2013-14澳洲房价何去何从 各个年龄段居民看法大揭秘

       澳洲的房价在2013-14年将何去何从成为澳洲人关心的重点，不同年龄的人群对此有不同的看法，我们一起来看看吧。

       年轻的一代：Justine Davies

       我认为部分地区的房价将有所上扬，部分地区将下跌，如果房产市场单纯受市场的影响的话，我甚至可以预测10年里房价的走势，但房价受太多的经济因素和政治因素的影响，所以房价的预测难度也大了很多。

       房产市场自然繁荣的时代已经结束，上世纪80年代中期，澳洲政府放开金融管制、放松信贷使得澳洲房产市场房价飙升。

       越来越多的澳洲女性参与工作意味着双收入家庭增加，购房力也必然随之上升；另外，澳洲人口的不断增长、不断下调的存款利率、较高的通胀率以及更加灵活的贷款体制意味着房价会不断攀升，房价甚至有可能在未来7到10年里翻倍。

       但就当前形势而言，澳洲大部分家庭都在勒紧裤腰带过日子，政府也没有实质性的激励措施，所以我认为房产市场在最近几年将相对平淡，但政府会出台一些政策制止这种情况的发展。 

       年老的一代：Bruce Brammall

       我对房价的看法是：均值回归，这意味着不管现阶段发生什么变化，所有的一切终将回到长期的平均水平。

       均值回归还意味着任何事物都不可能一直维持在好的状态，但这对房产市场而言是个好事，这也意味着房产的收益率将恢复至正常水平---7%至10%（包括租金）。

       随着时间的推移，房产价格会有所上涨，这从人类放弃自己建造房屋，开始从他人手里购置已建成房产的时候就开始了。

       但房产市场曾陷入下跌的恐慌之中，在达到2010年的高峰值后，澳洲房价在2011-12年里有所下跌。每一个地区都有自己不同的特点，房价平均下跌幅度为10%，加上通胀率2.5%；大部分地区当前的房价比3年前低15%左右。

       但是，考虑到我们当前的利率水平较低，失业率也相对较低，经济形势优于大部分发达国家；我认为我们的房产价格在未来12个月里将持续上涨。

       婴儿潮一代：Mark Bouris

       作为婴儿潮的一代，对这个问题，我的看法是：如果你吃有一套房产超过10年，你一定会从中获得收益。

       RP数据中心一直在研究澳洲的房价，他们的数据显示：2013年3、4、5三个月里，澳洲已建成房产价格中位数为49.1万澳元，2010年的房价中位数为507446澳元，2008年5月为446488澳元。

       大多数人认为当前的房价在未来三年里会像2010年到现在一样出现下跌，但如果你从2008年开始计算，你就会发现房价在过去5年中上涨44512澳元。

       我们在讨论2013-14年房价走势的时候应该注意到澳洲房产价格在2012年5月到2013年5月之间上涨2.9%，这较2011和2012年的房产市场有所上涨，但5月份却出现部分下跌。我们还应该注意到当前的利率水平为历史最低，这对于计划进入房产市场的购房者而言是个好消息。

       如果2013-14年，澳洲房价上涨超过3%,我不会感到意外，但这只是利率水平低的缘故。我对所有购房者的建议是持有一套房产十年，你就会发展你会经历黄金时期，不要计较2014年的得失，你需要计较的是2024年的得失。

       英文版：http://www.news.com.au/realestate/news/where-are-property-prices-heading/story-fncq3gat-1226670847639

悉尼房产平均出售周期35天 为澳洲最火爆地区

        RP数据中心调查显示：悉尼房产市场仍为澳洲当前最火爆的市场，别墅和单元房的平均出售周期仅为一个月左右，远远低于其他地区。

       报告指出：悉尼房产平均出售周期为35天（别墅为39天，单元房为31天），而澳洲首府城市的整体水平为50天，如果将所有地区纳入计算，澳洲售房者平均需要花费60天才能成功将房产售出。

       排在第二位的是墨尔本，出售周期为38天，其次是堪培拉，出售周期为49天；其余所有城市房产出售周期都超过50天，这份报告同时还指出悉尼的房产供给减少速度远远快于其他地区，尤其是快于资源性城市。

       RP数据中心的负责人Tim Lawless指出：在过去四年中，悉尼的房产出售速度远快于其他地区，3月份，悉尼162个郊区的别墅和单元房出售周期小于平均水平---61天；而且如果加入四月份的数据，郊区数目更多。

       悉尼房产平均出售周期已经从2009年的45天下将至当前的35天，但曾在去年这个时候上涨至50天，市中心St Peters是悉尼房产市场出售速度最快的地区，去年三月份到今年三月份的12个月里，房产平均出售周期为23天。

       Brett和Melody Lilley正在出售他们位于St Peters的Edith街48号的三居室别墅，他们注意到过去几年里该地区的房产需求正在不断攀升，Lilley说：“我们已经在这里住了11年了，我们家几代人都住在这里，最初我们搬到这里的时候，St Peters还是一个工业区，但现在这里发生了很大的变化。”

       RP数据中心调查显示：St Peters的别墅价格中位数在过去5年中上涨35%，为69.4万澳元，但仍地区周边郊区Petersham（84万澳元）、Enmore（80万澳元）、Marrickville（77.5万澳元）。

       悉尼房产出售周期最短的郊区包括：St Peters（23天）、Padstow（26天）、Forest Lodge（26天）、Bronte（31天）、Crows Nest（32天）、Revesby Height（33天）、Eagle Vale（33天）、Oatley（34天）和Stratheld South（34天）。

       英文版：http://www.news.com.au/realestate/buying/sydney-is-australias-hottest-property/story-fndban6l-1226669333045

2013中国投资者在澳洲的商业房产投资激增

        根据高力国际（Colliers International ）出版的2013年澳大利亚资本市场报告（2013 Australian Capital Markets report）显示，中国投资者在澳大利亚商业地产市场的投资激增。

