悉尼房市上演疯狂走势

       随着拍卖清盘率屡次破历史纪录，悉尼的房地产市场正走向疯狂。根据澳大利亚房地产监察的数据显示，7月悉尼的拍卖清盘率达75.9%。“这是自2002年四月的78.3%后最高的拍卖结果数据”。APM的高级经济学家Andrew Wilson表示。

        究其原因，是自20世纪五十年代以来的最低利率造成的，低利率促使创纪录数量的投资者进入了原本就供给不足房地产市场。

        一些房产代理们注意到，个人使用他们的自我管理超级基金购买投资房产的数量开始激增，而银行倡导这一理念。“人们不满意股市。因为它回报很低且仍旧很不稳定”。Wilson表示。

        在新南威尔士州，百分之五十二的贷款被给了投资者，促使了超过39亿美元的房地产投机行为。这创下了历史新高。

        “我们有很多直接的投资者，人们使用他们自我管理的超级基金进行投资，甚至连年轻人都开始关注拍卖，这促使了价格不断上涨。McGrath Neutral Bay公司的经纪人Simon Nakhla表示。他的办公室在下北岸，该地周六的清盘率达100%。悉尼下北岸已经成为了悉尼本月房市表现最佳的地区，其拍卖清盘率达84.6%。而去年的这个时候它的清盘率只有59.8%。

        然而传统的拍卖主力内西是内西区，它拥有最多的拍卖会。其中最引人注目的一次交易是一处位于348 Abercrombie Street, Darlington的有四间卧室的老旧的房产，它的成交价比其市场指导价（大约80万澳元）整整高了20万。

        还有许多房产甚至来不及举办拍卖会。上周一处位于18 Victoria Square, Ashfield的四间卧室的房产被以超过130万澳元的价格进入市场不到一天的时间就有买家支付了155万澳元（比预期售价高了25万）将其购买。

        而促使清盘率不断攀升的另一重要因素是房市中相对较低的待售房产数量。根据最新(6月)的SQM研究中心发布的数据显示，今年的待售房产数量比去年减少了23%。

        由于选举日期的不确定性意味着低库存水平将一直持续到春季拍卖季。有一种看法是，如果自由党执政，经济可能得到改善，卖家可能会将房屋销售推迟到那时。SQM研究中心的常务董事 Louis Christopher称他期待在选举后能有大量的房产进入市场。

悉尼奥林匹克公园公寓销售火爆，广受市场青睐

         悉尼奥林匹克公房产开发项目很受市场欢迎。目前，一期建筑楼盘已经销售一空。投资者也普遍看好其他两栋楼的销售情况。

      奥林匹克公园公寓坐落于Australia Avenue ，由Ecove和悉尼奥林匹克公园官方共同开发兴建。这三座大楼总计容纳823套住宅。

      Australia Towers率先于2012年竣工，共计售出216套公寓。

      此开发项目的最后两栋大楼是 ATII 和 One Australia Avenue，目前正在建设当中。

      ATTI高达25层，内含287套公寓。迄今为止，已经有超过75%的公寓得以销售。而One

Australia Avenue则高达30层，内含320套公寓。到目前为止，60%的公寓已经售出。One Australia Avenue高出海平面120米，建成后将会是悉尼内西区的最高居民楼。

      悉尼奥林匹克公园是个开发时间并不太长的郊区，其占地面积640公顷，离西悉尼中心商务区15公里远。此郊区于2009年正式被官方认可。奥林匹克公园的所在地本属于Homebush Bay 郊区。由于2000年悉尼奥运会的召开，政府又重新开发了这一片区域。

      Colliers International Residential总经理大卫（David Chittenden）说，“能够居住在悉尼运动和休闲的中心，人们觉得这是件很享受的事情。住在这里，世界级的运动设施和文化盛事触手可及。除此之外，这里的居民还可享受到430公顷的公共用地和长达35公里的自行车赛道给他们带来的便利。”

      ATII 和 One Australia Avenue将会建造17套商业零售店铺。这三座大楼都是由 Bates Smart 设计而成，整个外观成椭圆形。

      预计到2030年以前，将会有1.4万人入住奥林匹克公园。

      One Australia Avenue还有一些公寓待售，其中包括：若干一室公寓，住宅面积在52到65平米之间，售价在53.4万到69万澳元浮动；若干二室公寓，住宅面积在70到95平米之间，售价为57.5万到84.5万澳元；若干三室公寓，住宅面积104到135平米，售价为79.5万到143.5万澳元；若干四室公寓，住宅面积133到166平米，价位在96万到260万澳元之间。

      一位成功的商人Lindsay Carrucan已经买下一期大楼Australia Towers中的一套三室公寓。住后不久，觉得不错，又买下One Australia Avenue内的一套公寓。

      Carrucan说，“周末这里真的很安静，但是如果有大型的演唱会或大型比赛，在走去体育馆或其他地点之前，就会有邻居开个聚会，大家就会聚在一块，吃吃东西，喝喝酒什么的。我的朋友们已经计划the State of Origin比赛期间都和我待在一起看比赛。常住居民的涌入已经使这里变成一个真正的居民住宅区了。

      据悉，ATTI计划于2014年末竣工， One Australia Avenue 也预期会于2015年中叶竣工。 

      英文版：http://www.propertyobserver.com.au/developments/sydney-olympic-park-apartments-make-it-more-than-sporting-and-entertainment-precinct/2013072162266

适合首次置业者的41万澳元以下的房产推荐

       如果你正在考虑购置首套房产，那么现在是不错的时机，因为当前房产市场的数据显示澳州首府城市房价都在不断攀升。

       澳洲物业监测中心报告指出：数十年一遇的最低利率、不断上扬的消费者和相对稳定的经济前景都促使购房者活动的不断增加，澳洲全国房产均价在6月份季度平均上涨2.8%，年增长率更是高达5.4%，这位2010年3月以来的最高值。

       6月份季度，悉尼、堪培拉和珀斯的别墅均价都创下新纪录，其中墨尔本增长速度最快，季度增长幅度为5%，年增幅更是高达6.1%。

       当前房产市场上仍存在一些折扣房，但预期在未来数月里将持续减少，所以我们这周末选择了几套价格在41万澳元以下的房产进行推荐，希望对计划购房的首次置业者提供一定的帮助。

       我们看到的第一套房产是位于悉尼Homebush West的两居室单元房，它的价格为40.95万澳元。

       这套房产是朝东的，已经进行过新的粉刷，也铺了新的地毯，室内的家具也非常齐全，有室内洗衣房、浴室和车库。

       接下来我们看到的是一套位于布里斯班Zillmere的三居室别墅，报价为33万澳元以上，这套房产的地理位置非常不错，室内已经经过重新粉刷，非常适合首次置业者购买，此外，厨房和地板也经过全面翻修。

       然后我们看到的是一套位于墨尔本Croydon的两居室别墅，报价为31万澳元，这套别墅和火车站以及商店的距离都非常近，走路就可以到，它有一个宽敞的后院，还有一个车库以及一个额外的停车场，供暖设备和空调也非常齐全。

       接下来我们看到的这套房产位于阿德莱德的Kilburn，它是一套三居室别墅，要价为24.995万澳元到26.995万澳元之间，这套三居室别墅无论是对与投资者还是首次置业者都是不错的选择，因为它有三间卧室、一个非常宽敞的生活区和一个厨房，还有一个独立的洗衣房，地板也经过抛光处理，空调等设备也非常齐全，此外双车库也是该别墅的一大卖点。

       最后我们看到的是一套位于珀斯Armadale的三居室别墅，它的售价为32.9万澳元，这套房产市场首次进入房产市场，它现在的主人持有该房产已经超过24年，这很大程度上是因为它优越的地理位置。

       它的卧室面积都非常大，而且主卧室还有一个阳台，该别墅的大部分房间都已经经过重新粉刷，墙壁和天花板都是中性色调。外面是一个大型的游戏室和活动室，也可以用作一个工作室。

       英文版：http://www.news.com.au/realestate/buying/what8217s-hot-for-firsthome-buyers-this-weekend/story-fndban6l-1226686354358

悉尼买房新潮流：繁华地区买“破”房

      如今越来越多的人选择购买最繁华街区里的最“烂”的房子。聪明的购房者正把目光对准悉尼繁华区域内房价最低的住宅。
      随着悉尼房价的水涨船高，为了满足广大买房者的购房需求，澳洲房监局最近列出了在悉尼各区内，数个独立房屋中间价格最低的郊区（如下图）。
 

      澳洲房监局资深经济学家安德鲁（Andrew Wilson）说，“独立房屋中间价格毋庸置疑会突破70万澳元，价格最低的房产因而受到人们的极大关注。”

      对于Shane and Kathryn O'Sullivan这对夫妇而言，在房价最低的郊区买房是他们的最好选择。这对夫妇原本居住在Freshwater的一个海滩边。但是，当他们的一对双胞胎女儿降临人世时，他们决定以75万澳元买下这座位于Brookvalede的二居室住宅。

      O'Sullivan先生说，“这套房子真棒！这套独立式的住宅占地550平米，位于一个死巷的尽头。我喜欢冲浪，这里只需要5分钟就可以到Manly海滩；我太太在悉尼北区当老师，这里离Curl, Dee Why and Collaroy都不太远。”

      McGrath房产公司售房经纪人Nikki说，“Brookvale原本是一个沉睡的小型郊区。随着越来越多的购房者发现这里的价值，它已经迸发出新的生机与活力。”
    
      Sergio Delfino and Magali Rigaudias夫妇也遇到类似的情况。Eastlakes郊区毗邻Eastlakes Golf Club，为东部郊区中最便宜的一个郊区，独立房屋中间价格只有70.8万澳元，远低于Randwick的152.75万澳元。在Eastlakes郊区，这对夫妇以91.5万澳元买了一套三居室住宅。

      但是，除了房价便宜，由于这些郊区的住宅往往是本街区里最烂的房子，这些住宅也有一些劣势。

      Veronica Morgan身兼Relocation Australia主持以及购房经纪。她说，“房产市场，妥协无处不在。比方说，Sydenham位于内西区，但是这里离机场过近；Brookvale区，紧挨着工业区的房子，房价自然降低，而恰恰是这些房价拉低了总体的房屋中间价格。除此之外，Artarmon郊区之所以会成为悉尼下北岸区房价最为便宜的郊区，那是因为这里附近有工业区和电视塔。从理论上说，购买最繁华街区里的最便宜的房子是个相当不错的主意，但是买房者需要明白，为何自己能买到如此价格低廉的房子，自己到底牺牲了什么以及这种牺牲值不值得。”

       但是也有人认为此种牺牲是值得的。威尔森博士指出，这些低房价郊区房价升值空间很大。

      英文版：http://smh.domain.com.au/real-estate-news/house-hunters-find-nearest-are-not-necessarily-dearest-20130726-2qpuw.html

悉尼远郊地区房产均价已上涨至历史最高

      除东部郊区以外，悉尼所有郊区的房产均价现在都已经创下历史最高记录，虽然市中心一直以来都是房产投资者们关注的焦点，但悉尼房产市场表现最高的要数西部和西南部的郊区了。

       澳洲物业监测中心数据显示：与2011年的最高值相比，房产均价增长幅度最大的是悉尼远郊地区的Canterbury-Bankstown，该地区的房产均价较2011年最高点上涨超过10%。

       其他表现较好的郊区还包括内西区和上北岸地区，上涨幅度分别为9.5%和8%；相比之下东部郊区就要逊色不少，虽然今年上涨势头也相对较强，但它较历史最高值仍低0.4%。

