Residex：2013悉尼房价增长比过去三个繁荣期更温和

            近日，现在Residex,一大型房地产数据分析机构Residex称悉尼房价的年增长率为9.3%。这是截至今年8月份的房价增长数据，也是最近最高的年度数据。但Residex表示这个数据既不意味着繁荣也不是“房地产泡沫”。

　　　“毫无疑问，悉尼的部分地区房价即将迈入新台阶，尤其是内西区。一旦涉及到房价问题，内西区乃至悉尼将再度成为拉动国家经济的引擎”，来自Residex的John Edwards表示，“可能悉尼将再次扮演带领其他首府城市房地产市场迈入“适度强劲增长”时期的角色。

　　　在房价增长幅度的排名中，悉尼以年度9.3%的资本增长名列首位，它的房价中值为72.9万澳元。紧随其后的是达尔文，它的房价增幅为5%，房价中值57.2万澳元。珀斯名列第三，房价增长了4%，房价中值为50.6万澳元。其他城市中，布里斯班的房价每年增长3.1%，房价中值44.3万澳元，。墨尔本的房价增幅较小，只有1.3%，房价中值56.1万澳元，阿德莱德房价年增幅1.1%，房价中值39.2万澳元。堪培拉的房价中值在首府城市中名列第三，达53.1万澳元，但它的年房价涨幅却很小只有0.2%。霍巴特则是以0.1%的年增长在首府城市中垫底，其房价中值为35.2万澳元。

　　　对此，Edwards还指出是低利率以及消费者信心的改善造成了房价的反弹。悉尼市场并非“繁荣市场，不存在“泡沫经济”之说”，他补充说。Residex的“繁荣前”的说法恰与最近的 AMP Capital的Shane Oliver的分析不谋而合。 Shane Oliver认为，主要经济指标的涨幅大都在第一次降息的18个月后，而最近的三次降息周期为1996年7月，2001年2月和2008年9月。

　　　日前澳大利亚央行指出，考虑到最新一轮的利率削减，房地产活动的增加，特别是在新南威尔士州是意料之中的。在过去一年左右的时间中，房地产市场活动一直在增加。需求已经上升，在新南威尔士尤甚，尤其是投资者的需求，这在一定程度上推动了房价的增长。澳大利亚央行期望澳大利亚家庭在管理他们的财务方面能够抱着比十年前更加审慎的态度。

悉尼本周再迎“超级周六” 共举行596场拍卖会

      悉尼本周末共将举行596场拍卖会，又是一个超级周末，过去的一个月里，悉尼共举行2000余场拍卖会，比去年同期的1584场拍卖会高26%。

       悉尼售房者活动增加主要是因为当前悉尼的房产市场相对强势，尤其是上周末悉尼拍卖清除率再次以86%创下新纪录，这意味着过去11周里，悉尼共有10周拍卖清除率在80%以上，悉尼9月的拍卖清除率打破自2002年4月以来的记录。

       悉尼南部是最受欢迎的地区，共将举行92场拍卖会，随后是内西区，共将举行85场拍卖会，再次是上北岸地区，共将举行68场拍卖会，东部郊区共将举行53场拍卖会。西部的Merrylands地区是最受欢迎的郊区，共将举行10场拍卖会，随后是Maroubra地区，共将举行9场拍卖会，再次是下北岸的莫斯曼和南部的Blexley郊区，都将举行8场拍卖会。

       就单元房市场而言，悉尼最受欢迎的为Maroubra地区，共将举行5场拍卖会，随后是Randwick和Brington地区，分别举行4场拍卖会。

       就目前形势来看，尽管本周末悉尼拍卖房产数量上涨，本周末还是有望创下新的拍卖清除率记录，促进房产市场不断上扬的一个重要原因是澳洲当前的现金利率水平为60年来最低水平。

       英文版：http://smh.domain.com.au/real-estate-news/will-market-wow-us-again-this-weekend-20130927-2uir4.html

悉尼CBD新地标高层住宅大厦上海开售(图)