        在今年前的头四个月中，中国投资者的投资总额已达到2.01亿澳元，由于高于此前2012年的1.22亿澳元和2011年的1.37亿澳元。

        “一段时间以来，中国一直在积极投资矿产勘查和开发部门或寻求此类投资机会，但是直到最近房地产才开始成为主要的投资类别“。

        该报告还指出，“在过去的三年里，中国在澳大利亚房地产部门的投资几乎增长了75%，而在投资矿产勘查和开发的投资则已经下跌了大约14%”。

令人振奋的全新生活工作居所 南达令港恢复活力

     令人振奋的全新生活工作居所，更多公共空间和改善的人行通道，旨在令南达令港恢复活力重现生机。

    位于达令港南端的僖市场 (Haymarket) 正在逐步形成一个充满活力的住宅和商业邻区，其具体设计今天开始向公众展示。由联盛集团（Lend Lease）递交的三份发展申请（DA）包括沿着 Darling Drive 兴建一幢学生宿舍大楼，其对面则是一幢大约 25,000 平方米的商业大楼，以及一幢设有零售和小区空间的住宅大楼。这些发展申请是在三月份递交了一份概念提议之后提出的，规划及基建部现正对该份概念提议进行评估。

    僖市场是新州政府的达令港 20 公顷区域振兴项目的一部份。政府已经为改善市中心这一处必不可少的新邻区创造了一个大好良机，增添了更多公共空间，让大家尽情享用，同时，还将改善连接至僖市场、唐人街（Chinatown）、派蒙 (Pyrmont)、欧田磨 (Ultimo) 和中央商业区 (CBD) 的人行通道。

    联盛集团的 Gavin Biles 说：“达令港是一个大受悉尼居民和游客欢迎的地方，因此，可以跟新州基建部及州政府合作，让更多人可以在市中心生活、工作和玩乐，并享受悉尼一切的精彩之处，我们感到非常兴奋。递交这些发展申请表明这个项目正蓄势待发。改善及拓展公共空间、创造新的连接通道、以及提供城市生活的多元化都将令达令港成为我们这个城市更加生机勃勃的一部份。”

    由 Denton Corker Marshall、AJC 和联盛集团携手制定的设计提议，与由来自 Hassell 的 Ken Maher 提出的毗邻达令港生活概念全面整合，灵感来自于这个城市的格局与街区安排、僖市场与唐人街独特的文化遗产，以及动力博物馆 (Powerhouse Museum) 等地方地标。在总体设计方案中，尤为重要的是将为新居民、上班一族和游客而创造的公共空间和交通连接。他们将可享用一个毗邻学生宿舍大楼的全新公众广场，以及一个主要市中心广场，其面积相当于 Pitt Street 和 George Street 之间的马丁广场 (Martin Place)。这两个广场都将被列为新僖市场更新项目议案的重点。

    全新的东西走向人行通道以及更完善的公共交通接驳，将可以让人们更便捷地来往这一区。一条名为 Dickson’s Lane 的全新人行通道将会把 Darling Drive 一直连接到由码头街向北延伸至港口的一条 680 米长的人行通道 - The Boulevard。从 Harris Street 和动力博物馆出发的通道将会得到改善，具体做法是更新一条从 Harris Street 延伸而出的行人天桥，包括一座新升降机和梯级。这些改造更便于公众使用轻铁服务和乘搭巴士，以及前往仅仅 450 米外的中央火车站和 700 米外的市政大厦。

    这个充满活力的都市邻区现正提供可负担的多元化住宅选择，以满足学生、年轻专业人士和家庭的需求。所提议的大楼面积和地点以及公寓的数量均与周围地区的规模和密度相若。

    为响应小区关于概念提议的反馈意见，现正考虑为即将入住或活跃这一区的新居民和上班一族建一个托儿中心。鉴于地方小区已表达在僖市场周围建造一个新图书馆的意愿，联盛集团为此正在跟悉尼市政府合作调查可行性。

    这个邻区将包括林林总总的零售商店和餐饮区，不仅吸引本地人，还期望可以吸引悉尼其他地区的居民和游客，从而进一步刺激地方经济。就写字楼而言，达令港的西南边缘已经变成一个传媒、技术和 IT 行业中心，因此，来自这些行业的商家很有可能被吸引来到这个全新的空间。僖市场还将包括一个提议的 IQ 中心区，透过提供低成本的专用工作场地来鼓励人们创业、开发可行的合资项目和各种社会创新举措，以此培养和支持这些行业。

    “对于这些详细的发展申请现正进行公众展示，我们感到非常振奋。” Biles 先生说。“我们已经向地方小区和利益相关方进行了广泛意见征询，并且已经考虑他们对改进我们的设计的反馈意见。我们欢迎公众透过正式的规划程序向我们提出更多意见，来帮助我们完善这个项目，令其适合悉尼。”

    这些规划设计由规划与基建部负责进行公众展示，为期 45 天，2013 年 8 月 2 日展示完毕。欲查询如何查阅及就这些设计发表评论的信息，请浏览 planning.nsw.gov.au。另外，联盛集团对于有关概念提议的意见递交的响应不久后就会提交给该部门，并将刊发在集团的网站上。

中国买家青睐澳大利亚房地产

        澳大利亚城市继续成为中国买家房地产投资的热点地区。

        近日，在53个国家的180万处待售房产中，澳大利亚被中国的国际房产门户网Juwai.com 评为房产搜索第二热门的国家。其中名列榜首的是美国。而在澳大利亚的各大城市中，搜索量排名比较靠前的分别是悉尼、墨尔本、黄金海岸和布里斯班。

        Juwai.com由昆士兰人Simon Henry 和 Andrew Taylor共同创办，该网站主要致力于收集中国买家在世界各地寻找、购买房地产的第一手数据。

        “没有人曾经这样做过,”Henry先生表示。他还指出，“我们关注世界各地的热点地区。通常人们比较青睐于洛杉矶，纽约，旧金山，这类好莱坞类型的城市都是备受关注的热点地区。是的，他们确实是，但还有其他很多令您意想不到的地方同样很受欢迎：葡萄牙、西班牙和塞浦路斯”。

        虽然中国买家在澳大利亚购买房产的动机有很多种，但Juwai.com已经为您找到了中国买家投资澳洲房地产的四大理由。其中，最大的动机是投资，其所占比例达51%，排名第二的是教育，占25%，最后两大理由则是生活方式，占19%，以及移民因素，占了5%。