       房价的上涨使得很多郊区成交的房产价格创下新纪录，像Fairfield更是成交首套价格在100万澳元以上的房产，一套位于Mount Druitt的房产以78万澳元的价格售出，也创下历史记录。

       APM高级经济学家Andrew Wilson也指出：这些地区相对而言房产价格更加实惠，所以也为房产投资者关注的地区，悉尼市中心的高房价使得很多购房者不得不转战其他郊区。

       来自Belmore的Peter和Chris Lagaros成功击败其他35位竞拍者以58.5万澳元的价格购得一套位于Roseland的老式加州平房。这对兄弟计划对这套老房子进行翻修，尽管费用可能在13.5万澳元以上，但他们认为该地区强势的需求会把房产价格推得更高。

       售房者经纪人Darren Musgrave表示：过去一年中，悉尼很多地区的购房者数量都有大幅度增加。他说：“我发现如果价格合适，大部分购房者不太介意上下班时间多10分钟的，尤其是如果这十分钟意味着房子面积可以大100平米，而价格可以低10万澳元的话，他们会选择居住在郊区。”

       McGrath也在逐步扩大他们位于Parramatta的办事处，其销售经理Matt Lahood指出：过去三年中，该公司代理的房产平均价格上涨近40%。

       但是也有一位分析师认为这种强势上涨的势头可能即将终结，他就是曾经成功预测2011年悉尼远郊房产表现会超过市中心的SQM研究中心的Louis Christopher。

       英文版：http://smh.domain.com.au/real-estate-news/house-prices-in-outer-suburbs-at-record-high-20130727-2qr6a.html

澳洲购房者的十个问题

1. 买房需要交 GST 吗？

答：购买已修建好的房屋不需要交 GST。然而也有例外的情况，如有专业部门提供的服务会收 GST。请在您签署合同之前询问专业顾问。另外，商业用房需要交 GST。

 

2. 我必须亲自参与房屋成交吗？

答：不需要。您可以请代理处理成交事宜。您可以委托任何人作为您的代理，只需提供书面授权。如果卖方也委托代理人来与您或您的代理成交，请务必要求对方出示相应的书面授权书。ANSON LOANS 的贷款顾问会为您详细解释成交手续及过程。

 

3. 法定文件、证书 (Statutory Certificates) 会收费吗？

答：不同政府部门的收费不一样。请去电咨询详细收费情况及部门地址。如果您有聘用律师或处理产权转让的专业律师 (conveyancer)，请向他们详细咨询。

 

4. 如果成交延误怎么办？

答：这取决于延误的原因。如果是您的过失导致的延误，卖方可能会要求您偿付一定的罚款。

 

5. 我需要聘请买方代理吗？

答：买方代理只为买方服务，一般来说会收取费用，您可以就该费用进行协商。某些代理类似房产经纪人。您在决定前需要做一定的调查，您是否需要聘请买方代理。

 

6.  购房合同内有哪些特殊条款需要注意？

答：特殊条款包括很多内容。您需要注意的包括成交前使用订金的权利，延迟成交的罚款等等。ANSON LOANS 为您介绍的律师，会为您详细解释合同。

 

7. 对某物业所有权进行搜索 (Title Search) 后，发现该物业有一个 Caveat。什么是 Caveat？

答：Caveat 是一种表示第三方（人或公司）在该物业中有利益的警告。例如该物业的所有人有其他债务，如个人贷款 (Personal Loan)，债权人可在该物业上加一个 Caveat，因而债务还清前该物业不得卖出。请您务必确认在房屋成交前，物业的 Caveat 已经消除。

 

8. 我应该买保险吗？

答：您在交换合同后需仔细考虑是否为物业买保险的问题。虽然保险是在成交时才强制购买的，但在交换合同以后您就已经有权购买保险了。律师会为您详细解答。

 

9. 我可以和别人一起买房吗？

答：有两种共同所有权可供您选择。第一种叫 Joint Tenants，表示两者共同拥有该物业，通常用于夫妻与合法配偶。他们对该物业享受平等的所有权（如一方已买过房，会影响政府的购房津贴）。第二种叫 Tenants In Common，所有人可以出售或通过遗嘱赠与他（她）在该物业中享有的所有权。这种共同所有权可平等拥有，也可按一定比例分配。

 

10. 谁可以做产权转让 (Conveyance)？

答：产权转让证持有者和律师可做产权转让。还有些州会为您提供自助式的产权转让指南。当您做选择时，请考虑以下几点：

（1）       费用多少？

（2）       如果发生错误有怎样的相应保护予以弥补？是否有赔偿性保险以应对错误发生？

（3）       有没有其他需要考虑和咨询的因素？

（4）       该产权转让是否清晰明了？（有没有 Caveat？有没有任何保护条款？该物业是否是所有人自己  建造的？）

（5）       您是否有时间和精力自己进行产权转让的工作？

新州房产销售速度最快和最慢郊区一览表

        根据RP Data数据显示，在新南威尔士州的一些地区，我们可以找到一些销售速度最快的房屋，比如Eagle Vale 和St Peter，其房产在市场上的销售速度平均为33到35天。而位于Revesby Heights, Heathcote, Bronte 和 Crows Nest的房产的销售速度也非常快，其待售时间在37到62天之间不等。

        而房产销售速度最慢的地区Crescent Head 和Greenwell Point，平均销售速度为222天和221天。Denhams Beach, Berridale, Condobolin 和Tuggerawong也是房产销售最慢郊区。

        今年6月，一处位于St Peterde 19 Florence Street的有三间卧室的别墅在拍卖前被以87万澳元出售，它在市场上仅有21天。这座别墅占地190平方米，内有两个浴室。它上一次被转手是在2009年10月，当时的成交价为57.5万澳元，这反映出其年度价格升值9.04%。

        据RP Data数据显示，St Peters的房屋价格中值为69.4万澳元。

        LJ Hooker St Andrew公司的房产代理Henry Nooyen表示，“St Peters 和Eagle Vale的房产之所以销售速度最快是由于该地区房产的可购性比较高。这些郊区之所以可以吸引投资者是因为它们的出租速度很快”。

        据相关数据显示，Eagle Vale和St Peter's的平均房屋租金收益率分别为6.1%和4.4%。

        以下分别是新南威尔士州房产销售速度最快和最慢的地区：

        新州房产销售速度最快地区：

 

        St Peters – 35.9 天

        Bronte  – 62.1 天

        Crows Nest  – 50.2 天

        Revesby Heights  – 37.4 天

        Eagle Vale – 33.9 天

        Heathcote –  42.6 天 

        新州房产销售速度最慢地区 

        Berridale  –217 天

        Greenwell Point  – 221.4 天

        Denhams Beach – 187.9 天

        Condobolin - 188.7 天

         Tuggerawong - 150.8 天

         Crescent Head  – 222.8 天

悉尼房价飙升 创历史新高

澳洲全国房价都在上涨。APM指出，澳洲的房价在全国范围内上涨了2.8%。澳大利亚最昂贵的城市的房价正在迅速上涨，其房价中值直逼70万澳元。

        根据澳大利亚地产监察（APM）的数据显示，6月季度，悉尼的房价上涨了2.7%，达到690,064澳元，创历史新高。澳大利亚的房地产数据显示器显示。而悉尼的房价中值也远远高于澳洲其他城市，增长了2.8%，至564,325澳元的新高峰。

        APM资深经济学家Andrew Wilson表示，由于几十年以来从未有过的低利率，消费者不断上升的信心和稳固的经济表现，澳洲房地产市场正呈喷气式发展。

        悉尼房价同比上涨了6.7%，这个涨幅是通货膨胀率的三倍。其公寓的价格也在上涨，6月季度上升了2.4%，达491845澳元。而在全国范围内，公寓价格平均只增加了2%，至427573澳元。

        在悉尼，卖家是欣喜的。在上周六的拍卖中，Gaby Ferreyra卖掉了她那位于66 Probert Street, Newtown的有四间卧室的房产，成交价达112.07万澳元，比其保留价高出了整整 12万澳元。2010年底，她花费了85.5万澳元购得了此房产。Ms Ferreyra对于她的房产在不到三年的时间里增值了31%感到欣喜若狂。“我从没想过它可以卖这么多钱”，她在拍卖后说道。对此，McGrath Inner West公司的销售代理Jonathan Viewey表示，“所有现在销售的房产都可以卖的很好”。

        还有一座位于Surry Hills的有三间卧室的公寓也在上周末被以94万澳元售出，比它的保留价高出了9万澳元。这是一处由车库改造而成的公寓，它坐落在6/47-49 Buckingham Street, Surry Hills，有八个投标人参与了这次竞拍。

        “上周五，我卖了一套位于Cathedral Street, Woolloomooloo的公寓，而它进入市场只有两天，我们甚至没有时间来弄招牌”。这是一座老式的一间卧室的公寓，没有停车位，其最终成交价为54万澳元。

        价格的进一步上涨对潜在的买家而言却并不是好兆头。新手买家在很大程度上仍然缺席市场，而那些升值的房产往往出价过高。

        6月季度除了达尔文之外，全国各大城市的房地产市场房价都在迅速上升。墨尔本其中表现最好的，它的房屋上涨了5%，单元房上涨了3.7%。

悉尼拍卖清盘率再破80% 达81.4%

        悉尼周末拍卖市场继续走高，上周末，悉尼拍卖清盘率再创新记录。继前一个周末81%的拍卖清盘率之后，悉尼拍卖市场再次攀至新高，上周六，悉尼拍卖清盘率达81.4%。自从2002年住宅市场复苏以来，悉尼房地产市场已经开始达到前所未有的发展水平。

        上周末，待售房产数量为306处，与此前一周的286处相差不大。悉尼拍卖结果最好的地区悉尼的下北岸，其拍卖清盘率高达92%。城区和东部以及南部的异常拍卖清盘率也异常强劲，达88%。而悉尼北部海滩的清盘率为83%。

        上周悉尼拍卖市场最最昂贵房产交易是一套坐落在6/16a Frances Street, Randwick的有三间卧室的联排别墅。该别墅被通过经纪人N G Farah Randwick以184万澳元出售。而最实惠的住宅销售则是一处位于5 Winchester Drive Lake, Munmorah的有三间卧室的房子，它被通过Ray White Budgewoi卖得了22.7万澳元。

        而在悉尼下北岸比较引人注目的房产交易有三次。一处是位于51 Rangers Avenue, Mosman的有三间卧室的别墅，它被通过Richardson and Wrench Mosman一160.5万澳元售出。另一处有三间卧室的房子坐落在 26 Bent Street, Neutral Bay，它被Raine and Horne Neutral Bay卖得了145万澳元。最后一处坐落在 4 Laycock Street, Neutral Bay，这是一处有两间卧室的房子，它的成交价为110万澳元。

        在比较抢眼的单元房拍卖中，有一处是坐落在5/247P Burwood Road, Concord,的一套三间卧室的单元房，它被Strathfield Partners以107.7万澳元售出。另一处位于11/28 Ridge Street, North Sydney，房产内也有三间卧室，它被通过 McGrath Neutral Bay卖出了96万澳元。

        其中，投资者是促使悉尼房地产市场买家活动上升的一个重要因素。上周，据ABS报道，5月份，新洲的住宅投资者贷款审批达39亿澳元，创历史月度记录。而在新洲的所有贷款购房活动中，投资者活动目前约占52%。上周本地经济的另一个好消息则是悉尼的ABS失业率稳定，6月，其失业率为5.1%。

        随着房价增长和最高水平的拍卖清盘率，悉尼的房地产市场将继续蓬勃发展。

悉尼本周拍卖房产数量增长至307套

       悉尼本周末拍卖市场持续火爆，拍卖数量维持稳定，这表明房产市场上的售房者信心也维持在较高水平。

       本周悉尼共举行307场拍卖会，略高于上周末的302套，远远高于去年同期的268套，悉尼房产市场的购房者活动也显著高于去年同期，上周末共售出81套房产，是本年度最高。