         悉尼市中心Elizabeth街上即将完工的新大厦 The Eliza，坐落在Hyde公园旁边，它成为了悉尼人最新和最向往的高层住宅地标大厦。

       
         目前开发商将这一大楼的底层公寓房拿到去中国上海去兜售，已经卖了10套两室的单元。

        本周末在悉尼，也将开售7楼到14楼之间的8套房子。从7楼到14楼是超级豪华的大单元，一整层楼就是一套4间卧室，4间浴室的大豪宅。

        而15，16，17楼就是3层的超级三层复式阁楼，预计每一单元售价是1500万澳元。这些超级三层复式阁楼有泳池，灰岩铺设的小路，硬木木材铺设的室外地板，花园园景，甚至还有一个室外厨房。

        现在对公众开放的示范单元在9楼，这一示范单位的装饰品都是从欧洲进口的。从该单元推开门窗看到的是Hyde公园到悉尼港湾的壮丽景色。

        中介公司McGrath高层John McGrath说，这一栋大楼非常独特， 它坐落在悉尼市中心一个独一无二的好位置。非常有国际范，就像伦敦的Hyde Park或纽约的中央公园。

        中介公司McGrath目前代理出售这一大楼，The Eliza大楼是有名设计师Tony Owen设计的， 开发商是Ceerose的Edward Doueihi。Edward Doueihi说他相信这一栋大楼是悉尼CBD最好的住宅大厦，一定会卖个满堂红。

悉尼房市增势迅猛 明年房价或将上涨15-20%

       悉尼房产市场上最近总是捷报频传，售房者都认为现在是不错的时机，SQM研究中心的Louis Christopher也预计：悉尼房价在2014年涨幅有望高达15%到20%。

       他说：“这很可能是五十年一遇的绝好机会，在2013年我们的房产市场价格增幅为9-12%，我们预期2014年增长的速度还将加快。”他在今年的房产市场繁荣和萧条年报中指出：悉尼房产市场已经进入繁荣的模式。

       位于Eastwood的一套三居室砖建平房最近以283.5万澳元的价格成交，它位于Richards街13号，成交价格比保留价格高100万澳元。同样的事情还发生在内西区，在选举当天，位于Erskineville的Park路43号的一套两居室排屋以89万澳元的价格成交，比保留价格高14万澳元。

       Christopher坦言：悉尼房产市场价格的增长着实给澳联储出了个难题，它们纠结于是否应该因为单一房产市场的表现而提高现金利率。

       但是不同的经济学家态度也有所不同，澳洲物业监测中心的高级经济学家Andrew Wilson说：“悉尼的房产市场不可能再现2001-03年的增长态势，因为当前的宏观经济现状表明那样的增长已经不可能出现，我认为悉尼2013年房价增幅为10%左右，但是考虑到不断上扬的失业率，悉尼房产市场2014年仅可能出现温和的增长。”

       Richardson & Wrench 的经纪人Fred Jabbour最近代理出售一套位于Beach街27号的房产，成交价格为378.8万澳元，比保留价格高近50万澳元。他说：“价格当前的增势太迅猛了，我认为这种高速增长的趋势很难持续，因为这太不合理了。”

       英文版：http://smh.domain.com.au/real-estate-news/boom-time-sydney-house-prices-set-to-rise-strongly-20130917-2txbh.html

中国买家推高悉尼房价 部分区成交达8成

         

        房地产中介公司McGrath Estate Agents 预计，悉尼的房价未来12个月最多可能上涨一成，而部分原因就是中国买家在本地的购房需求大增。

        据《悉尼晨锋报》报道，McGrath Estate Agents在截止到今年6月30日的一年中，房屋成交额高达创纪录的70亿元，该公司的行政总裁麦格拉斯（John McGrath）表示，悉尼部分地区有多达八成的房子卖给了中国买家。除了中国买家的推波助澜之外，创下历史新低的利率以及大量本地投资者入市，也是推动悉尼房价上涨的因素。