        Henry 先生还表示，“目前，中国采取了很多房地产降温措施来试图阻止通货膨胀过高。在中国，想要买第二处房产或是投资房产已经变得非常困难。所以很多人都想分散风险”。

        而教育也是一个很重要的市场驱动因素，因为当孩子在国外留学时，父母通常都想为他们购买一处房产以方便居住。

Harry Triguboff斥资4700万悉尼再购房产

        今年哈利Harry Triguboff的Meriton集团已经收购了第二个Mascot区，而在此之前他已经在整个悉尼的开发区投入了达3亿澳元的专用资金。

        Triguboff，是澳大利亚的第六大富翁，据澳洲商业周刊（BRW）估计，他的总资产达49.5亿澳元。近日，他斥资4700万在悉尼南部的郊区购买了一处面积为17,150平方米的开发区，该开发区位于 200 Coward Street, Mascot。

        该房产上一次被转手是在1998年。当时它被昆士兰当地政府退休金委员（Queensland Local Government Superannuation Board）以1100万澳元收购。而就在此之前的一个月， Meriton斥资3900万澳元从 Bob Rose’s Rose Group手中购得了一处位于悉尼北岸Lane Cove 的服务站，其目的是计划在此建造一个价值3亿澳元的内有440套公寓的住宅大楼。

        Mascot位于Coward 和 O’Riordan Streets的拐角处，目前是一处多单元的工业区，它的租户中比较有名的是巧克力制造商瑞士莲（Lindt）。此处即将开发一处公寓，公寓离市中心只有很短的路程，而且在这处公寓里人们可以俯瞰Mascot Park和Mascot火车站。该房产的经纪人是 Colliers International 公司的Michael Crombie 和Jonathon Canavan。

        在接受Property Observer的采访时Crombie曾向记者表示，该地区之前并没有相关的规划，预计如果条件允许的话，这里大概可以开发401处单元房。他还证实了此次交易的买方为Meriton。

        在今年2月，Meriton Triguboff宣布该集团已经购得了一处面积31500平方米的工业区，这个工业区是Meriton Triguboff斥资1亿澳元从工业区业主Goodman Group手中购得的。他计划在悉尼机场附近的19-33 Kent Road 地区建造1000套公寓。

房产市场供给减少 悉尼多地区房价不断攀升

       房产市场存量有限，再加上购房者热情高涨，悉尼的房价不断攀升。

       澳洲物业监测中心的高级经济学家Andrew Wilson表示：当前澳洲的利率为数十年来最低水平，房产拍卖市场上竞争非常激烈，拍卖清除率连续数周维持在70%以上的水平，这是近10年来从未有过的现象。

       与RP数据中心分析得出的悉尼房价下跌的看法相反，Wilson认为：在4、5两个月里，悉尼拍卖市场上的别墅房产价格中位数上涨1.1%，公寓价格中位数上涨0.6%。

       悉尼价格在200万澳元以下的房产很明显已经不断攀升，虽然高端房产市场仍是最疲软的，但也出现了一些改善的迹象。上周悉尼共成交11套价格高于200万澳元的房产，为本年度之最。

       这其中之一便是乔治王时代的已故艺术家Brenda Humble的房产，被一个来自Paddington的家庭以258万澳元的价格购得，比保留价格高33万澳元，其经纪人Shanan Whitney表示：房产拍卖会竞争非常激烈。

       现在很多经纪人都在抱怨手上待售房产数量有限，澳洲物业监测中心调查证明这一现象属实，调查发现：除Canterbury-Bankstown和西南部地区以外，5月份悉尼所有地区房产市场上待售房产数量都低于去年同期。

       房产短缺最严重的地区为下北岸地区，该地区的房产比去年同期低18.5%，随后是Southerland和St George地区，下跌16.6%。

       购房者经纪人Stuart Jones表示：售房者越少房产市场竞争就越激烈，导致房产短缺的原因之一就是当前房产市场上的购房者多为投资者。

       购房者经纪人Simon Cohen说：“最近几年悉尼的租房收益率一直在不断攀升，部分投资者获取的租金收益率甚至在6%以上，这在前几年是闻所未闻的，悉尼公寓供给短缺最严重的地区是像莫斯曼这样的高档郊区。

       下北岸地区是今年唯一一个房产价格中位数出现下跌的地区，下跌1.2%；业内人士Tim Foote表示：该地区房产市场的竞争加剧主要是因为来自其他地区的购房者数量不断增加。

       来自悉尼内西区的购房者对带游泳池的四居室别墅的购房需求使得Hunters Hill地区的别墅市场竞争加剧，尤其是价格在160万澳元以上的房产。

       购房者竞争加剧使得该地区自复活节以来的拍卖清除率维持在75%以上的水平。

       英文版：http://smh.domain.com.au/real-estate-news/property-prices-on-rise-as-buyers-scrap-over-auctions-20130621-2oo9o.html