       悉尼内西区仍是房产市场最受欢迎的郊区，本周共有61套房产进行拍卖，排名第二的为悉尼东部郊区和上北岸地区，本周末共将举行36场拍卖会。

       Strathfield将举行7场拍卖会，这使得它成为本州最受欢迎的郊区，西部的Guildford和Canterbury Bankstown Greenacre都将举行6场拍卖会，东北部的Castle、上北岸的Eastwood和内西区的Newtown本周都将举行5场拍卖会。

       就单元房而言，Randwick, Cronulla, Concord和Maroubra是最受欢迎的郊区，本周末都将举行3场拍卖会。

       澳洲统计局本周公布的数据证实：悉尼房产市场上投资者活动为市场的重要驱动力量，5月份投资者房产抵押贷款为39亿澳元，创下新州新纪录。

       澳洲统计局公布的另外的一个好消息是6月份悉尼的失业率维持在5.1%的水平。

       英文版：http://smh.domain.com.au/real-estate-news/sydney-listings-rise-as-clearance-rates-soar-20130718-2q6uz.html

中国买家在澳洲购买房地产总价值达54亿

        根据中国房地产门户网站Juwai.com的数据显示，2013年，中国买家在澳大利亚购买的住宅地产的总价值已达54亿澳元。2011年中国买家在澳大利亚购买的房地产的总价值约合40亿美元（40亿美元约合42亿澳元），相较之下，这个数据大约增长了25%。

        作为Juwai.com的CEO之一的Simon Henry表示，“相较于相对缓慢的澳大利亚房地产市场而言，中国买家是澳洲地产的买家构成中增长最快的。而对中国买家吸引力最大的房产达都位于各大城市，或者是矿业领域日益发展的地区，亦或是新的发展区域。澳洲房产吸引了很多对澳洲有所了解的中国买家，其中也包括那些已经在澳洲拥有一处或多处房产的买家。

        根据外国土地所有权登记（Foreign Ownership of Land Register）的记录显示，中国买家现在是澳洲房产的外国买家中数量最多的。

        根据Juwai的数据显示，在过去的三年中，中国买家已经在昆士兰购买了价值超过5.3亿澳元房地产，而且目前中国买家拥有的昆士兰房地产比任何其他外国买家都要多。

        Juwai.com还声称，对于一些澳大利亚的高端房产，有更多的中国买家选择通过Juwai.com了解其相关信息，而不是通过澳大利亚最大房地产门户网站realestate.com.au。比如说，当一处坐落在Southport的29 Norseman Court, Paradise Waters的一套拥有五间卧室的房产被以285万澳元通过Gold Coast的高端地产经纪人Corbett & Co公司的Dominique Corbett挂牌出售时，它在Juwai.com的搜索点击率为3843人次，几乎是它在realestate.com.au上的点击率484人次的8倍。

        根据国民银行(NAB)的六月季住宅物业指数(Residential Property Index) 显示，外国买家在所有新住宅购买中占12%到13%的。近两年来，澳洲被外国买家所购买的新房和公寓的所占的比例已经增加了一倍。

         对此，澳大利亚国民银行首席经济学家Alan Oster表示，“根据外国投资审查委员会(Foreign Investment Review Board)的数据显示，亚洲投资者(主要是中国买家)也一直在推动这一趋势的。许多因素促使中国投资者投资澳大利亚房地产，包括中国的抑制房地产投机举措，澳洲地产投资多样化对中国房地产投资者的吸引以及移民因素等“。 

REINSW：悉尼的住宅租赁市场依然紧张

        根据新州房地产协会（Real Estate Institute of NSW）发布的数据显示，悉尼的住宅租赁市场依旧紧张。尽管，悉尼内郊区的可用性有所增长，2013年6月份悉尼的空置率调查却显示，悉尼市区的空置率没有什么变化，依旧达2.1%。

        去年6月，新洲所有主要城市中心可用租赁物业的百分比都有所增长。悉尼的空置率上升了0.1%，至1.8%。而今年6月的调查却发现：

        •近郊(距离CBD 0-10km处)上涨0.3%，至2.2%

        • 中间郊区(距离CBD 10-25km处)稳定，1.9%

        •远郊(距离CBD超过25公里处)下跌0.2%，至2.1%

        去年6月：

        •近郊(距离CBD 0-10km处)上涨0.2%，至1.8%

        • 中间郊区(距离CBD 10-25km处)上涨0.1%，至1.8%

        •远郊(距离CBD超过25公里处)下跌0.1%，至1.8%

        REINSW的主席Christian Payne表示，“2013年6月空置率在近郊的上升和它在远郊的下降刚好相互抵消，这也使得悉尼市区的可用性为2.1%。

        去年6月，，悉尼的空置率上升了0.1%至1.8%，其中Wollongong地区涨幅最大，上升了0.4%到3.2%。今年则上涨了0.3%。Wollongong的可用租赁物业涨幅也然较大。

         就整个澳洲而言，本月Hunter地区空置率仍保持稳定，为2.9%，尽管Newcastle地区增长了0.1%至2.2%。Illawarra地区上涨了0.4%至2.5%。中央海岸（Central Coast）继续稳步上升，其涨幅达0.6%，达到了3.2%。同时中北海岸（Mid North Coast）地区上升了0.5%，至2.9%。

        而最容易找到租赁住所的地区是Coffs Harbour，它的出租空置率达3.7%，尽管相比去年下降了0.3%。去年该地区的出租空置率最高，达5.1%。出租空置率最低的地区为Orana District，只有1.2%。Albury的空置率保持稳定，为1.8%，而南海岸和东南区都是3.1%，跌幅分别为0.3%和0.4%。

如何从负扣税中获取收益

      对于房产投资者来说，六月十最好的时机。

      为什么是最好的呢？当然，不是因为天气宜人（如果你是喜欢澳洲的冬季胜过那漫长的炎炎夏日）。那时因为六月里充满机遇，可以让你在早至7月就能赚取一大笔钱。

      大量的房产投资都是负扣税，也就是说投资的成本超过了投资收益，投资者可获得税收的补贴，在六月，投资者将获得更多的因负扣税而产生的税收补贴。

      投资的这笔成本并不需要你掏现金出来，有很多的非现金减免便可获得巨大的收益，当然还有一些小技巧可以给你带来良好的税收补贴。下面就是一些好主意。

      1、学会折旧。记下你的地毯、窗帘、空调甚至是你的房产的建造成本，这将为你带来很大的收益而不需要花费什么。让一个有资质的调查员为你制定一个折旧计划是很值得的，这可能要花费600澳元，但是这是可以免税的，而且一般都会让你获得比支出更高的税收补贴。

      2、勤于装修。如果你的投资性房产在未来的几个月里需要任何的修复或者维护，在接下来的几周马上执行，这样的话在下个月你便可以获取税收上的补贴。

      3、预付利息。你需要对投资性房产贷款支付利息，所以从税收方面考虑，你可以提前支付一年的利息，然后再下一年的年初就可以获得税收上的收益。记住如果你接下来不会一直这样预付的话，你在将来的一年将不用支付利息，但是你仍然可要求获得此笔（税收的）收益。

      4、对税收减免保持敏感的嗅觉。失去一套投资性房产的法定税收减免意味着失去了一大笔钱。Australian Taxation Office的网站上有很多的指导，上面为房产投资者列出了所有的规则、规定以及有关税收减免的条例。如果你还是不能确定的话，你可以找一位专业的财会人员，这将是很有价值的事情。

      拥抱6月，让你从投资房产中获取收益，你将在接下来的7月满载而归。

      本文作者Anthony Keane是You Money的编辑。 

      原文：http://www.news.com.au/realestate/experts/winter-of-investor-content/story-fneofxxf-1226655309683

房产投资的相对论

古希腊哲学家毕达哥拉斯，作为辩士学派的代表人物，专门教别人如何辩论。有一次，他看到一个年轻人，资质非常优秀，就要这个年轻人跟着他学辩论。这个年轻人家境贫寒，毕达哥拉斯准他学成之后再交学费，他与这个年轻人约定：如果打赢了就代表你学成了，那时候就要付学费给我，如果打输了就不需要付学费了。这个学生毕业之后，打赢了很多场官司，但就是不肯交学费。最后毕达哥拉斯急眼了，对这个学生说：“我现在要去告你，如果法官判决你胜诉，那么按照我们的合约，你应该付我学费；相反的，如果法官判决我胜诉，那么按照法官的判决，你也应该付我学费。因此， 无论法官判决你胜诉或者我胜诉，你都应该付我学费！” 这个学生听了以后回答：“如果法官判我输，那么按照我们的合约，我不需要付你学费，相反的，如果法官判我赢，那么按照法官的判决，我也不需要付你学费。因此，无论法官判我输或者赢，我都不需要付你学费。”

以上其实是一种诡辩，在我看来，这个世界上的对与错都是一个相对的概念。对也好，错也罢，都是人类根据几千年沿袭下来的人类文明所做出的裁决。就好像人类可以杀戮猪牛羊为食，但是对于杀戮别的动物却痛心疾首，然后给猪牛羊冠以家禽，无非是一种以人为本的态度。所以是相对的。

房产如是，对 or 错？如何评判？怎么评判？也是相对的。

再好的房子也有人说不好，再不好的房子最后一样有人买。为什么？因为人之间是有差异性的。不论是财力还是经历。不尽相同。所以，所谓的房产买卖，所谓的房产投资。没有绝对的对与错，说到底，还是根据每个人的要求，case by case 罢了。因为，鲜有哪个房子最后卖不出去，不管是里边曾经发生过凶杀案，还是房子前边是墓区，最后都能被一些人站出来买走。

我想说的是，谢天谢地，人类有这种差异性。

我经常对我的客人说：“做一件事，要去抓它的主要矛盾。”客人都会问：“什么是主要矛盾？”借这个机会，我简单说明一下：所谓的主要矛盾，是能把握一件事情最终走向的因素。举个例子，“擒贼先擒王。”王就是主要矛盾；“打蛇打七寸”，七寸就是主要矛盾；找对象，人品就是主要矛盾。

那么房产投资呢？主要矛盾又是什么呢？大到国家，中到城市，小到 suburb, 这些是主要矛盾，不论你买的是什么样的房产，把它放到不同区域价格是完全不一样的。比如 Walsh bay 1 房，打开窗眺望悉尼大桥，内部面积 44 平，售价 $145 万。 Riverwood 1 房朝东北，内部面积 57 平，售价 $36 万。

我之所以从来不在微博上发户型图，是因为，作为一个投资人，户型的好坏带来的增值是极其有限的。开发商倒算重要，毕竟，房产作为一种商品，质量作为商品的灵魂是不能忽略的，可就算 Lend Lease 或 Mirvac 在 Auburn 盖一座超豪华的公寓，which is currently impossible。其升值前景也是极其有限的。所以区域，区域，澳洲杂志一说到区域时，总是一连串 3 个单词 location！ location！ location！Why? Have u thought about it? 

