2014澳洲省会房市仍會漲 只是趋向溫和

        在經過了春季房市的強勁增長之後， 2014年房地產價格預計還會有適度的上升，特別是指悉尼、柏斯和布里斯本。根據澳洲房地產觀察網發佈的「2014年各省市場報告」，預計獨立房中位價將增長3%到5%。 

        據悉尼晨鋒報房地產報導，APM公司的資深經濟學師威爾遜（Andrew Wilson）博士指出，2014年省會城市住房市場的前景仍會是經濟活動下滑與房價普遍溫和增長的交織。 「明年初，我們會看到失業率上升，而失業率總是房價（增長）的一個障礙。」

        威爾遜博士稱，省會城市的個人表現將反映當地的供需影響。

        他說：「悉尼市場還有很大的活力。」「今年悉尼會增長約12％，會在本年度消散，到明年將下降到5％至7％之間。」

        相對而言，威爾遜稱布里斯本的房產市場會在2014年上漲。 「在那裏經濟改善是關鍵。 澳元走低將活躍昆省經濟，即能帶動布里斯本的房地產市場。 」

        布里斯本中心區LJ Hooker房地產公司持牌人貝桑科（Des Besanko）表示， 布里斯本的市場已呈現出改善的跡象。

        「首先，你不會馬上看到價格增加，卻能看到的是對房源的吸收，看到房產上市的天數在減少，」他說。

        布里斯本、柏斯和達爾文的獨立房中位價預計將在2014年上漲5至7％；墨爾本也有望合理增長，與全澳平均房價增長的數值看齊。 

        威爾遜博士說：「在墨爾本，今年帶動了市場很多東西的是市場信譽，在100萬澳元與200萬澳元之間的房產，特別是在內東區。信譽市場仍低於先前的價格高峰值，所以仍有價值機會，…… 這將推動市場進入秋季。」

        然而，威爾遜博士預計秋季直至明年年中，市場活動將會是溫和的。 

        墨爾本市場已有顯著增長，但專業人員Whiting & Co公司的主任科爾（Dannie Corr）認為，墨爾本只是在其週期的開始階段。

        他說：「在我看來，我們已經走出了一個非常低的基點，並已經有兩年沒有增長。 只是到了今年的下半年，我們才開始在市場上看到一些更令人興奮的東西。」

        坎培拉和阿德萊德的預測表現最差，失業率和當地不斷惡化的經濟條件拖了兩座城市的後腿，預計這兩座城市在2014年的增長將在0至3％之間。 

        而霍巴特的房價增長前景卻較為樂觀。威爾遜博士表示，由於該城市經濟活動的出現了緩慢復甦的跡象，預計房價增長能夠達到3%至5%。

了解房子或房子所在区的“正常特征”

       什么是“正常”呢？就是符合标准、常见的类型、常规的或者很平常的。 

        在我的房产职业生涯中，我总是被称为不正常的。我不擅长让自己看起来符合标准，我从来不打领带，对房子和业主更感兴趣，而不是费用。我讨厌销售会议，参加研讨会的时候喜欢抠指甲。但是我想谈一谈“正常”，不是就房产中介而言，而是对区域而言，尤其是郊区。

        了解一个区域的正常元素可以帮助到你，无论你是房东还是购房者。这意味着可以不用浪费时间寻找该区房子所不具备的特点，或者过多房子的某一负面特点，事实上这在该区很常见，根本不是什么大问题。

 

        想象你是购房者，你看到你真正喜欢的房子，而且很适合你，但是后院太狭窄了。如果想要改变这点可能又很破费，你可能不介意钱的事，但是你会担心将来卖房子的时候，购房者们可能会不喜欢。首先要调查周围其他房子有多少是有狭窄的花园的，如果说超过三分之一，那么你就不必担心花这个钱了。这要花多少钱呢？这会比有着大院子的类似房子花费要少一点。