新州预算---州府出资保全4.3万套新房

        新州政府通过一笔州府所有土地出售交易为道路、水利和电力基建提供了资金来源，保全了雪梨和猎人谷地区4万2900套有可能永远都无法建成的房产。
　　新州政府周二在预算中拨款9900万元帮助市府填补它们向开发商征收的基建税款和实际基建成本之间的差额，此举将为The Hills和黑镇释放2万套新屋。为了让居民们安居乐业，州府还将投资7000万元升级Old Wallgrove Rd，以支持西雪梨就业地区内1200公顷的就业园。
　　雪梨和下猎人谷地区的11项主要基建项目获得了超过1.41亿元的资金，包括Riverstone和Farley的废水处理、Green Square疏洪和雪梨北区和西南区的道路升级等工程。
　　新州规划厅长哈扎德（Brad Hazzard）称：“这笔资金确保新住房供应将不会因高得离谱的开发商收费而中断，同时还保证该有的基建都能如期建设。”“提供道路和废水处理等关键基建项目是刺激住房供应的重要因素，本届政府正在努力完成这一任务。”“如果没有这笔资金的持续支持，数万新房的落成将遥遥无期。”
　　新州政府此前公布的雪梨都市起草计划预计，为了容纳额外130万名居民，雪梨还需要54.5万套新房，但目前，由于多年来营建审批缓慢，开发体系滞后，雪梨正面临着住房短缺的问题。
　　州府还把1.5万元首置业者补贴的有效期延长了两年。按照原计划，补贴金额很快将从1.5万元降低至1万元。不过现在，购房65万元以下新房产的首置业者在2016年1月份之前都还能申请1.5万元的补贴。
　　预算文件显示，这笔出售州府土地的交易为基建和住房找到了3亿元的现金流。“2013年5月份，新州政府宣布出售7栋非必须的新州政府建筑楼。在经过一场竞争激烈的公开招标活动后，州府共从这笔交易中收入了4.05亿元。”
　　预算文件写到，“物业资产利用小组（Property Asset Utilisation Taskforce）”之前就已确定，这些建筑楼的业主和管理权限都属于州府。“在物业资产利用小组进行复审并出售了7处物业后，共有3.02亿元的资金被划拨出去了。”
　　根据州府的计划，这笔资金将有9900万元被用于升级澳洲最大的都市重建地点Green Square的电力分配和洪灾管理、Schofields Rd、Richmond Rd和New England Highway道路，还将为Riverstone和Farley释放出来的新地块进行废水处理、Schofields Rd、Richmond Rd和New England Highway道路，还将为Riverstone和Farley释放出来的新地块进行废水处理升级。
　　哈扎德称，这笔9900万元基建款主要将造福于释放了新地块的市府，因为为从未开发过的土地提供基建的成本更
高。现有都市地区的新房开发案也将分得一杯羹。
　　如果想申请基建款，市府就必须把基建出资计划交由IPART复审，证明它们的收费与实际基建成本之间确实存在差距。

西雪梨水上乐园今夏或可开张

位于西雪梨Prospect的Wet'n'Wild水上乐园很可能将在今年夏天开张。
　　这项总耗资1.15亿元的主题乐园定于12月份投入使用，其多彩多姿的滑水道已初显雏形。该乐园内多彩的滑水道现在从M4高速路上就能看到。
　　有消息称，Wet 'n' Wild水上乐园还打算把冲浪带进西区。最新建好的Whizzard Mat 8 Racer似乎就是为了与冲浪救生机构的帽子颜色相呼应。
　　新州冲浪救生（Surf Life Saving NSW）证实，他们很可能将在水上乐园中当值。该机构的女发言人Donna Wishart称，该机构已经与即将成为南半球最大水上乐园的Wet'n'Wild管理层举行过会谈，“水上乐园建成后肯定会吸引很多人，我们希望能为他们提供安全保障。如果能让救生知识传到沙滩以外的地方，那就太好了。”但她表示，现在还不能确定救生机构是否会与Wet 'n' Wild合作。

　　在2004年4月份结业以前，西雪梨主题公园Australia's Wonderland也经常在其The Beach景点为游客提供冲浪和游泳安全课程。Wet'n'Wild总经理Chris Warhurst称，该乐园希望建成一个“与Bronte同等规模的沙滩，届时沙滩上将可以掀起2米高的海浪。”
　　不过，把冲浪文化带到西区有可能会导致当地一些游泳馆的客流一落千丈。黑镇市府（lacktown Council）正在考虑重新安置“黑镇水上中心（Blacktown Aquatic Centre）”和关闭Mt Druitt的游泳馆，因为它们实在是门可罗雀。
　　Wet'n'Wild竣工后，当地一些其他的市府游泳可能也将被迫做出调整迎接挑战。
　　正在施工中的Wet'n'Wild水上乐园

新洲15000澳元的首次购房者补助计划将持续至2016年

       据悉，新南威尔士州的财务主管Mike Baird已经宣布，15000澳元的首次购房者补助计划将持续至2016年1月。新南威尔士州的15000澳元的补助主要针对65万澳元以下的新别墅或公寓 。

        原本，首次购房者补助将在6个月的时间内逐步下调至2014年1月的10000澳元。但是现在另一个为期两年的15000澳元的购房补助计划已经出台，其目的是为了鼓励最近有所迟疑的首次购房者。

        有批评人士称，这次补助中的新房限制意味着那些想要购买已经建成的房子的首次购房者将会大失所望。据新南威尔士州的州收入数据显示，截至今年4月，Westmead以406个获得补助的首次购房者领先，而在Parramatta 和Liverpool 则分别有205和303个首次购房者获得了补助。

        根据ABS最新数据显示，首次购房者补助的翻倍是为了刺激状态低迷的房屋建筑行业,但是首次购房这的融资水平仍然很低。

        2013年4月，首次购房者在所有买家中的比例有所上升，从2013年3月的14.2%上升至了14.3%。但西太平洋银行指出，首次购房者仍是审批数据中的短板。

        据澳大利亚房地产协会 (REIA)最新公布的数据显示，新南威尔士州三月季度的首次购房者总额达2647，相比一年前低了57%，而且仅仅三月就下降了40.6%。

悉尼西部房市腾飞 房产售价远远高于保留价

         悉尼的严重房产供应短缺已蔓延至外西区，为此沮丧的买家们在竞拍时平均每处房产需要比拍卖的要价多支付8万澳元。   Laing + Simmons Granville公司的Ray Fayad曾以62.6万澳元售出了一套房产，比它原本的保留价超出了5万澳元。

        在Penrith及周边的郊区，代理商们说服卖家们进入市场，而濒临绝望的买家们为了能够买到房子，正准备放手一博。Property Central 的Paul Wallace称，“五年前，在Penrith是没有拍卖会的，而在过去的两年里,我们已经拍卖了约125套房产，其中60%以上的销售价格都远远高于保留价”。

        最近的两桩比较大的房产交易发生在Emu Plains，其中一处标价为39.9万澳元的房产最终以48万澳元成交，而另一处原本标价为49.9万澳元的房产则最终被以53万澳元售出。这两次交易的成交价格的上涨都是由竞标者的竞价而推动的。

        “标价是最重要的。如果人们看到了房产的真正价值，竞争就会产生，于是我们看到了一个好的结果”。Wallace先生表示。

        专家则表示，一般房产可用库存的短缺是推动价格上涨的主要原因。SQM 研究中心的总经理Louis Christopher 指出，“相比12个月前，西区的买家数量已超过了其房产库存量，今年4月，悉尼西区有8856套房子待售，而在4月之前有9587套”。