我相信每位投资人最终定位自己的物业，都是有原因的，我很尊重你们的需求。可你对我说：“Elton, 我要在 Vaucluse 买一套 $80 万的大 house。”我真的是爱莫能助啊。每一个人都有自己的想法，但是想法归想法，得讲理。100 个人看一个区，就一个人觉得贵，那么剩下的 99 个人的观点是主要矛盾，是代表市场对于此区的大众观点的，所以剩下的那个人应该反省，而不是抱怨，它真贵！

就像最近有人说，Wentworth Point 纯粹是被中国人炒上去的！恩，中国人都是钱多人傻，一个 150 套盘一开，2 个星期走将近 100 套，买这 100 套的都是傻子，你信么？ 我反正不信，所以这个人的意见就是次要矛盾，因为他代表不了市场的走向。作为悉尼最后一块可开发的半岛，Wentworth point 半岛像一个在成长的孩子，像一只被燕子搭起着的窝，等到长成建成的那一天，会让那些人，那些鸟齐刷刷闭嘴。But it just takes time. U need to be patient。房产属性就是中长线投资，无法克制浮躁，不如投资股票炒短线算了。

为什么悉尼有 high-density area? 比如 Zetland, 比如 Rhodes, 比如 Elizabeth Bay, 为什么 Mosman，不允许盖高楼， 这和政府规划是有关系的，密度高低作为一种现象，是政府规划的结果，可绝不是随随便便发生的。所以那些拿这种现象说事的人，如果你是替客人考虑未来贷款问题，那么你是好样的，如果以此作为打击一个盘的说辞，那么你还得继续努力啊！

在这个市场上，几乎没有哪个楼盘是最后卖不出去的，对于客人而言，盘的好坏与否与您的需求是直接挂钩的，搞懂了自己的需求，搞懂了区域，最终能找到最适合自己区域的投资或自住物业，那么，就是很好的结果。

以上是对最近客人的一些问题的一些间接回答，话语有些犀利，但笔者没有针对任何人，希望对区域分析有兴趣的人和我联系。

悉尼拍卖清盘率突破80%大关

         随着过去三个月的拍卖清盘率离80%越来越近，本周末，悉尼的拍卖清盘率出人意料的达81%，终于冲破了80%的大关。

        自上个周末的77.5%的清盘率后，一向安静7月深冬拍卖市场正走向正轨，有望达到最好的结果。

        本周末惊人的销售结果的出现得益于稳定的待售房产数量，特别是考虑到上周是学校假期的最后一周。据悉，本周有306场拍卖，相比之下，上周只有278场，去年的同一周末则只有263场。

        本周末悉尼区域拍卖结果最好的是南部地区，虽然这里的拍卖数量最多，但是它的拍卖清盘率竟高达87%。紧随其后的是悉尼下北岸的86%以及市区和东部的85%。

        据报道，本周悉尼南部比较著名的拍卖有四场。其中一场是位于26 Taunton Road, Hurstville的有五间浴室的别墅，它被LJ Hooker Mortdale以138万澳元售出。还有一套位于36 Edinburgh Crescent, Woolooware的四间卧室的别墅则通过LJ Hooker Cronulla卖得了133万，另一处位于78 Woodlands Road, Taren Point的四间卧室的别墅通过McGrath 卖出了118.7万，最后是一处位于230 The Grand Parade, Monterey的三间卧室的房子，它被McGrath 以130万澳元售出。

        而本周悉尼最昂贵的房产是一套位于48 St Marks Road, Randwick的有四间卧室的房子。该房产通过Goodyer Donnelley卖得了235万澳元。最实惠的住宅是一处位于753 The Entrance Road, Wamberal的三间卧室的房子，它的成交价只有32万澳元。这次交易的经手人为Professionals – Wamberal 。

        今年迄今为止，随着过去的六个月中买方和卖方活动明显上升，悉尼的房地产市场继续呈现增长势头。

        据最新的ABS数据显示，悉尼的强劲拍卖清盘率数据，以及住房贷款批准数量在新南威尔士州所占的比例在五月份上升了12.6%，而与去年同期相比，这个数据在今年前五个月上升了近7%。

专家Kevin Sherman：贷款失败的5大原因

     过去的1年里, 由于全球金融危机的爆发，房地产市场不景气以及失业率不断攀升带来的不利影响，贷款门槛已经提高。MyRate.com.au常务董事凯文谢尔曼（Kevin Sherman）最近向笔者透露了借贷者被拒绝的5大原因。

      谢尔曼（Sherman）认为，第一条原因是，借贷者无法向贷款人出示他们的账户上已经存有贷款金额5%的定金。他说，“我把丑话说在前面，如果借贷者连这么点存款都没有，他就别想借钱。”

      第二条原因是，借贷者有工作上的问题。他们要么仍处于试用期，要么工作尚不稳定。

      

      第三条原因是，对于新购买的物品，借款人无法支付至少10%的定金。

      第四条原因是，借贷者选择了不合适的房子做抵押。谢尔曼（Sherman）说，“有些类型的房产，贷款人认为并不适合拿来做抵押。原因可能在于你想要购买的公寓处于一栋大型的综合楼之内，而综合楼之内的公寓大多相似。这样的话，贷款者就会担心遭到抵押的房子在关键的时候可能卖不出去。房产可能会贬值，这将影响到贷款者向借贷者发放的贷款额度。”

      第五条原因是，借贷者的信用档案出现问题。谢尔曼（Sherman）说，“可能是你四处刷卡套现，进行融资。这样的话，你的信用档案就会显示你的消费记录过于频繁。贷款人并不喜欢这样的行为。他们会认为正是很多供应商拒绝为你融资，才使你不得不通过刷卡套现的方式，进行融资。”

      谢尔曼（Sherman）建议，虽然借贷政策收紧，但是只要准备充分我们依然可以借贷成功。他说，“如果你能向贷款者证明你将尽最大能力还款，贷款人将会优先考虑给你贷款。”

      英文版：http://www.apimagazine.com.au/api-online/property-investment-articles/top-five-reasons-borrowers-are-rejected

房地产投资 - 懒人的最佳选择

        市场上可供选择的投资产品琳琅满目，股票、期货、基金、外汇、黄金、古董、地产等等数不胜数。其实原则上说只要是有市场的商品都可以作为投资对象进行投资。如果说要从这些投资产品中挑选一样专业技能要求最低，投入时间精力最少的懒人投资，恐怕就非房地产投资莫属了。

        首先看专业技能要求，股票、期货、基金、外汇等等证券交易虽说人人可以参与，但要想做到精，非得有足够的证券交易相关知识做后盾，即使做到专业的操盘手也很难保证投资收益的稳定性，因为证券市场有太多的不确定性，单凭数据的分析是很难对未来走势完全把握的。但是也许是中国人强烈的赌性再加上投资产品的单一性，多年以来证券市场的投资长盛不衰，即使像国内股市在十年里过山车似地从起点回到起点，仍无法阻止全国人民投资股市的热情。再看古董黄金等投资产品，除了需要对市场有敏锐的观察能力和判断力以外，所需要的专业技能更加丰富多样，由于市场上赝品充斥，即使是这方面的专家也难免有时候会打眼。与这些投资产品相比，房地产市场需要的专业技能十分有限，只要掌握了反映房地产表现的一些基本指标，诸如批建量、空置率、利率等等数据，对市场总体走势作出正确的判断，对项目所在地区的前景作出一些预计，就可以轻松作出决定。房地产投资市场的健全及投资专家的分析服务可以为投资人提供充分的帮助。一旦买入房地产，又有专业的地产公司提供管理服务，投资人无需掌握物业管理方面的知识和技能。可以说，投资房地产除了对投资专家的建议作出合理的判断以外，几乎不需要投资人专门去掌握房地产的相关技能。买卖有律师为您服务，管理有物业经理为您分忧。可能正是由于这样一种懒人情结，许多投资者才能真正将房地产作为一种投资产品而不是投机产品，买入之后长期持有，通过良好的增值来优化自己的资产结构。

         其次看投入的时间和精力，现代社会人人都很忙碌，除了专业的全职投资人，谁也没有大把的时间全身心扑到投资产品上。股票、期货、基金、外汇等等投资产品的特点是市场变化迅速，投资者需要时刻关注市场变化，价格走势等等信息，这也就不难理解国内证券市场里退休老人很多的现象了，如果涉足的是本地证券市场还好，有些朋友跨国投资欧美股市或是外汇市场，往往三更半夜还需要呆在电脑边不停地分析数据做交易，无非是为了通过投资获取一些利润，却把自己的生活规律全部打乱，影响身心的健康，得不偿失。相比之下房地产的投资实在是轻松而愉快的经历，以购买楼花投资为例，除了购买之前需要一定的时间精力来了解一些相关信息，一旦确认投资项目，签署合同支付 10% 订金以外就不需要再投入什么精力了，直到房屋落成申请贷款安排出租等相关事项再投入少许精力来安排，其余的时间投资者大可以按部就班地充分利用时间工作和享受生活，完全不需要为了投资产品来操心，往往就在您几乎忘记自己还有一个投资产品的时候，房地产的投资已经为您赢取了相当可观的利润，这种仿佛以外之财的惊喜相信也是许多懒人朋友心之所向。

        生活节奏快，工作紧张，如果再把有限的业余时间全部投入到投资理财的繁琐操作之中实在是太不明智了。选择房地产这种懒人投资方式，尽量地将业余时间安排地更休闲舒适一些，既然来到了澳洲就要合理吸收这里的生活方式，该让身心放松的时候就充分地去放松，假期也快到了，让我们这些选择房地产投资的懒人好好利用假期去放松一下，回来的时候得知自己的房产又有可观的增值，那是多么惬意的一件事啊。

悉尼内西区楼市赶超东区 房产前景看好

       除了Mosman和Point Piper等位于悉尼东边的住宅区，悉尼内西区也将成为高新住宅区集聚之地。

      专家指出，悉尼内西区发展成为高新住宅区只是一个时间问题，今年出现的“部落心态”也意味着购房者不会在悉尼东区或是下北岸区买房。

      今年，Point Piper仅售出六套价值超过200万澳元的房屋，而在位于悉尼内西区的Strathfield，价值超过200万澳元房屋售出37套，超过Point Piper、Double Bay和Vaucluse三地200万房屋售出数量总和。

（Emma Allt-Graham 一家在 Balmain East滨水住宅旁边）

      房产专家Aaron Papadimatos表示，房市已被提振起来，无论是平均楼盘面积还是靠近好学校的地理位置来说，Strathfield都可以和Point Piper媲美。

      在靠近市区的Balmain East，今年上半年售出的价值200万的房屋数量就已经达到了去年整年的出售量。今年，Emma Allt-Graham 和丈夫James以287万澳元购得Balmain East一处有五间卧房的滨水住宅，成为Balmain East大额交易房产之一。

      在一家招聘机构任职的Emma说：“我们来到这里有10年了，觉得这里比Point Piper舒服许多，除了靠近市区，还能看到悉尼海港大桥。”销售代理Matthew Landa也表示，悉尼东区和内西区的差距正在慢慢缩小，“就每平方米多少钱来说，Balmain East在优势上胜过于悉尼东区的任何地方。”

      受居民“部落心态”的影响，房价日益涨高，人们不再选择在东区买房，很多居民逆势而行，转投西区。Marc Elazzi和妻子Carole就刚刚从东区Coogee的一处顶层公寓搬进在Strathfield购买的价值210万澳元的住宅内。

      身为律师的Marc Elazzi说：“东区曾经备受追捧，但是现在人们开始在其他地方寻找更有价值的住宅。”除了内西区，人们也把视线转移到悉尼南区，比如Sylvania Waters今年就销售出一套四年来交易额最高的价值347万澳元的海滨豪宅。Cronulla最高交易额的一套房产于今年3月份售出，交易金额达到427.5万。

5月新房融资和建设规模再创新高

       公共机构负责人和一些私营部门的经济学家预测房产市场未来有望快速发展，而这一切都得益于史无前列的低利率。但是，令他们心存疑问的是，低利率能否持续保持，以及它能否在矿业投资减少的情况下，助推房产业实现发展。