       据悉，虽然面临着澳洲政府在买房方面的严格限制，但外国投资审查委员会的数据显示，在2012财年，中国是澳洲房地产的第三大海外投资来源国，仅次于美国和新加坡。中国买家2012财年在澳购房交易额达到42亿元，较2010年飙升了75%。
        麦格拉斯认为，中国买家在澳购买的理由除了为在本地读书的子女安家之外，就是单纯地为了在海外有栖身之所。悉尼华人聚居区伊士活（Eastwood）近期一处房屋拍卖时，38名登记在册的竞标者全是亚洲人。据悉，最后这处3卧室、上锁双车库、有2个通往后院的阳光室的独立屋，在8名买家经过62轮喊价之后，最后以239万元的价格售出，比底价高出了逾100万元。
        在新州、昆州和堪培拉都有办公室的McGrath Estate Agents公司，在悉尼为讲普通话的顾客设立了专门服务，麦格拉斯表示该公司最终会将业务直接拓展到中国大陆去。他称自己从事房地产业30年，从没有见过像过去12个月那样，新的人口族群进入澳洲市场并造成了如此巨大的影响。

        悉尼房价增幅不具可持续性未来1年料年增5%至10%

        不过麦格拉斯也警告，虽然悉尼过去半年的房市表现亮眼，但是悉尼的房价增长幅度并不具有可持续性。RP Data-Rismark房价指数显示，在截止到今年8月31日的8个月期间，悉尼的独立屋和公寓价格上涨了7.4%，而全国同期增幅则为5.1%。

        澳盛银行（ANZ）的数据也显示，悉尼本月第一个周末放盘拍卖的房屋中，有逾85%都成功成交。麦格拉斯向彭博社电视台（Bloomberg Television）指出，虽然从长远看悉尼的房价会继续保持增长，但是目前的这种增幅可能会在不久的将来放缓。他预计未来12个月悉尼的房价增幅可能在5%至10%之间。
       

       他指出除了中国买家的需求推动之外，目前房贷利率跌破5%，而且出租回报率也保持在4%以上，这些都是导致悉尼房价上涨的因素。

悉尼房产市场持续走紧 租房空置率全线下降

       新州房产研究调查指出：新州住宅租赁市场呈现疲软的状态，但2013年8月悉尼市中心的租房空置率下降0.2%至2.0%。

       调查指出：悉尼市中心郊区（距离CBD距离为10-25公里以内）的租房空置率下降0.1%至2.4%，中部地区（距离CBD中心10-25公里）的租房空置率下降0.2%至1.8%，远郊地区（距离CBD中心25公里以上）租房空置率下降0.1%至1.8%。

       维州房产研究所的主席Christian Payne说：“悉尼所有的郊区租房空置率都有所下降，这主要是因为相对于租房者而言，市场上可以负担得起的房产数量有限，这一现象值得我们关注，尤其是过去四个月中房产数量一直在不断上涨。”

       Illawarra是租房最难的地区，租房空置率下降0.7%至2.1%，Wollongong下降0.7%至2.5%，South Coast下降0.7%至2.5%，Hunter地区下滑0.3%至3.0%，但是也有部分地区租房空置率呈现上涨状态，例如Newcastle上涨0.2%至2.6%，Albury和New England地区分别上涨0.5%和0.2%至1.9%和2.3%。

       Central Coast地区下降0.3%至2.3%，Northern Rivers地区下降0.3%至2.8%，Orana地区下降0.3%至1.0%。Coffs Harbour持续成为悉尼租房最容易的郊区，租房空置率下降0.1%至3.6%。

       英文版：http://www.propertyobserver.com.au/news/vacancy-rates-drop-across-the-board/2013090564822

澳洲历史上政府的五大房产市场决策

        房产市场通常是受经济政治影响较大的一个行业，我们一起来盘点一下澳洲历史上政府做出的有关房产行业的五大重要政策决定吧！

       （1）时间：1985年 内容：资本所得税

       1985年9月20日，Hawke/Keating政府颁布资本所得税法规，在当天或者以后成交的房产必须按规定支付资本所得税。

       （2）时间：1985年 内容：暂时取消负扣税机制

       1985年7月，在Hawke/Keating政府的领导下，澳洲暂时取消负扣税机制，虽然现在这个机制仍成为众多专家争执的焦点，但目前并未有人计划作出改变。

       （3）时间：2000年 内容：引入消费税随后引入首次置业者计划

       虽然近年来我们看到首次置业者补贴发生很大的变化，但最重要的要数2000年的首次置业者计划，2000年7月1日，澳洲政府为抵消消费税对业主的影响，首次推出首次置业者计划，具体由各州实施，也从此开始了首次置业者补贴政策。