         Real Success Group的拍卖师Charles Baynie则表示，政府对西部基础设施的大笔投资（如扩大M4和M2高速公路和价值4500万澳元的西悉尼绿地发展计划）则是悉尼西区房市过热的另一重要因素。

女皇诞辰假期悉尼买家热情依旧

      6月10日 尽管英女皇寿辰假期很长，但是今年房产买家的积极表现在上周六继续延续。

      悉尼上周末的拍卖清盘率为69.7%，比去年的这个节假日周末高了20个百分点。这一拍卖结果延续了今年市场的一贯表现，比一年前的市场好多了。

      挂牌待售的房产数量也比去年多了很多，这个周末拍卖现场有245套，而去年只有195套。Canterbury Bankstown以及悉尼的南部地区的拍卖清盘率最高，分别为86%和80%。Canterbury Bankstown的平均售价为68.3万澳元，南部地区的平均成交价格为74.3万澳元。

      南部地区突出的一桩拍卖是位于Cronulla，Alfred Avenue7号的一套3居别墅由Highland Property Agents在拍卖现场以121万澳元的价格售出。还有位于Bardwell Park, Bardwell Road, 128号的一套3居别墅由PRDNW Bexley North以111.7万澳元售出。

      位于Chatswood West, Bellevue Avenue 5号的一套4居别墅由Richardson 和 Wrench Lane Cove以133万澳元售出。位于St Leonards, Canberra Avenue, 37号的一套4居别墅由Harbourline Real Estate以148.3万澳元售出。

      上周末公寓套房市场突出的拍卖包括位于Alexandria,Lawrence Street, 7/2-14号的一套3居公寓由Urbane Inner West以100万澳元售出。另外，位于Balgowlah，Lower Beach Street, 1/11号的3居套房由Raine and Horne Commercial Northern Beaches以78.8万澳元售出。

      报导出来的最贵的一桩交易是位于内西区Abbotsford, Abbotsford Parade,47号的一套4居别墅由McGrath以高出保留价45万澳元的415.5万澳元售出。

      最便宜的一套房产是悉尼西部地区Mount Druitt, Hythe Street, 15/40的一套2居套房由Elliott Shiner First National以25澳元出售。

      今年秋季拍卖是金3年来最为活跃的，使得今年的冬季拍卖前景明朗，尽管央行在本月实行的利率保持不变。（Wendy）

      原文：http://smh.domain.com.au/real-estate-news/buyers-dont-go-on-holiday-20130610-2nyxn.html

澳洲房产销售步伐加快

       根据4月的销售结果数据RP Data Property Pulse显示，相比去年同一时期，澳洲房产市场的房产待售的时间已出现大幅下降。除了布里斯班和霍巴特外，大多数城市房产的挂牌出售的时间与其签订合同日期之间的时间差都有所缩减 。

        据研究分析师Cameron Kusher称，这一切都是因为今年第一季度房地产市场状况较好。

        “这是一个很好的结果,但是我们需要质疑的是，当前的这种较快的销售节奏能否维持下去。另一方面，房屋的销售量已经从一个较低的基数开始呈现上升趋势，这表明如果卖家给出的销售价格适中，就应该能够在较短时间内吸引到买家”。Cameron Kusher表示。

        这个报告还显示，就整个国家而言，一般房产的平均待售时间为60天，这个数据比去年同一时期的67天有所缩短。其中，房屋和单元房的待售时间又有所不同。目前全国的房屋（house）的平均待售时间从一年前的68天缩短到了62天。而单元房（unit）的平均待售时间则从一年前的61天缩减到了现在的51天。

        以下为澳洲各大城市房产待售时间：

        悉尼： 35天

        墨尔本：38天

        堪培拉：49天

        布里斯班：72天

        阿德莱德：68天

        霍巴特：110天

        达尔文、珀斯：52天

单身族汇聚内郊区 悉尼面临“曼哈顿化”

      悉尼的单身年轻人正汇聚于内郊区，使得那些郊区成为多元化的喧闹地带。

      在Darlington，四分之三的住户都是从未结过婚的，在其他的几个郊区，超过一半的住户都是单身的。

      新州大学的城市未来研究中心主任Bill Randolph教授说，一个划时代的转变使得这些单身族汇聚在一起。他说：“这和高密度公寓的市场迅速出现相关联，这一市场的推动力来自于东部郊区，北岸下游地区以及内西区。”

      学生数量的增多以及男同性恋、女同性恋人群的增长，这些郊区已经成为了单身一族的社区，导致悉尼市内的曼哈顿化（Manhattan-isation）。

      Darlington的咖啡师Jake William Thomas 在他的咖啡店里见证了这一新的变化。他说：“人们过来这里，因为他们可以独来独往，而且他们来到这里后，可以结识新的朋友，下一次过来的时候可能就是一起过来啦。”

      一位在Little Bay长大的22岁的业余DJ舞曲骑士想和其他的单身年轻人住在一起，说到：“我不用去组织社交活动，因为住在这里自然就会有很多的活动。”澳大利亚统计局数据显示，在整个新州，仅仅只有三分之一的人群从未结婚。

      悉尼的前十大单身郊区单身人群占比大大地超过了该州的平均水平，达到了被认为是世界上的单身城市——纽约曼哈顿的水平，曼哈顿有一半的人们从未结婚。悉尼的单身郊区主要是围绕着中心商业区，但是Bondi Beach也位列其中，因为那里单身的年轻女性很多。

      来自于Raine & Horne Bondi Beach 的Mary Anne Cronin 认为这种情况是安全的，“女性在Bondi散步觉得很安全。这对于 Bondi的住户Hayley Trotter来说是一个极大的吸引力。她说：“在这个街道上，经常好会有很多的活动，所以你可以放心地走在街上，而不担心会有什么危险。”

      一位23岁的公关工作人员说到，这个郊区对于单身族是极好的选择。她说：“这里有那么多的年轻的、充满乐趣的人们，我觉得Bondi是一个社交活动丰富多彩的郊区。”

      但是Mr Thomas 和Ms Trotter 都说，他们如果结婚生子了就会搬走。Ms Trotter说：“我可能会卖掉我的房子，然后搬到Bellevue Hill 或者 Point Piper ，或者其他类似的地方。