      

      当前的数据显示，澳联储有望继续将利率维持在低水平，以帮助宏观经济从矿业投资减少的打击中实现平稳复苏。自去年年底开始，低利率的出现就已经帮助加速了新住宅审批和建设许可的进程。

      房屋行业协会的调查数据表明，四月的房屋销量创18个月以来的新高。除此之外，四月的新房建设融资规模是近三年以来（从2010年4月开始）最大的一次。不仅如此，自金融危机爆发以来，四月的买房融资亦达到最高水平。

     上周四公布的五月建筑许可数据表明，五月私有住宅建设许可增加了2.5%—这达到近两年来的建筑许可增长的最高峰。五月的新房建筑许可数量高达8113个，这是2011年3月以来的最高记录。

      私有房屋建设许可量在过去的五个月里持续增加。对于首套房，一些州继续给予补贴（新南威尔士州则规定自7月1日起，补贴范围仅限于首套房屋建设者）。不言而喻，房地产业正在缓慢复苏。

      将今年5月的房屋建设许可数目与去年全年的数据进行对比，不难发现房产市场正在迅猛发展的态势。今年5月的房产许可增幅为11.6%，与此相对的是，去年全年房屋许可的降幅则达到3.8%。

      许多媒体的报道只关注整体的房屋许可数目是否上升，但是这样的数据是有缺陷的。它无法反映个体的变化对整个数据的影响。比方说，总的居住建设许可（包括单元房，公寓和联体别墅等）4月上升了9.5%之后，5月却下降了1.1%。之所以如此，那是因为单元房和公寓的建设许可（不含联体别墅）5月下降了9.8%而四月则上涨了18%。

      再来看看各州的情况。澳洲统计局数据表明，新南威尔士州5月私有房屋数量增加了2.6%，连续14个月上涨；维多利亚州则上涨了2.3%，连续4个月保持增长；而昆士兰州在连续5个月增长后只实现了0.1%的增长；西澳州上涨了1.2%，连续11个月保持增长；南澳洲上涨了2.2%，亦保持着连续11个月增长的势头。

      澳联储主席史蒂文斯（Glenn Stevens）上周三在布里斯班发表演讲，他指出，“低住房投资持续时间过长。有些家庭打算减少债务，降低家庭负债水平。不仅如此，近些年来，许多家庭还增加了现金持有量。但是令人欣慰的是，利率维持在低水平；房价下降，而且买房融资许可量去年增长了16%。与此同时，人口增长态势平稳。总之，未来我们要建更多的新房。”

      购买二手房对经济增长的贡献微乎其微。但是新房（包括单元房和联体别墅）的融资和建设则成为经济增长的动力。目前澳大利亚的矿业繁荣期已经宣告结束，澳联储希望看到房地产行业能够成为新的经济增长点，继续推动澳洲经济的发展。

     英文版：http://www.propertyobserver.com.au/residential/rise-in-financing-and-construction-of-new-homes-is-the-transition-the-rba-wants/2013071063139

如何明智的选择澳洲房屋贷款（下部）

10．是否需要取款功能 (Redraw Facility)

如果您的贷款产品有取款功能，您可以进行额外还款，并有权利在需要的时候将多还的部分提出来。然而，只有某些贷款产品才有这种功能，其中有一部分是要收取费用的，它们比基本浮息 (basic variable) 贷款产品更贵。当您决定选择这样一个更贵的贷款产品时，请确保您了解它的取款功能的条件，包括对最小额度的限制以及每次使用所产生的费用。如果您对提取额外还款额的功能有特别要求，请向咨询我。

11．妥善安排纳税（ plan your tax)

如果您通过收取房租进行物业投资，请您关注澳洲税务局发现的一些常见的退税问题。律师费只有在通过贷款来购买物业时才可用来退税，而不是只购买物业就可以。这些费用可以和其他的贷款费用一起以成本的方式请求退税。而且，它们会随着贷款的时间而逐年贬值。税务局着重考查的另一个退税问题就是物业的贬值问题，相对于新的物业来讲，二手物业的贬值评估会更加困难。投资者可以自行计算，也可以聘请施工技术员来完成。虽然这会产生至少 $500 的费用，不过可以申请到更高的贬值退税。投资者因为维修，收租或对出租物业进行检查而产生的路费也可以退税，这也是一个税务局审计的重点目标。出租的房产不一定要在外省。无论房产所在地是哪里，都可以每年按公里数进行退税。作为一个专业的信贷顾问帮您快速的申请贷款已经不是一个唯一的目标，我们必须同样擅长于为您的税务计划做出合理的安排。可以根据您的个人情况和要求，为您选择最能节省纳税的产品。

12．可比性利率 (Comparison Rate) 是有限的

现在，所有的贷款机构都必须将”可比性利率”放在它们房屋贷款和个人贷款的广告里，来帮助贷款者了解他们所需的全部成本，包括利息和费用。我建议您，当您在选择贷款产品的时候，请不要完全以来在这些利率上，而要了解他们的不足。这些利率只包含的利息和相关费用，并没有展示出产品的特点，以及对您的具体情况的适用程度。

13．注意产品的灵活性

当您在贷款时，请确保您选择的产品所提供的灵活性可以应对您在未来 10 到 25 年的贷款期限内难以避免的情况变化。应该考虑的功能包括额外还款，提取额外还款，固定某一部贷款额的利率，以及在需要时进行贷款重组的可操作性。大多固定利率的贷款产品不会允许您额外还款，或者会因此收取费用。因此请您务必在贷款之前了解产品的各项条件与规定。

14．充分运用多余的资金

对于自住房的客人来说充分运用您的存款可以加快您的还款速度。俗话说”省一块钱就是赚一块钱”。打个比方如果您的房贷利率是 6%，您每多还一块钱本金就让每年 6% 的还款少一块钱。相反地，如果您将这多余的一块钱存起来，您最多赚百分之 4 到 7 的利息。因此，您多还给贷款的资金应该是您的存款的两倍。如果您的贷款产品有对冲帐户功能请把钱放到这个帐户里。因此，我建议您，充分利用您的闲置资金来最大程度地减少您的还款压力。

15．了解还款频率与还款速度的关系

将每月的还款额分成两次隔周 (Two Fortnightly Payments) 还款或者四次每周 (Four Weekly Payments) 还款可以缩短您的贷款期限。一是因为每个月都不止四个星期，将原来的月供分成每两周或每周付一次实际上可以比一个历月的还得多。二是因为当利率是每天计算的时候，还款越频繁，每个月所还的利息越少。然而值得注意的事，当您要求更改您的还款频率时，务必告知贷款机构将您的月供分成两份或四份。否则，很多贷款机构只会重新计算实际每周或隔周的还款额。如此以来，额外还款的优势就体现不出来了。

16．用对冲账户 (Offset Account) 节省利息

对冲账户不仅可以节约您的房贷利息，还可以帮助您避税。对冲账户里的存款是在每月减去现有的贷款额之后得到的净数。这样利息就只在净总值上计算。用现金支付的储蓄账户的利息是需要纳税的，而同样数额的利息用来对冲房贷的利息却不用纳税，这就是一个通过税务来有效减少贷款的方法。然而，最好利用对冲账户的方法，是使用”100% 对冲”账户，也就是说，为这个账户支付和贷款利息一样的利息。贷款产品中的取款功能和信用贷款的最高限额就是以相似的方式运用您的储蓄账户。

17．用物业资本（Home Equity）贷款

您的贷款还得越多，您对物业的拥有程度也就越多，您所建立的物业的资本也越多。近日来，随着银行系统的更加灵活，用物业的资本来借贷第二物也或者股份也成为了现实。相比与个人贷款或者投资贷款，这样做的好处在于其利率会持久不变地偏低，也就是说，您提供的资产担保越好，贷款机构提供的贷款条件也就越好。您的由砖和水泥筑成的家，就是最好的资产担保。

悉尼房产市场的超级引擎---内西区收益率高达7.6%

       上周末悉尼内西区的拍卖清除率为90%，成交房产平均价格为96.65万澳元。澳洲物业监测中心数据显示：这一结果已经刷新拍卖清除率的记录，尤其是在拍卖房产数量如此高的情况下刷新记录更是难得。

       这就是为什么很多评论家将内西区称为悉尼拍卖市场的“引擎”，RP数据中心调查显示：悉尼公寓价格中位数在6月份首次突破50万澳元，单元房价格中位数也上涨2.7%至50万澳元。

       悉尼单位房的投资者获取的毛收益率为7.6%，租金收益率也高达4.9%，这相当于每月的租金为470澳元左右。

       尽管悉尼的单元房价格中位数也算是达到一个高峰，但增长速度还不及别墅价格中位数的增长速度，悉尼的别墅年增长率为6.3%左右。过去6个月中，这一差距有所降低，悉尼的别墅价格上涨4.8%，而单元房上涨4.0%。

       RP数据中心的Tim Lawless说：“这一结果着实有些令人吃惊，因为悉尼房产市场上当前主要是投资者，而单元房在租金收入要比别墅高一些，很可能促进独立式住宅市场发展的原因是当前的别墅房产价格与2010年年底到2012年年中相比下降幅度较大，别墅价格下跌幅度为6.4%，而单元房下降幅度为3.4%。

       英文版：http://www.propertyobserver.com.au/news/sydney-s-inner-west-the-engine-room-channel-9-s-ross-greenwood/2013070462993

悉尼打造绿色城市 耗资16亿澳元改造Parramatta广场

       在两大开发商巨头签署合同打造“未来河流城市”之后，Parramatta将要获得16亿澳元的城市改造费用。

       全球金融危机的爆发使得很多翻修工作终止，此后不久，雷顿控股已经开始对其打算建造的六座新高层中的一座开始投资，设计教堂街购物中心—这是一座14层办公大楼，能够容纳2000名工人工作，即将于2015年兴建。

       为了建造新型树木林立的公共领域以及设计这座购物中心，Parramatta的市长John Chedid已经就另外三座建筑的设计展开竞赛。

       由于很多大公司进军西部，需求量相对较大；Parramatta市政府已经率先展开了一项价值16亿澳元的帕拉马塔广场新项目。这个项目可以容纳13000名工人工作，人们称其为继布朗加鲁之后的最大的市区重建工程。

       该项目包括Aspire Tower的建设，这是该工程的二期项目，共有90层，包括700套公寓、一家拥有150个房间的酒店、数家酒吧、一个零售中心、一些社区服务设施，以及一座图书馆。

       谈到Aspire Tower，委员会首席执行官Rob Lang说“这还不够满足当前的需求，我们预期需求量为当前供给的四倍左右，Parramatta当前的人口增长速度为历史最高点，人们正蜂拥而至地，涌向这里。”

       Lang说：“悉尼未来需要依靠在西部地区创造工作机会实现发展，20年内，西悉尼地区就业工作岗位缺口约为20万到30万之间，这意味着每天有10万人在这座城市往返。”

       Parramatta的中心商务区应在2036前将新增5万个工作机会，我们本应该关注我们居住地的就业，但是这里并不缺乏工作机会，Parramatta广场是当前最大的城市改造场。”

       三期开发计划将会在本月底公布，它包括一个15层高的A级写字楼，一个独立的乐队指挥台，并带有一座新型的市政建筑和社区中心。三期将会于明年年初开始动工。

       另两座写字楼和一座商住综合楼分别为该项目的四期、五期和六期工程，现在有关这些建筑的设计大赛也正在进行中。Leighton房产集团的总经理Mark Gray认为Parramatta地区缺乏适应市场需求的建筑。

       他说，“我们想成为Parramatta不可缺少的一部分，这将会是个伟大的城市；为了吸引房客，当地必须具备有吸引力的生活方式，很少有人希望在上下班的路上花费太多时间。”

