涨5.5%，年度涨幅则更是高达11.6%。但是这种房价的增幅不大可能持久，因为房价成本过高在长期来看一定会成为一个严重的问题。

      他还认为：当前的悉尼房产市场已经出现购房力危机，悉尼的房价在很长时间都没有出现过这种状况了，这意味着利率的下调促使很多购房者涌入房产市场，但是即便当前的利率水平已经处于历史最低点，当前澳洲人还是存在购房难题。

      墨尔本房价10月份的增长幅度为1.2%，季度的增长幅度为3.8%，年度的增长幅度为7.8%，Kusher还认为另外一个可能影响房价的因素为失业率，如果失业率增值至6.25%，房产市场一定会受到较大影响。

      以下是2013年10月份季度澳州首府城市房价的增长状况：

      英文版：http://www.news.com.au/realestate/home-values-grow-13-per-cent/story-fncq3era-1226751445017