      悉尼十大单身郊区排行榜（根据澳大利亚统计局关于从未结婚人群住户的占比的数据而得）：

      1 Darlington 

      2 Chippendale

      3 Darlinghurst

      4 Ultimo/Haymarket

      5 Potts Point

      6 Surry Hills

      7 Camperdown 

      8 Newtown 

      9 Rushcutters Bay

      10 Bondi Beach 

      原文：http://smh.domain.com.au/real-estate-news/fancy-that-a-surge-of-singles-hits-inner-city-20130608-2nwom.html

中国周末看房团走进悉尼楼市

        据ABC新闻报道，伴随着10亿存户及超过100万名百万富翁，新一代中国投资者的身影在澳洲房地产市场日益常见。
       根据官方数据，中国购房者过去一年在澳洲房地产市场豪洒40亿元。6年前从广东移民至澳洲的张莎朗（Sharon Zhang，音译）也加入了这股新潮流，从事服装进口生意的她开始投资澳洲房地产。
      “中国人喜欢存钱，也有强烈的买房愿望。中国人如果有钱，但在国内找不到适合房子的话，他们便会把目光投向海外房产市场。我认识不少朋友都会趁着周末到澳洲看房，周一再飞回国内工作。”张莎朗说。
       考虑到中国迅速壮大的中产阶层，中国人到澳洲购房热潮的出现一点也不难理解。根据经合组织（OECD）的数据，中国目前有1.35亿人属于中产阶级。2020年以前，这个数字预料将增加至令人惊讶的5.4亿。
      热投澳洲房产的中国人也是精明的投资者。他们通常会选择购买距离火车站较近、靠近名校或位于CBD的房产。一般而言，他们也喜欢在中国人聚居的悉尼郊区购房，如好市围（Hurstville）、车士活（Chatswood）和艾士菲（Ashfield）。
      澳洲总理吉拉德（Julia Gillard）对新一轮外国投资表示欢迎。“中国投资者在支撑澳洲经济增长及房地产市场上继续扮演者重要的角色。”吉拉德在一份声明中如是说。
在2011-2012年期间，澳洲政府筛选及批准了接近5000份来自中国的投资申请。这些投资合共价值160亿元，当中超过40亿元属于房地产投资。
     业内人士相信，中国投资者在未来3-5年内将继续保持对澳洲房产的浓厚兴趣。

影响悉尼房市的决定性因素

在任何一个市场经济中，“供求关系”都占据着非常重要的地位。房地产市场也不例外，我们今天就来了解一下在其中有着决定性因素的几组资料，进而更清楚的认识悉尼房地产市场。

首先，我们了解一下市场需求。

提到房地产的市场需求，自然离不开人口的增长。对于澳大利亚这样一个移民大国，人口增长则包括两个方面，海外移民和新生儿。针对海外移民人口统计，澳洲权威部门ABS(Australian Bureau Statistics)引入了一个专业术语，NOM (Net Overseas Migration) 海外移民净值，海外移民净值是通过每年抵达该国的总人数减去离开人数所得。在2010年这12个月的人口增长中，NOM贡献了58%，另外有40%的人口增长来自于新生儿。

无论是海外移民还是新生儿都会产生巨大的房产需求量。不同的只是时间问题，海外移民的需求是短线，而新生儿则会带动未来的房地产市场。

然而，整个澳大利亚的人口增长，其大部分集中在纽省，而悉尼则占据了整个纽省的绝对份额。

来自ABS 2011年澳洲人口报告的数据显示，纽省的人口大约占全澳人口的三分之一（32.4%）。在2009-2010年140,610的移民人口中，有42,267（30%）希望自己能够在纽省定居。纵观整个澳洲，纽省的人口增长率是最大的，每年增幅可达1.5%，这个比率换算成具体数字为318,300人，截止2010年12月31日，纽省的人口达到了727万。

其中，悉尼的人口密度最大。ABS的资料同时指出，2009-2010年，悉尼的人口密度是每平米公里370人，这个相当于澳洲其他所有州首府城市人口密度的总和。

我们还可以从下表中看出，悉尼的人口增长一直是上升趋势，尤其是2004年以来，人口增长速率则直线上升。

接下来，我们看看市场的供给。

澳洲城市发展研究所指出：新州每年需要40000套信房产来应对悉尼的增长。

但是，来自WESTPAC一份研究报告

（Outlook for Australian Property Markets 2010-2012）中指出，

悉尼每年各类物业的开工量仅在6000套左右浮动，由于过快的人口增长，悉尼每年的缺口仍然以每年10,000套的速度继续扩大。

澳大利亚都市开发协会（Urban Development Institute of Australia）的主席Stephen Albin称，目前的新房审批率达到了50年以来的新低。

现在的悉尼房地产市场的现状是严重的供不应求，鉴于2005年以来的人口高速增长，房屋供给缺口已经是17万至20万套。

我们再来看一下来自realestate.com.au的两组最新资料。

 

截至15/04/2012至21/04/2012这周，每套物业有12个潜在买家

 

截至15/04/2012至21/04/2012这周，市场上有5960人想要购买物业，而可供出售的物业只有509套

在这样的一个供求关系下，悉尼房地产市场的发展趋势显而易见。

专家支招：如何从负扣税中获取收益

      对于房产投资者来说，六月十最好的时机。

      为什么是最好的呢？当然，不是因为天气宜人（如果你是喜欢澳洲的冬季胜过那漫长的炎炎夏日）。那时因为六月里充满机遇，可以让你在早至7月就能赚取一大笔钱。

      大量的房产投资都是负扣税，也就是说投资的成本超过了投资收益，投资者可获得税收的补贴，在六月，投资者将获得更多的因负扣税而产生的税收补贴。

      投资的这笔成本并不需要你掏现金出来，有很多的非现金减免便可获得巨大的收益，当然还有一些小技巧可以给你带来良好的税收补贴。下面就是一些好主意。

      1、学会折旧。记下你的地毯、窗帘、空调甚至是你的房产的建造成本，这将为你带来很大的收益而不需要花费什么。让一个有资质的调查员为你制定一个折旧计划是很值得的，这可能要花费600澳元，但是这是可以免税的，而且一般都会让你获得比支出更高的税收补贴。