       （4）时间：2007年 内容：自主管理养老基金允许投资房产市场

       2007年年中以来，养老金的法律发生改变，开始允许自我管理养老金基金投资银行债券中的房产，尽管该基金近年来发生很多变化，但这是有史以来对房产市场影响最大的一次。

       （5）时间：2008年 内容：澳洲政府租金补贴项目

       针对澳洲政府租金补贴项目，业内人士看法不一，这项政策自2008年开始实施，政府通过提供一些补贴来增加低租金房产的供给，该项目的租金通常比市场价格低20%左右。

       英文版：http://www.propertyobserver.com.au/news/the-five-biggest-government-housing-policy-decisions/2013090664837

悉尼房价飙升 买家不堪重负转投西部低端市场

             随着悉尼房价的不断飙升，绝望的买家们正试图在房市的低端市场寻找合适的房产。据澳大利亚地产监察（APM）的资深经济学家Andrew Wilson表示，“悉尼的房价中值正在迅速逼近70万澳元，这使得越来越多的买家开始关注西部地区，因为在那里你花费不到40万澳元就可以购买新的房子，而且那里还有售价刚刚超过20万的房产。由于悉尼的中间市场如此强大，因此悉尼的房价中值才会变得如此之高。但是悉尼仍然有低端住宅市场”。

　　　Wilson博士指出，悉尼有45个郊区的房价中值低于40万澳元，这使得他们成为了首次购房者购房的首选区域。不过首次购房者们应该注意到还有一些郊区的房产的价格中值低于30万澳元。

　　　据悉，悉尼房价最便宜的郊区是Tregear，其房价中值为237500澳元。悉尼房价最便宜的5个郊区都位于距离西部43公里的地方，大约在Mount Druitt附近。这些郊区的房价中值都要低于25万澳元，不过如果你愿意多花一点钱，你就可以得到一栋配置比较完备的房子。比如，一栋位于29 Lingayen Avenue, Lethbridge Park,的三间卧室的房子登记出售时的要价只有299,950澳元。这处房产占地578平方米，它有一间翻新的厨房和浴室，还附带有两个停车位和一个游泳池。据 First National Mount Druitt公司的销售代理Angela Elliott表示，西部之外的地区的房市竞争是非常激烈的。

　　　“首次购房者不得不和投资者争夺这些房产，而且有大量的投资者正在时刻准备行动”。不过低端市场也不仅仅局限于西部地区，Wilson博士称西南地区对于首次购房者而言也将是个很好的选择。比如，在3/107 Broughton Street, Campbelltown有一栋三间卧室附带停车位的别墅上个月就被以月23万澳元的价格售出，据APM的数据显示，这个价格还不到悉尼公寓价格中值491845澳元的一半。

　　　此外，悉尼房屋租金最便宜的郊区也位于Mount Druitt附近，但Wilson博士表示，即使这些郊区的租金很低，人们也更愿意在这里购买房产。因为这些地区的平均租金或许会比你每个月要付的房贷还要高。

悉尼房市井喷 拍卖清盘率再创新高

            根据RP Data周一最新发布的数据显示，在过去的三个月中悉尼的房地产市场有了5.4%的增长，这表明悉尼房市正以数年未见的最好态势步入春季拍卖季。其中，海港城市是澳大利亚表现最好的地区，而这里的房产也是最昂贵的，据该分析师的数据显示，海港城市的住宅价格中值达58.7万澳元。

　　　RP Data 称，在过去的一年，悉尼的房价已经上涨了7%，预计今年悉尼有望创下高达10%的增长纪录。而此前发布的相关数据显示，悉尼上周末的拍卖清盘率为84%，这也是今年以来悉尼最高的拍卖清盘率，同时也是有史以来最高的拍卖清盘率之一。

　　　虽然上周悉尼有545场拍卖计划，这也是今年来拍卖场次第二多的一个周末，但是毋庸置疑的是拍卖的结果仍然是十分不俗的。上周末的待售房产数量大约比去年同一周末高出了200处，其中的部分原因是本周的选举刺激了卖家，使得他们把拍卖提前。