       他还说：“生活方式、福利设施、娱乐、教育以及工作环境，这些Parramatta都具备，如果悉尼要进一步发展，它就必须依赖Parramatta。” 

       Alfasi房产集团的发言人说：“将公共建设和三期项目融合在一起将会创造刺激的工作环境，我们将会把Parramatta建成悉尼重要的商务中心，为吸引更多的悉尼客户，我们需要开发更多的城市住宅。” 

       英文版：http://www.news.com.au/realestate/news/parramatta8217s-cbd-will-make-its-sydney-neighbours-green-with-envy/story-fnd91nhy-1226673574700

悉尼房产市场的超级引擎---内西区收益率高达7.6%

        上周末悉尼内西区的拍卖清除率为90%，成交房产平均价格为96.65万澳元。澳洲物业监测中心数据显示：这一结果已经刷新拍卖清除率的记录，尤其是在拍卖房产数量如此高的情况下刷新记录更是难得。

       这就是为什么很多评论家将内西区称为悉尼拍卖市场的“引擎”，RP数据中心调查显示：悉尼公寓价格中位数在6月份首次突破50万澳元，单元房价格中位数也上涨2.7%至50万澳元。

       悉尼单位房的投资者获取的毛收益率为7.6%，租金收益率也高达4.9%，这相当于每月的租金为470澳元左右。

       尽管悉尼的单元房价格中位数也算是达到一个高峰，但增长速度还不及别墅价格中位数的增长速度，悉尼的别墅年增长率为6.3%左右。过去6个月中，这一差距有所降低，悉尼的别墅价格上涨4.8%，而单元房上涨4.0%。

       RP数据中心的Tim Lawless说：“这一结果着实有些令人吃惊，因为悉尼房产市场上当前主要是投资者，而单元房在租金收入要比别墅高一些，很可能促进独立式住宅市场发展的原因是当前的别墅房产价格与2010年年底到2012年年中相比下降幅度较大，别墅价格下跌幅度为6.4%，而单元房下降幅度为3.4%。

       英文版：http://www.propertyobserver.com.au/news/sydney-s-inner-west-the-engine-room-channel-9-s-ross-greenwood/2013070462993

业内经纪人普遍认为澳联储下月会降息

       澳洲房产专家和经纪人普遍认为澳联储下个月有望继续下调现金利率。

       Raine & Horne房产经纪公司的Brain Reid指出：澳联储这种“观望”的态度是在等待房产市场、澳元市场以及中国经济对澳洲历史低点的利率作出回应。他说：“虽然他们（澳联储）仍在观望，但利率的下调一定会对冬季的房产市场产生积极的影响。”

       澳洲当前的现金利率为2.75%，这是1959年以来的最低水平，尽管如此，澳洲物业监察中心的高级经济学家Andrew Wilson仍认为：澳联储在今年冬季下调现金利率的可能性是非常大的。

       2013年房产市场的逐步恢复使得澳联储可以松一口气，不需要紧盯房产市场，RP数据中心的最新数据表明：当前澳洲的住宅性房产市场价格在今年年初上涨3%。

       除霍巴特外，所有首付城市的住宅性房产价格在6月份都有所上涨，其中悉尼上涨幅度最大，为2.7%。RP数据中心的研究员Tim Lawless指出：这就是为什么为什么澳联储对当前澳洲的房产市场感到“压力不大”。

       LJ Hooker的副主席Janusz Hooker也表示：澳联储有望在今年下半年进一步下调现金利率。他说：“为使得澳洲房产市场出现可持续增长，进一步刺激非矿产行业的发展，澳联储很可能在8月份进一步降息，因为他们肯定会等待最新的季度通货膨胀数据公布，也会根据澳元的走势做出打算。”

       英文版：http://smh.domain.com.au/real-estate-news/agents-tip-rate-cut-next-month-20130702-2p9au.html

七步解决租赁纠纷

       对于很多房产投资者而言，租赁纠纷是一件非常让人困扰的事情，这里我们为大家提供解决租赁纠纷的方法。

       1.拿出房主保险
       这更是一个比其他任何方式都有效的，而且非常方便。当你获取抵押贷款，而且确定某些业主保险政策也可以涵盖你未付房租，盗窃和恶意破坏时，你应该为一套房产购买保险。这将是值得的，而且这部分费用也是可以免税的。

       2.检查您的租赁协议
       如果你的房产管理者告诉你一个问题，在你决定发火或轻率地同意之前，认真的检查您的租赁协议。也许有一个在合同签署你忘了签，例如这套房产可能不允许你养宠物毕竟。你必须仔细看清楚权力和义务。

       3.检查您的物业管理合同
       如果你雇佣一个房地产经纪人来管理你的财产，你也会和他们签订一份合同。在新南威尔士州，还有专门的法律条令：代理管理出租物业必须及时对问题作出回应，回应租客的所有请求，例如维护，修理等等。如果他们没有履行义务，你应该和他们而不是租客争论。

       4.努力进行协商
       许多纠纷发生是源于误解。如果以前一直很按时交租的房客突然拖欠房租，你应该和他谈谈，或许就会发现原因。记得给他们提醒，虽然要遵守约定，但房东能维持一份和谐长久的房客关系会更好。

       5.明确租客不能拒付租金
       在大多数国家，不论任何情况下，拒付租金都是违反租赁协议的。租客不能因为某些维修不及时进行就拒付租金。如果你有房产管理人，他们可以和代理联系也可以直接联系你。如果房产没有在规定的时间进行修理，他们可以去法庭要求减少租金或者获得补偿。记住，房东有义务将房产进行合理的维护。

       6.寻求法律咨询
       如果你清楚现在的状况，或者出现非常具体和细节的问题，你可能要寻求法律帮助。许多做法专门知识产权法可确保您找到一个有经验的处理出租/租赁纠纷的机构。

       7.提起诉讼
       如果上面提到的方法都没有用的话，你可能要考虑将租赁纠纷诉讼于你所在州的法庭。如果要用这个方法，你可能是打算终止租赁协议。但新南威尔士州的法庭可能会满足如下要求：要求遵守一个长期的协议，补偿租客或者房东，提高或者降低租金，终结协议等。

       英文版：http://www.afrsmartinvestor.com/p/howto/how_to_solve_tenancy_dispute_AA0NWDaAGUbHaMtIo4eCTI

我对客人说

我理解每一位，尤其是买第一套物业客人的心态，他们多数人希望风险最低，利润最大。且能以最小的风险看到最快的效果。

我相信，鲜有人是喜欢改变的，就好像冬天在被窝里醒来，总是想再多睡一会，可因为不可抗拒的原因，却不得不爬起来。这就是改变。其实起来了也就起来了。

房产投资如出一辙。只是，改变的决心取决于你自己。

也许你很纠结，这再正常不过了。为什么会纠结？因为你觉得自己知道的太少，那如果一定要抉择，如何克服“知道的太少”的这个矛盾？---- 借力。去相信真正懂得房产投资的人的建议。现在市场上鲜有以数据为客观事实向客人讲述房产投资的人了。作为我本人，我希望把我所做的这些与我的客人分享，让他们知道为何买这里不买那里。的确，做房产也如出一辙，需要踏实，要学习，要及时了解和把握国家宏观经济动态。绝对不是有些人认为的因为人脉广，长得漂亮就能把房产做好的，这完全取决于你对于这行业的态度和未来的规划。

我相信，很多人的经济实力其实对于眼前的生活来讲压力根本不大，之所以想做投资，是希望未来的生活更好。有这样的想法其实已经是很难得了。

对于女性而言，她们可能更感性一些。感觉的事的有时候是对的，有时未必。我要告诉投资客人，用理智去面对投资，你可以不喜欢一个区，但追本溯源，你要做的事情是投资，你的喜好不一定能够决定投资的好坏，但理性可以。所以你要用事实说话。

房产投资本身就是对于未来的一种投资，是把未来的事情拿来今天做。等到那一天，你尝到了房产投资所带给你的 Benefit，对于再投资你就会驾轻就熟，对于未来的生活，就会信心满满。这和开车是一样的，刚开始上路时，会担心害怕，差的是什么？--- 经验和信心。而经验和信心是需要你去勇敢的上路才能得到的。房产投资亦然。你只有从购买中去获得他们，才能在未来向别人传递自己的经验和故事。

我一直对客人和自己说，如果你想得到与众不同的结果，就要付出与众不同的过程。

也许，你现在的确想要生活发生改变，你也正在朝着这个方向努力，剩下的就是去相信事实，相信自己的选择。

生命是由无数个第一次组成的。也许，你现在正在经历的是房产投资的第一次，所有的心里和生活的变化都是在去适应，去试着把这个第一次做好，我相信你的生活，在未来，一定会发生变化！

改变生活，从改变思想开始吧。学会好奇，试着去了解自己还不知道的东西。

也许某一天，你所做的决定，起初身边所有人都皱着眉头，表示些许怀疑，或不支持，可只要你的决定是经过个人独立思考，经过房产专业人士认可，我相信，在未来，那些曾怀疑过你的人无不会理解并佩服你当时的勇气！

私人部门房屋审批上升1.5%

        根据最新的ABS建筑许可数据显示，五月，私人部门房屋审批数量上涨了1.5%。这也导致了总住宅单元房的审批数量增长了1.0%。在季节性调整的基础上，私人部门房屋的审批数量上涨2.5%，达8113处，今年上涨了11.6%。而单元房审批数量下降了9.8%至5156处，较年初下降了24.5%。

       联邦证券（CommSec）的经济学家Savanth Sebastian表示， “目前新建住房的审批数量批准的数量远远高于十年来的平均水平，且实际上比5年平均水平高了4%”。

        昨天，澳洲住房工业联合会（Housing Industry Association，HIA）称住宅建筑部门开始强劲复苏，其报道指出，5月新屋销售新增了1.6%，这使得月度销售重新回到了18个月以来的最高水平。

        从ABS的数据看，5月份大部分地区的住宅审批数量出现了上升，其中澳大利亚首都地区上升了4.1%，塔斯马尼亚上升了3.6%，西澳大利亚上升了2.7%，南澳大利亚上升了1.8%，维多利亚上升了1.2%，新南威尔士州上升了0.8%。然而但在北部地区下降了4.9%，昆士兰也下降了0.5%。

        就此趋势而言，五月份私人部门房屋审批数量已经连续第6个月上升了。而在各州中，新南威尔士州(2.6%)，维多利亚(2.3%)和南澳大利亚(2.2%)的私人部门住宅审批数量上升幅度最大。与此同时，在五月这一总建筑审批的趋势值（trend value）上涨了1.9%，并且这种趋势已经持续了16个月了。相较之下，住宅建筑的价值的变化趋于平缓，而非住宅建筑则上升了4.1%。

RP Data：澳洲拍卖计划继续减少 清盘率依旧强劲

       据RP Data数据显示，随着冬季的第二个月的到来，房市的计划拍卖数量继续减少，本周各大城市只有944场拍卖。而上周有1548场拍卖，此前一周则是1655场。不过，上周拍卖清盘率略有上升，从此前一周的66%升至了68.7%。

        而在去年同一时期，尽管有1256场拍卖，但其拍卖清盘率只有50.8%。

        本周墨尔本的拍卖计划出现了大幅度降低，计划将有423场拍卖，而上周有705场拍卖，此前一周则是820场。上周墨尔本的初步拍卖清盘率为71.2%，略高于前一周的68.1%。