      2、勤于装修。如果你的投资性房产在未来的几个月里需要任何的修复或者维护，在接下来的几周马上执行，这样的话在下个月你便可以获取税收上的补贴。

      3、预付利息。你需要对投资性房产贷款支付利息，所以从税收方面考虑，你可以提前支付一年的利息，然后再下一年的年初就可以获得税收上的收益。记住如果你接下来不会一直这样预付的话，你在将来的一年将不用支付利息，但是你仍然可要求获得此笔（税收的）收益。

      4、对税收减免保持敏感的嗅觉。失去一套投资性房产的法定税收减免意味着失去了一大笔钱。Australian Taxation Office的网站上有很多的指导，上面为房产投资者列出了所有的规则、规定以及有关税收减免的条例。如果你还是不能确定的话，你可以找一位专业的财会人员，这将是很有价值的事情。

      拥抱6月，让你从投资房产中获取收益，你将在接下来的7月满载而归。

      本文作者Anthony Keane是You Money的编辑。 

      原文：http://www.news.com.au/realestate/experts/winter-of-investor-content/story-fneofxxf-1226655309683

RP Data：悉尼中位价62万澳元

        据RP Data显示，过去四周截至5月26日，悉尼私人协议中位价为62万澳元。

        排在第二位的是堪培拉，50.95万澳元。

        以下为各大城市私人协议中位价：

        这个数据是通过分析最近四周售出的房屋和单元的房价得到的。不过该分析已经排除了实际成交售价以及销售记录少于十的城市的中位价。

大部分富有家庭男生不愿租房

        澳洲新闻网调查指出：来自高收入家庭的男孩大都不租房，他们大都和自己的父母住在一起。澳洲租房市场上的主力军为35到49岁的女性，她们的年收入都在5万澳元以上，租住房产的价格都在300澳元/周以上。

       调查还发现：现在大多数州的市场还是有利于租户的，但是收入在10万澳元以上的家庭更愿意居住在自己的的房产里。计划租房的人中间，男性比例不足30%。此外，澳洲子女离开家庭自己租房的年龄有所增长，租房者中仅有17%年龄为25岁以下。

       LJ Hooker的物业投资管理公司的主管Amy Sanderson表示：离开家进入租赁市场是值得的，因为现在全澳洲大部分州都有非常不错的适合租住的房产。

       Amy表示：在一些租房市场相对短缺的地区，租房竞争非常激烈，租房者应该注意给房东留下较好的第一印象，因为房东大都希望可以找到一个可以帮他们照看房产的租客。

       此外，对于年轻人而言，租房很可能是一段浪漫爱情的开始，调查显示：14%的租房者和他们的室友走在了一起，这些人中间有29%的人甚至走到了最后结为夫妻。

       英文版：http://www.news.com.au/realestate/renting/men-from-high-income-families-missing-from-rental-market/story-fndbatbk-1226654969853

RP Data ：悉尼拍卖清盘率达80%

        据RP Data每周最新初步数据显示，悉尼的拍卖清盘率已突破80%的大关。

        RP Data数据称，过去一周悉尼举行了623场拍卖会，其拍卖清盘率已达80.3%。而澳洲地产监察（APM）的数据则显示，悉尼的拍卖清盘率为78%。

        以下为澳洲各大城市的拍卖数据及其拍卖清盘率：

        其中，悉尼拍卖成交价最高的房产是一座坐落于4 Cheyne Walk, Castlecrag的海滨别墅，别墅内有5间卧室。该房产被 LJ Hooker 公司的房产代理 Heidi King以327万澳元的高价售出。据Heidi King透露，该房产的保留价为305万澳元。这座房产始建于20世纪60年代，从别墅内可直达Middle Harbour 的沙滩。另一处Bay Street Mosman别墅卖得了550万，还有一处位于Lang Road, Centennial Park的房产则被以650万澳元售出。

        而在墨尔本，据维多利亚地产研究所的数据显示，在上周墨尔本的720场拍卖中拍卖清盘率达74%。相比五月份2848场拍卖，70% 的拍卖清盘率而言，这已经是是一种提高。墨尔本最贵的销售是一套坐落于Nimmo Street, Middle Park 的四居室，该房产通过Marshall White售出，其拍卖成交价达393万澳元。

        然而悉尼和墨尔本的拍卖活动都将在本周末女王生日假期有所减缓。

        据悉，女王生日假期后的那个周末，墨尔本计划将有840场拍卖，仅次于2010年的那个周末，当时墨尔本的房市发展正处于顶峰时期。

房产投资 6月最宜

        欢迎来到6月份——对房地产投资者而言这是一年当中最佳的月份。
　　为什么说是最好的月份呢？并不是因为气候的缘故（除非您是偏爱冬季、不喜欢澳洲炎热夏天的投资者），这是因为6月份是一个机遇，一个最早能够在7月份赚大钱的机遇。
　　大部分房地产投资都在负扣税机制下运行，由于成本大于收入，您便可以获得退税，6月份可以使投资者扩大这一效应。这里所说的“成本”有时并不需要真的是指现金从您的口袋流出。在没有现金扣除的情况下，您仍可以获得相当丰厚的收入，一些技巧可以让您获得退税，以下罗列几条建议供您参考。
　　1. 欣赏折旧的好处。地毯、窗帘、空调甚至是房产的贬值并不会使一个家庭损失什么。聘请一个施工技术员起草一张折旧计划表是一件值得的事，这可能将花费您600元钱（可免税），但它能够确保您在收回扣除款项的同时还获得一些收益。
　　2. 亲历亲为。若未来几个月需要对投资性房产进行装修或维护，那么您最好在未来数周就开工，如此便可在下个月申领税收优惠。
　　3. 预付利息。无论如何您都必须支付投资贷款的利率，所以您可以从税收筹划的角度提前支付一年的利息，并在
新财政年初申领减免额。
　　4. 一处投资性房产错过合法的税收减免就意味着与钱失之交臂。澳洲税务局网站上提供了一个很棒的指导
Rental Properties，罗列了所有的规则、条例以及房地产投资可获得的税收减免。解码器您仍不确定，可以向会计寻求专业建议。
　　张开双臂迎接6月份吧，迎接潜在的房地产收入，您或许可以在7月份发现阳光已射向了您的财务。
　　本文摘自Your Money的编辑Anthony Keane文

投资分析 - 新房还是旧房

        有很多投资房产的朋友都有过这样或者那样的考虑, 其中比较常见的一种就是在买新房和旧房之间犹豫不定. 本节中, 我就这个问题为大家做以分析. 