　　　“买家继续涌入市场，这也使得尽管上周末待售房产数量激增，但拍卖结果仍然十分喜人”。澳大利亚房地产资深经济学家Andrew Wilson博士表示。

　　　而悉尼房市增长的另一个信号则是已经销售一空的Barangaroo开发区的159套公寓。甚至连其中的四间卧室的顶层公寓都已经被一名居住在日内瓦的澳大利亚外籍人士以1050万澳元买下。而周六Barangaroo公寓的销售总额已经超过了3亿澳元。

　　　有趣的是，尽管拍卖市场异常火热，且在过去的八周内，悉尼已经连续七次周末清盘率在80%以上，但RP的分析显示，在8月份，悉尼的增长率已经有所下滑，8月份，悉尼的增长率只有0.6%。而据澳大利亚房地产监察的数据表明，较去年悉尼拍的卖清单势头良好。不过RPData仍然承认，就全国而言，澳洲各大城市的增长为4%，这是自2010年4月以来最高的增长率。

　　　“虽然最近激增的房价引起了新一轮的关于澳大利亚市泡沫经济的争论，我们仍然应该谨记，在过去的十年里，每年的平均资本收益一直只有4.3%。RP Data的研究主管 Tim Lawless 表示。

我应该在澳洲投资房产吗？？

就如很多很多从不同城市地区移民来澳洲的人一样，早年我也有在想，我应该在澳洲投资房地产吗？

要是我在中国国内一线城市，楼价可以高速增长，要是我要投资在股票市场，我可以快速成交并获利，我为何要投资房在澳洲投资房地产？

经细心分析及理解后，我才发现，澳洲房地产实在是一个对投资者来说，不可多得的天堂！

为何要投资在悉尼房地产？

很多人，如我自己也一样，觉得，虽然说悉尼市房价是有增长，但一跟中国国内一线城市比，差距太大了吧！但细心一想，增长这么快速背后对投资者来说其实是好还是坏？

本来，因环境不同我们投资的方式也应有所改变，每个地区要是有市场就有买卖，就会有人能从中获利。在中国国内买卖房产，适蓬早前楼市供求差距，要赚点钱实在不难，但要赚大钱要长赚有，除非是富二代官二代，难！非常难！

如在中国国内投资过的人也知道，要是在国内投资房地产，只能靠房产升值后作出买卖去赚取差价从而获利，租金回报实在低得可怜；更甚者不少人是不会将房子出租，以免房子被租霸‘鹊巢鸠占’，或被弄得乱七八糟影响卖价，赚取少少（约2-3%租金回报）变成得不尝失！

虽说在悉尼，楼价升幅没有中国一线城市那么高，但也有7-8%，变相来说是约十年内房价就能翻一翻。悉尼跟国内房产投资方式上最大分别为，悉尼普遍租金回报最少有5%，加上政府对房产的折旧退税优惠后，足够以租金去还贷款(以贷款八成算)。试想，只需付首期，有人帮你償还贷款，慢慢地，不需再多投資分毫，整个物业的拥有权将收归您名下，何乐而不为？

当然地有人说，唏，那么说你短时间内卖的话就没赚多少吧！对，从短线投资角度，澳洲房产账面上回报没中国国内某些城市那么高，但以长线来看，澳洲房产投资有中国国内房产怎也比不上的好处！先不说刚提过的租金回报，就单单以国内投资的话，你要是卖出一个房子，要再买另一个作投资，你所需的资金也同时是要增大，变相，要是你要长线投资，你所得的所谓回报也根本不是回报，只是纸上谈兵；另，别忘了，买卖所赚的还要交税！

跟澳洲其他城市相比悉尼还有一点是对投资者更吸引的地方，房产的供应是比需求低得很多！当供不应求，

 

一，价钱涨的机会一定比跌的大；二，就算突然间需求低了，但因供求有个差距，跌价机会少很多。

虽说悉尼市平地有不少，但同时间各地区政府对区内发展均有非常长远的规划，要谬谬然增加房产供应，并非易事。

就从以上来看，投资在悉尼还可能比中国国内买房地产差吗？