        去年同一时期，墨尔本有更多的拍卖会，达544场，但是拍卖清盘率只有57.8%。

        相较之下，本周悉尼预计将有329场拍卖，远远少于上周的588场和此前一周的593场。上周悉尼的拍卖清盘率略有上升，从此前一周的71.9%升至了72.8%。

        去年在同一时期，悉尼有更多拍卖计划，达493场，然而正如墨尔本一样，其拍卖清盘率很低，只有50.3%。

如何明智的选择澳洲房屋贷款（上部）

1．了解购房及贷款的费用

除了房屋本身价格外，将有额外费用，其中包括：印花税，律师费，财产抵押保险费，虫蚁检查报告费，检测报告费，建筑商报告费，物业管理检测报告费，贷款申请费，房产评估费，注册费等。购买 55 万房屋以下的贷款者，政府的印花税将全免；超过 55 万 -65 万房价的购房者，印花税将按比例缩小减免，到 65 万截止超额者概不享受优惠印花税。我们的专业贷款顾问不仅会为您详细陈述您的贷款产品可能产生的所有费用，还会根据您的自身情况为您选择费用最合理的产品。

2．利用额外还款降息

最好的方法降低节省贷款利息是超过按期供款的金额额外还款。在按不同的利率水平的还款记录推算，贷款早期每额外还款一块钱，就可以在整个贷款期间节省 2 块钱的利息。您可以考虑两种额外还款的方法，一是在您有闲置资金的时候进行一次性的多还款 (one-off extra payments)，二是增加您常规还款的额度。固定利息贷款以及小的基金产品，通常会对额外还款加以限制，或者收取一定的费用。

3．使用“专业人事套餐“（Professional Package）折扣

如果您的年收入超过 $50,000，或者您和您的配偶年收入超过 80,000，您可以向我们咨询关于”professional package”的折扣问题。通常情况下，无论您选择哪一种 professional package，您的利率都可以有百分之 0.4 以上的折扣。对于那些将自己一系列的银行业务整合到一个金融机构的贷款者，银行和信用社也会给予一定的折扣。一般来说，它们会提供的优惠包括房贷折扣，以及减免储蓄账户和信用卡的费用。但需注意的是，这类产品通常会有年费。我提醒您在选择产品时不要只关注是否有折扣，还要小心有折扣的贷款产品会产生的更高的费用。

4．小心蜜月期利率

房贷机构往往会以很低的蜜月期利率来引诱贷款者。这些利率看起来很诱人，它们低于标准利率组多可达 2 个百分点。然而分析表明，蜜月期利率只会持续 6 个月至一年的时间，然后房贷机构会将其自动转为标准利率。一个很好的比较房贷机构各种产品的真实利率和费用的方法，就是查询它们公布的”比较性利率”。2004 年的澳洲房贷报告指出，蜜月期利率越低，之后的贷款越昂贵。美国的次级抵押贷款危机是很典型的由于对蜜月期利率使用不当而造成的后果。

5．了解固定利率 (Fixed Rate)

固定利率贷款吸引人的地方，在于当银行加息的时候，它可以在一段固定的时期内锁定您的贷款利率，而不像浮动利率那样随之变化。然而，固定利率贷款会在您额外还款或者提前还清贷款时产生高额的罚款。固定利率更适合于强调未来还款额度的可知性和确定性的贷款者，比如房产投资型贷款者以及预算较紧张的贷款者。我认为，某些贷款者为了抵抗加息而挑选时机锁定固定利率贷款的做法其实是很有风险的，其性质就像赌博未来一样，而且锁定的时期越长，这个赌越大。预测未来三到五年的利率就像买彩票一样，其风险可想而之。我们建议您在充分了解固定利率的特点后做慎重选择。

6．检查是否有持续的费用 (Ongoing Fees)

如今很多银行都要对房屋贷款收取每月或每年的管理费。当您在比较不同产品的成本时，请不要只关注利率，而要留意”贷款成本总额”。很多贷款机构都用”年平均利率”（AAPR）来比较实际的或总计的贷款成本。虽然这种方法含概了其他费用，但它的误导性在于年平均利率会根据每个贷款不同的贷款额度而变化。

7．检查您的贷款结单是否有误

有声明表示，超过 50% 的房屋贷款结单存在计算错误。一些简单的错误，比如输入错误的余额数目或者在错误的时间使用错误的利率来进行计算，都会造成损失。出差错是常有的事情，银行也不例外，这就是为什么您要额外留心您的贷款记录。现在有多种适合您的个人电脑的软件来帮助您检查您的贷款结单。A

8．比较利率，更要比较产品特点

越灵活的贷款产品，利率越高。某些浮息贷款 (variable rate) 产品允许您提取还款 (redraw facility) 或者用存款对冲 (offset)，这些产品的利率都比基本贷款产品的利率高。因此，当您在选择最佳的利率时，一定要注意比较具有同类特点的产品及其费用。按揭为您提供的贷款产品非常丰富，为了充分服务于您的理财需求，我们的贷款经理会结合产品的利率和功能，帮助您做出最佳的选择。

9．考虑便携式贷款 (Portable Loan)

便携式贷款允许您在不做转贷的情况下卖掉一个物业而转移至另一个物业，也就是说，在还清原来的贷款后申请一个新的。这样做可以节省申请费和律师费。很多贷款机构会坚持强调新的物业所需要的贷款额小于现有的贷款额。如果您有转换物业的计划。请联系我！

投资澳洲房产七年翻一番，是真是假？

                几乎每个推销澳洲房产的中介公司都会告诉投资者一个数据，那就是近50年来澳洲房产价值每7年翻一倍。单是这一个数字，就足以让投资者动心了。

　　那么，投资澳洲真的是稳赚不赔的买卖吗？

　　投资者应选择专业理财公司，而不是鱼龙混杂的中介，锁定长期投资，谨防汇率、期房风险

　　“房价7年翻一倍”引发澳洲投资热

　　目前国人热衷于去海外买房的原因无外乎有两点，一是国内房地产市场的持续调控，二是人民币的升值。

　　美国的次贷危机席卷了几乎整个大洋彼岸，经济疲软令许多投资者不敢贸然行动。而国内又有诸多如“国五条”、“国六条”等政策的限制。那么，哪里的房地产才是最适合投资的地方？

　　近年来，澳洲房地产市场以稳定的经济和相对较低的价格吸引了大批国内投资者的青睐。数据显示，澳洲已经成为除美国外最受中国买家欢迎的买房目的地。

　　与过去情况有所不同的是，以前很多人去澳洲买房主要是考虑到留学移民的方便，现在投资的比例正在逐渐上升。业内专家表示，如果有10个人打算到澳洲买房，那么其中3个人是为了留学，3个人是为了移民，4个人则是为了投资。

　　为了进一步吸引投资者的注意，眼下很多中介公司更是将海外房产的保值增值作为对投资者大力宣传的卖点。以澳洲为例，几乎每个推销澳洲房产的中介公司都会告诉投资者一个让他心动的数据，那就是近50年来澳洲房产价值每7年翻一倍。

　　一位业内人士就此分析认为，自从上世纪90年代以来，澳洲房产的走势的确是这样，“这与华人资金的不断涌入有关，也与当地政府有意识地保护房产市场有一定关系。”

　　买房≠移民，移民门槛高

　　相比国内房地产市场，澳洲的确更成熟。购房者拥有永久产权，不必担心70年后再次“无家可归”；市场成熟、升值稳定、租赁市场活跃、空置率低，似乎都表明澳洲是海外置业的最佳选择。

　　而对于海外置业，投资者一直都有这样的误区：买房即是移民。其实，除了葡萄牙、希腊、塞浦路斯之外，在其他国家买房是不能移民的。买房和移民是完全不相干的两件事，很多中介结构为了提高成交量故意混淆这两个概念。

　　另外，在澳洲买房，除了房款之外，还有一些额外的费用，如印花税、城市建设费用、物业费等。

　　“投资有风险，入市须谨慎。”套用股市投资的这句话，同样也适用于目前到澳洲购买房地产的投资者。

　　因为澳洲房地产经历了50年的商业化发展，已经形成了较为长效的房产投资机制，各个州的州政府早就对投机性的投资设立了较高门槛，目的就是把想短期投机的投资者全部清除出投资市场。“抱着在国内投资房地产的心态去澳洲投资房地产注定会失败，因为澳洲房地产更适合长期投资。”业内人士分析认为。

　　除此而外，在澳大利亚投资房产还存在汇率风险，因为以换汇方式购买澳大利亚房产，汇率的变化可能会冲抵投资收益。专家还指出，期房也是购房者应该考虑的因素之一。

目前澳洲多为期房，现房很少，投资风险自然会存在，很多投资者都因为在买房时没有选择一个好的项目，在签了合同之后反悔。投资人一定要看清楚开发商的资质，事先了解开发商的实力。同时在购房时找专业律师来审核购房合同，办理查楼收楼等买卖交易手续，然后透过律师信托账户或者受政府监管的物业代理信托账户付款。在交房之后委托职业的物业公司管理。

总的来讲，澳洲房产市场是一个健康的，稳健成长中的市场，但危机同样存在，投资者需要理性的了解分析市场并向专业人事咨询，切忌轻信个别中介的种种承诺而盲目投资。

你还在犹豫什么？

能看到此文的朋友有相当一部分是想买房但是却还没有出手的. 这里就出现了一个关键问题 “你在犹豫什么?” 在我所接触过的想买房的朋友中大多数人有下面几点犹豫. 

贵

买房是大部分人一生中做的最大的一个与钱有关的决定. 我们一定要保证自己买到的房是 ‘划算’ 的. 但是放眼看看市面上的房子, 动辄几十万甚至上百万澳元, 实在是贵得离谱. 那么, 如果有一处单身公寓在悉尼市中心最高, 设施最好的住宅楼里面, 有风景, 42 平方, 只卖 28 万澳元, 你觉得贵吗? 可能有的朋友现在就有想给我打电话咨询的冲动了吧. 28 万是 7 年前的价格.  当然,  这个价格在当时对于单身公寓来说已经是天价了. 不过 7 年后的今天, 这处房产已经涨到了差不多 50 万, 涨价幅度接近 44%. 大家在买房的时候不要一味的看价格, 而要看到价格背后所代表的价值和房产作为投资产品的发展空间是怎样的. 我们可以理解为, 房产投资的门槛高 (价格高), 但是只要房产本身好, 增值是稳定和可观的. 

家人, 朋友说 ‘这房不好’

这一点尤其在澳洲留学生买房时常常发生. 一般情况下, 在澳洲的留学生或者刚刚拿到绿卡的朋友买房时, 国内的家人是会给与极大的资金支持. 那么家人同时也拥有了决定权. 我曾经有一位客户, 看好了一套房产. 晚上回家他说给家里人听的时候, 被自己母亲的一句 “这房不好, 朝北, 没有阳光” 直接否定. 这位母亲是真正为自己的孩子着想的, 殊不知南半球的房子朝北才有阳光照的. 这个例子有一点极端, 但说明的问题是各位买房的朋友在参考亲戚朋友的意见的时候, 一定要确定对方完全了解你看中的房子, 而且要从你的实际情况出发而客观的给与你意见. 只有这样的意见才是值得参考的, 但是能够给出这样专业且客观意见的人少之又少. 其实最简单的方法就是独立思考或者直接跟着地产顾问买. 他们买哪里, 你就买哪里, 准没错. 

还有更好的, 再等等. 