        如果很少有房子院子很窄，这套房子是个特例，那么你就要花上一笔钱整治整治了。

        这种规则可以运用于任何一方面，从主干道位置到电线、铁路线甚至是航线。还可以用在建筑风格、房子的规模、地块或者朝向。

        这些“正常特征”可能是好的也可能是坏的。在一些区，过半的房子都可以看到丛林的景色，因此就房价和吸引力来说，这一点就没多重要了。如果一个区丛林景色很少见，那么这将会是很积极的一个影响因素，作为买房者，您会很乐意多花这笔钱。

        如果你知道该区的特色是什么，你的调查也会是有帮助的。想要在山区获得一块平坦的地块，或者在该区新房产区获得一套特色房——这些都是走极端路线。但是你会发现有多少人仅仅因为对当地缺乏认识而选择了普通的房产。而且任何一个中介都能告诉你，如果购房者不了解一个区域应该是什么样的预算情况，将会浪费很多时间。

        尽管这很讽刺。大多数房子被一个区域的“正常元素”所影响——即是是不受欢迎的负面元素——这一元素越普遍，就越能让人接受。虽然很奇怪，但却是事实。

        作为房东，你需要知道你所在区为人所接受的元素或者说正常的元素是什么。知道这些可以降级担忧，避免浪费金钱改善不必要的方面。

        也许你是新的区域的一位卖房者，很多房子房龄不超过10年，你附近有很多新房子正在出售，你该怎么办？

        这种情况下，外观和设施就是王道。你需要翻新房子，到展出房四处查看，这样可能会有用。然而你可能住在一个历史更悠久的区域，你有10来岁的孩子，你觉得自己的房子有点过时了。但是你会发现其他类似的房子要么没有翻新厨房就上市，要么设计不怎么让人舒服也上市了，那就是说你不用太担心翻新的问题。

        你可能要担心的是没有查看，或者市区没有停车位？你需要知道这是否是负面影响，或者是不是普遍问题，市场上的购房者根本不在乎这一问题。当然你的价格要合理，但是没有停车位在你所在区不是什么大问题的话，你就没有必要担心了。

        我总是听到老单元房的房东们担心他们的公寓没有阳台，而新的公寓都有阳台。你可能会发现市场上较老的单元房都是没有阳台的房子，突然这就成了正常的情况，不再是负面的了。

        因此，购房者和卖房者们只要去了解该区域，了解什么是普遍接受的正常情况。要将这些分好“好的方面”和“坏的方面”两类，了解出版物上的房产部分内容，上网或者与中介了解你的房产类型、区域特征和市场。你可能会惊讶于所谓的“正常”。

新州土地价格破1万亿 悉尼内西区成焦点

        房价上涨推动了土地价值，使得新南威尔士州所有土地的价值首次突破了1万亿大关。

        新南威尔士州的土地价值是新西兰整体经济总值 2070亿（澳元1900亿）的五倍。

        在土地价值的上升逆转为去年同期的广泛下降，而今年进一步上涨，预计随着需求推动房价进一步提前。

        在经过一年的降价之后，新南威尔士州的土地价格终于逆袭上涨，随着房价受到需求的进一步推动，土地价格今年预计会再次上涨。

        对于一些房产投资者来说，这或许会提升他们的土地税流动性，一些地方议会在考虑利率上升时可能也会把这个考虑进去。

        在强劲的房产需求中，悉尼内西区再次成为市场的焦点。

        一年前，悉尼土地价值上涨主要是受到Strathfield的带动，其次是Marrickville。

        在刚过去的一年，这个上涨势头往西扩散，曾经无人问津的Auburn土地价格上升16.1%。像Ashfield，Marrickville这样的郊区，和城市外围的Ryde都有创纪录的增幅。

        五年来内西区一直是土地价格上涨的主导地区，这反映了悉尼该地区下降的房价和更靠近市中心的偏好。

        Marrickville的土地价格在过去五年中暴增30%,领先Burwood的27%，Ashfield 和Botany Bay的25%.