租金回报

作为投资房两大利润来源之一的租金回报, 它的重要性是不言而喻的. 如果租金回报好的话, 不但能够与贷款利息等支出打平, 还可能每周有净现金收入. 这个分水岭在租金回报率 5.2%. 租金回报率是指每年的租金收入总合除以房屋购买价乘以 100%. 如果租金回报率大于等于 5.2% 的话, 就有可能出现净现金流收入. 

从市场整体上来看, 同等价格的新房和旧房相比较, 新房的租金回报率会高一点. 对此最简单的理解就是, 租客花同样的钱, 更喜欢住新房. 

资本增值

在房产投资里面, 利润最大的就是资本增值 (买卖差价) 这一块. 据统计, 同一地区同类型的新房的增值速度会比旧房快一些. 简单一点的理解就是, 房子越新, 租金回报就会越好, 从而也越容易脱手. 

除此之外, 相对于投入来说, 楼花在建筑期内的资本增值也是非常可观的. 举一个简单的例子. 买楼花的话, 一般情况下首期只需支付相当于购买价格 10% 的现金. 这笔钱可以放在银行里面生利息. 按照年利率 3%, 楼花两年完工, 购买价 50 万来计算, 首期只需要放在银行 5 万, 在 2 年后就可以收到 3 千多元的利息. 另外假设房产每年的增值是 4%. 那么在 2 年之后, 房产的价格就涨到了 54 万. 那么, 投资总额为 5 万, 2 年内的收益是 4 万 3 千. 这种投资收益的速度是相当快的. 这种情况在旧房中并不存在. 

迁入费用

购买旧房之后, 新房东通常要对该房进行适当的维修和装修. 比如说地毯老化需要更换或者墙皮脱落需要重新粉刷等等. 这笔费用少则几千元, 多则上万元. 新房不涉及这种费用. 

首次置业

这是第一次买房者的福音. 凡是有永久居民或者公民身份并且第一次买新房 / 楼花的, 都可以在相应条件下享受首次置业津贴和印花税减免. 这项 ”收入” 最多可达 3 万 5 千澳元左右. 旧房不适用任何补贴. 

投资者

如果是投资新房, 政府会给出 5 千元的补贴. 这一点不适用于旧房. 

物业费用

在相似条件下, 旧房的物业费用往往比新房要多. 这一点是所有投资者的共识. 随着房屋的老化, 需要维护和修理的东西会越来越多, 也会越来越昂贵. 比如说, 一个在 Kogarah 的 40 年老 Unit, 三层楼, 没有电梯, 2 房物业费用要 1 千多, 因为总是有漏水和安全问题. 新房基本没有此类问题. 

折旧

这是一个会计概念.  折旧越多, 个人所得税的抵税额就越多. 比如说房子今年的折旧是 2 万澳元, 投资者今年的个人收入是 8 万元. 那么在年底计算个人所得税的时候只算 6 万的所得税 (8 万减去 2 万). 这一项折旧就给投资人省去了 6 千 5 百元左右的个人所得税 (按照税率 32.5% 计).  所以折旧越多越好. 一般情况下, 新房的前五年折旧非常多. 如果是旧房的话, 折旧一般很少. 

综上所述, 从投资方面来讲, 买新房要比买旧房划算. 

其他

保险

一般情况下, 新房 / 楼花建成后, 开发商给与 3 个月的检测期. 在检测期内, 如果买家发现任何房屋问题, 开发商马上处理. 所有电器都有厂家给出的 1 年的质保期. 另外整个大楼会有 7 年的保险期. 以上各点对旧房基本不适用. 

历史

尤其对相信风水或者有忌讳的人, 这一点也是需要特别注意的. 因为时间比较久了, 旧房里面发生过的事情没有人说得清. 在交易的时候, 有些中介也不会说明之前在这栋房子里面发生的事情. 新房没有这方面的顾虑. 

建材

新房所用的设计, 材料和技术都是最新的, 这有助于降低成本, 提高安全性和舒适性. 对于旧房来说, 材料会随时间老化带来诸多安全隐患. 

虫害

 “夜夜与虫为伴”, 住过老房子的朋友都深有体会. 蟑螂等虫会从门缝, 建筑结构空隙, 下水管等等爬入房内, 虽然不至于对人造成过多伤害, 但是总让人心里感到不舒服. 这种问题在新房子中很少存在. 

悉尼新增10个均价过百万郊区

        悉尼均价超过百万的郊区新增10个，澳洲物业监测中心的高经济学家Andrew Wilson估计现在悉尼的656个郊区中有大约100个房价中位数在100万澳元以上。

       Wilson指出：这些数字表明房价中位数超过100万澳元并不意味着成为高端房产，实际上他认为这些郊区的房产市场为悉尼房产市场的基础组成部分。他还补充说：就像你无法逃避的死亡和税收一样，悉尼均价超过百万的地区数量一定会不断增长。

       澳洲物业监察中心对过去6个月各个地区的房价中位数汇总之后发现：悉尼的Lane Cove North, Manly Vale, Connells Point, Concord, Chatswood West, Gladesville, Little Bay, Crows Nest, Abbotsford 和Avalon十个地区的房产均价也超过了100万澳元，具体详情如下表所示：

       悉尼新增的百万级郊区中表现最好的是Manly Vale，位于Manly的西部，在过去一年中该地区的房价中位数上涨10%至100.5万澳元。

       Wilson指出：悉尼价格在200万澳元以上的房产市场有所滞后，但价格在100万澳元到200万澳元之间的房产价格却在不断上涨。

       英文版:http://www.propertyobserver.com.au/new-south-wales/ten-new-suburbs-join-sydneys-meat-and-potatoes-million-dollar-housing-club-apm-docandrewwilson/2013053061808