持此种心态的朋友也不在少数. 明明看中了一套房, 却总觉得市面上会有更好的. 我有一位客户, 看中了 Botany 的一处 1 房. 这个 1 房公寓是复式结构, 内部 75 平方, 阳台有 30 多平方, 正北朝向, 1 个车位, 1 房 2 卫还带书房才买 50 万澳币而且是新房可以拿到首次置业补贴和印花税全额减免. 对悉尼房市有些了解的朋友一定都知道, 这是一个非常值得购买的房产. 可是这位客户就持有 ‘等’ 的典型心里, 当时并没有下定金而是转回市场继续寻找更好的房产. 6 个月之后, 当他心灰意冷再次找到我的时候, 那处 Botany 的房产早就已经卖出不知道多久了.  这六个月中, 他不但浪费了自己宝贵的周末时间找房, 最后还没有买到自己认为最称心房产, 何必呢? 所以大家在找房的时候, 千万不要抱有此类 ‘等’ 的侥幸心理. 只要你看中的房, 一定要马上出手, 不要犹豫. 尤其现在买房的人比房子多, 你不赶快行动的话, 只能把好的房产拱手让给其他人了. 

房价和拍卖清除率有必然联系吗？

大部分购房者都会密切关注房产拍卖率的走势，它也被认为是预示房价走势的重要指标，这种看法是正确的吗？

       RP数据中心的房价指数显示：上个月墨尔本的房价下跌2.1%，悉尼下跌1%，这一指数也表明四月份的房价也有所下跌。这一结果与维州房产研究所和澳洲物业监测中心的结果严重不一致。

       RP数据中心的分析师Cameron Kusher表示：2013年一季度首府城市房价上涨2.8%，但是由于四月份和五月份房产市场表现不佳，当前澳洲房价并未出现大的改观，他认为澳洲房价在2013年的前五个月里仅上涨1.1%。

       这一报告和拍卖清除率存在较大的出入，墨尔本今年的拍卖清除率一直维持在70%以上的水平，悉尼甚至超过80%，单从这一指标来看，房产市场应该是非常繁荣。

       Kusher认为拍卖清除率的上涨是因为售房者下调自己对购房者提供的价格的预期，高的拍卖清除率并不意味着房价一定出现上涨。

       其他人的看法则有所不同，澳洲物业监测中心的高级经济学家Andrew Wilson表示：房价和拍卖清除率之间的关联是显而易见的，拍卖清除率上涨到一定高度一定意味着房产价格的上涨。

       为了全面了解市场，我们需要更多类型的数据，其中包括失业率、基础设施的建设等等，我们还应该注意到拍卖市场仅仅为整个房产市场的一个小的组成部分---澳洲通过拍卖出售的房产数量仅占总成交量的五分之一。

       尽管如此，房产拍卖市场仍是衡量市场走势的重要指标，因为这种方式主要用于出售一些位于市中心的高级房产，而这类房产的表现又恰好是衡量购房者信心的重要指标。

       维州房产研究所对墨尔本的房产拍卖清除率和市场信心指数走势进行对比发现：两者几乎总是同步发展，这意味着当购房者看到拍卖市场活跃的时候，信心也会有所提升。

       Richard Reed是Deakin大学主教房产学老师，他认为：通常来讲，较高的拍卖清除率意味着房产市场表现较佳，也意味着房产市场整体处于供不应求的局面，但同时我们还应该关注其他指标，例如：本周和去年同期拍卖数量存在什么差异？有所少房产是在拍卖会之前成功售出的？

       英文版：http://smh.domain.com.au/home-investor-centre/do-clearances-really-rate-20130620-2ojuh.html

投资功能 - 重中之重

在房产市场上找房的朋友可能都有过 “找不到好房” 的体会. 在找房的时候, 离火车站, 购物中心近, 但是价钱贵了. 价钱合适了, 面积又小等等. 本节我们就来讨论一下如何选房以及选房时所要参考的首要条件. 

我在接触客户的过程中曾经有很多次遇到这样的问题 “我为什么找不到好房呢?”. 这里就涉及到一个非常重要的概念性问题 – 什么是好房? 如果你认为 “在合适的区, 用合适的价钱, 买合适的房” 是你找房的标准的话, 那么我很遗憾的告诉你, 基本上你找不到房, 因为需要考虑的因素非常多. 

常见的在买房的时候需要考虑的因素有: 自住 / 投资, 别墅 / 公寓, 新房 / 旧房, 楼花 / 现房, 好区 / 差区, 资本增值, 租金回报, 火车站, 购物中心, 学校, 安全, 安静, 文化, 游泳池, 健身房, 桑拿室, 管理费, 房价, 楼层, 朝向, 户型, 打折, 开发商, 承建商, 设计师, 房间数, 卫生间数, 车库数, 保安车库, 装修材料, 电器品牌, 外排式油烟机, 邻居, 风景, 家人和朋友的意见, 面子, 风水等等. 

其实, 您在做决定的时候只要把握住最重要的一点 “投资功能”, 其他的条件您大可以排在其次考虑, 因为即使是自住房, 也没有人希望自己的房子在转手或者出租的时候亏钱或者升值不好. 在投资功能好的基础上在考虑位置, 学校等等次要因素是房产投资的黄金定律. 下面, 我就经常困扰买家朋友的问题做以简单的分析. 

别墅 / 公寓, 
有相当一部分房产投资者喜欢投资别墅, 因为别墅有地, 而地是保值增值的. 这句话只对了一半. 有地固然好, 但是如今的公寓楼的投资回报有赶超别墅的趋势. 如下是我在一家澳洲第三方地产数据网站上下载的统计表格.  在图中您可以清楚的看出 Redfern 公寓过去十年累计的资本增值超过了该区的别墅. 着足以说明别墅的投资回报不一定比公寓楼好. 再加上公寓的租金回报会更高,  那么聪明的投资者朋友知道该怎么选了. 

 

好区 / 差区, 

在投资者中还流行着一个看法 “投资就要在好区”. 因为好区的增值快. 下图中清楚的表示了我们印象中的好区 Chatswood 和坏区 Redfern 过去 10 年累计的公寓楼增值对比. 这足以说明这种流行的说法站不住脚. 其实好区或者差区都不是决定新因素. 该区域的前景才是我们每一个投资者需要考虑的首要问题. 

选对市场是投资首要

为投资顾问，地产从业人员，当被问及市场好坏，冷暖这类问题时，我总是笑而不答。太过宏观的话题，留给经济学家；在我看来，市场这个词本身过大，真正有意义的是对其进行选择。如果将整个房产市场按价格分为低，中，高 3 个区间，他们所占比例各自为 20%； 60%；20%。 那么这 3 个区间市场板块的表现是截然不同。 如下图所示，  

市场的持续性复苏已在中低价格板块得到体现，并有望在 13 年得到保持。

这里提到一个词： “持续性复苏”，客观的来说，虽然低利息对房屋购买力起到了一定的提升作用，但房屋信心指标仍然表明了人们收紧荷包的观望心态。那是不是意味着市场上所有的项目都遇到了冬季呢？我们用事实说话， AUSTRALIA TOWERS 最后一期，3 月开盘，前 4 周扫空的 3 分之一属于先知先觉； 通过这两个月消化掉的属于后知后觉，不知不觉只剩下最后不到 3 分之一。这是中价位市场里具有绝对优势的项目表现典范。

 

那么再看一下近期知名开发商 PAYCE 在 Riverwood North-washington park 的最新项目，原定 6 月 15 日开盘， 通过内部订购就消化了 90%， 没开盘就销售一空，绝对算得上是“冬天里的一把火”了。这种项目，作为购房者，要是没有能够利用一个好的平台作为渠道，不夸张的说，作为看客的机会都未必有。

 

以上只是为了说明一个问题， 市场永远拿事实说话，作为投资人， 学会选择市场也就学会了跟随市场的第一步。

 

下一步我们要做的是选择投资载体 - 项目。

首先我想要说的是，项目本身相互比较而言不存在绝对的好坏之分，判断其优劣的依据应该是看项目作为载体用来满足投资需求的程度。那么，在我们主观的判断项目好坏之前，是不是应该先明确一下自己的投资需求呢。房产投资，无非就是从现金流和资本增值两方面考虑。那么两者的兼顾与平衡便是我个人的项目考量标准，这里也为追求极端回报的朋友们给出一些方向性的选择： Miles, 昆士兰的一个小镇，人口不到 2000， 距离布里斯本西北方向约 296 km. 矿业的繁荣让这里 39 万的 3 房独立屋去年一年里房价上涨 32.2%, 租金上涨 84%, 9.6% 的租金回报直接带来的便是 $129 每周的正向收入，如此的现金流保证及房价提升，我相信一定可以吸引很多人的眼球。Good Luck , 希望矿业永远繁荣。

好了，正所谓路不同不相为谋，极端投机的朋友们可以止读于此，接下来回到项目选择。一个明智的房产投资由始至终不应该给投资人带来超负荷的生活压力。那就要求投资项目在现金流的角度要稳定并合理。租金是现金流的重要组成部分，稳定的租金依赖于区域人口增长对可出租物业造成的压力，空租率是最直观的数据。归根结底就是解答一个问题： 为什么越来越多的人会有需求住在这里？那么答案可以归纳如下： 方便就业，方便出行，优质生活环境及配套设施。同时租客的质量也是租金稳定合理的重要保障。

中国富豪 澳洲买房热

　    大陆对房地产投资的种种束缚，驱使大批中国富豪跨海到澳洲大展身手，不论是郊区的普通房舍或是拥有绝美海景的滨水豪宅都不放过，但也让澳洲民众对中国的投资潮产生戒心。
　　雪梨近郊PointPipe一处经常租给名人度假的豪宅，最近被一位中国富商以逾5000万澳元(4600万美元)的价码买下，是澳洲今年来最大的一笔房地产交易。几周之前，因造型很像音响系统而被昵称为Bang&Olufsen的另一PointPipe豪宅，也以逾3000万澳元卖给中国的买主。
　　华尔街日报报导，来自中国的丰沛资金已开始扭曲澳洲不动产市场的数据，并引起政府决策者密切注意。花旗集团的银行家最近在修订预测房价的计算机模型时，发现了一个以前未注意到的关连：中国移民的迁移情况会在三年后的房地产价格波动上反映出来。由于两者之间的关系非常密切，花旗如今已将这项因素列入程序之中。
　　花旗银行表示，真正的关连仍不清楚，因为整体移民与房地产价格之间，并没有类似的互动关系。
　　澳洲花旗银行的首席经济学家布瑞南说：「有可能是中国移民购买房地产的所得能力与欲望，都比其它国家移民来得高。」
　　事实上，澳洲长期来都在努力吸引中国富豪移民。例如，外国人投资500万澳元就能交换四年居留签证的计划，第一件许可就是颁给中国来的玩具商人。
　　而在2011年6月结束的会计年度中，中国移民曾高居第一位。虽然中国移民人数在来年下降9%，排名落到纽西兰与印度之后的第三位，但分析师指出，大陆的楼市调控政策与澳元币值的下滑，都会让中国移民持续对澳洲房地产市场保持高度的兴趣。
　　澳元近两个月来对美元贬值10%，澳洲房地产对海外投资者来说，也变得比较不是那么高不可攀。
　　不过，虽然中国拥有的澳洲资产比率其实并不高，但一项调查显示，多数澳洲人已认为政府批准的中国投资太多。
　　Lowy研究所3月对1002名澳洲人的调查显示，57%的受访者对中国人大事收购从农田到上市公司的澳洲资产感到忧心。
　　澳洲外商投资审核委员会的数据显示，中国投资仅占2011年所有外资在澳洲投资总额的3%不到。不过，在获准
进入澳洲的外国投资中，中国的获准金额排名第三，仅次于英国和美国。
　　虽然澳洲与中国经济和金融关系日益密切，但外国投资在澳洲依然是个敏感话题，特别是农业资产方面。去年，一个中国率领的投资集团获准收购澳洲一家大型棉花农场，就曾引起许多澳洲议员的严厉批评。