        这股涨势还蔓延至Parramatta，这主要反映在当地的住宅土地中间值不到40万的事实上，与附近的Auburn差不多。

        "很多想要在靠近市中心的地区购房的人在发现公寓价格太贵之后，转而考虑一些更远地区的房子。"新南威尔士州的Valuer General 总估价师Philip Western说，"比如，Auburn就是一个房产可负担性城区。当地房地产价格比较低 - 因此比更广大的市场上升更快。"

        还有悉尼和墨尔本这样的高端市场的土地价格变化极小。北悉尼，Waverley和Randwick出现的生机都被Woollahra和Manly的萧瑟所抹灭。

        另一方面，土地价格更低的地区更受欢迎，这也是内西区市场如此强劲的原因。整体而言，土地价格都上涨了。

        这导致像Auburn这样的有便捷公交系统，和Parramatta一样靠近M4和James Ruse Drive的地区获益匪浅。

        Auburn Greg Okladnikov的Starr Partners主管说，"Auburn一直都是一个很强劲的市场。”

        “这里有医院，旁边就是Olympic Park，而且当地就业选择也不错。我们还注意到了一些变化。比如说，Lidcombe出现了越来越多的咖啡馆和餐馆，该地区正在发展成为一个城区。"

        Mr Okladnikov说，"我们的很多买家都想在Ashfield 和 Burwood购房，但那里的房价涨得太快，所以他们只能向西寻找有良好交通连接的城区。"

        “基础设施完备...靠近学校和工作场所。”

        "Parramatta的增长意味着周边地区的房价也将被带动。"

        增幅最大的是Brewarrina和Central Darling地方管辖地区，土地价格已经翻倍。但即便如此，Brewarrina土地中位值也不过为1.3万，Central Darling为1200元。Coonamble上涨50%，达2.1万元。

        悉尼市的土地价格或许在上涨，不过在高端房市，土地价格上涨很小。

        Woollahra的土地价格甚至下降了3.1%,但中位值仍有123万，在上涨最高地区占据了一位。

        Mosman的土地价格中位值上升1.6%，达130万。

        在过去两年里，Woollahra的土地价格下跌了10%多,远远低于2007-08年巅峰时的147万。在Mosman,去年地价上涨3%抵消了前面的跌幅，使得该区轻松超过了Woollahra.

澳洲发展公路和铁路项目的两大不利因素

       据企业领导者称，高昂的工资和上升的建筑成本阻碍了那些有助于提振经济的新道路和铁路项目的发展，他们正在向政府施压，敦促其解决该问题。

        在过去十年里，建筑成本一路攀升，工资和薪水上涨74%,但生产力增幅却放缓，这再一次引发了工地改革的战争。领航的企业联合起来反驳此前的抱怨，建筑公司和行业领导集团警告"高成本经济"才是剥夺社区所需的新建基础设施的罪魁祸首。

        承保公司McLeod Rail的总经理Mary Thompson指责政府规定不仅束缚了员工，并使项目建设陷入了一种“官僚且懦弱”的局面。

        总理Tony Abbott专门设立的公开基础建设开支的意见箱昨日便接到了这些存有顾虑的问题。

        行业领导集团代表的是建筑公司，民营承包公司和交通运输公司，都一致斥责政府对工地的规定有很多不必要的标准，而这些标准导致了建筑成本剧烈上升，甚至包括堪培拉在内的全国各州都有出现建筑资金不足而停工的现象。

        澳洲工业集团Australian Industry Group说，"毫无疑问，因为在建筑行业里有许多叫人无法接受的劳资关系规定，所以建筑成本显著提高了。"

        近年来，整个建筑行业的生产率正在下降，但却想要更高的工资。“在澳洲，建一座医院的成本要比在德国和美国高出25%。”该公司说，近年来，建筑工人的薪资增长速度超过了通货膨胀率，也超过了其他行业的加薪水平。但劳动生产率却暴跌至1.5%——几乎是1990年代末水平的一半。

        建筑业的顾虑给艾伯特政府进一步施压，要求其放开繁杂的行业法规，以降低建筑成本。

        澳洲工程师协会Engineers Australia对此提出反驳，并质疑澳洲商业理事会Business Council of Australia和其它行业集团所提出的澳洲建筑成本远高于美国的论断。

        Ai Group对Coalition引入澳洲建筑与建设委员会的计划表示欢迎，但同时也希望对劳资关系进行改革。

        ACTU主席Ged Kearney对The Australian说，尽管建筑行业有所呼吁，但工资增长缓慢，生产力水平有所增长。

        “总会有人呼吁废除那些保护工人的法律，一个完全自由的市场就会出现这种恶性循环，就像在美国，被奴役的工人们拿着3元以下的时薪维持生计一样，”Ms Kearney说。

澳洲低利率刺激了房地产 带动了营建许可增加

        随着低利率继续刺激房地产行业，房屋建筑许可猛增是经济增长的一个令人鼓舞的迹象。

        据澳大利亚统计局在周四表示，澳大利亚各地的11月份新房批准建设下跌1.5％，但在到11月的过去一年里上涨了22.2 ％。

        地方议会已经批准了11月的16396套新房建设。

 

        由于私营部门的公寓和排屋批准下降9.7％，这个月度数据受到了拖累。

 

        然而私营部门的建筑许可上升了6%。

 

        “这是我们在过去的一年中看到的最大增长，在新南威尔士州和维多利亚州的增幅很大， ”澳洲国民银行资深经济学家斯皮罗斯·帕帕佐普洛斯Spiros Papadopoulos 说。

        “这是一个令人鼓舞的迹象，鉴于在最近几个月的大部分涨幅都在私人公寓的批准上。”

        “一套住宅，一栋房子产生的就业机会要比一间公寓多很多。住房审批增加的6%对经济复苏和就业及消费的影响比公寓增长的6％要好得多。”

        “这些（数据）将提高储备银行的信心，我们将开始看到一些更好的住宅投资数据，这将有助于在未来一年或两年支撑投资前景。 ”

        汇丰银行HSBC首席经济学家Paul Bloxham说，这些数据显示，非矿业部门正在加强，这会有助于经济调整。

        “在过去一年的建筑许可上升，预计将开始增加住房建设数量，在未来几个季度支持国内生产总值的增长， ”Mr Bloxham说。

        “比平时更滞后的审批上升和建设回升可能反映了在过去一年中，大部分的审批增长一直是中等密度的住宅（包括公寓），这种住宅较独立式住宅，一般需要更长的时间才能完成。”

        “我们继续认为澳洲联储在这个宽松的阶段将不需要进一步削减利率，而利率可能需要在2014年后期才上升。 ”

 

布里斯班或将击败悉尼墨尔本 成最强房产市场

       据Raine & Horne称，布里斯班的上涨将超过7%，在2014年将是澳洲最强的房地产市场。

        去年，布里斯班落在悉尼和墨尔本之后，他们相信随着供应紧张和不断增长的需求，布里斯班占尽天时地利必将卷土重来。

        昆士兰州Raine & Horne的总经理Steve Worrad表示，虽然在节日期间市场活动已经放缓，布里斯班时常报道，在上市房源减少60 ％多的情况下，与去年同期相比上涨了25 ％。

        “在2013年，南方省会城市的房地产价格非常强劲，例如悉尼的平均房价在66.5万和71.2万之间，而布里斯班的平均房价是一个负担得起44.5万， ” Worrad说。

        他指出，位于Cleveland，Masthead Drive，52/2的一套两居室的现代化公寓的新房源， 他们预计将卖到30万到32万。据 RP Data的数据指出，它于2011年12月售出时价格为26.2万。

        “虽然吸引了当地人的兴趣，墨尔本退休人员已经向我们询问了这间宽敞的公寓，这是有道理的，因为它位于抢手的Raby Bay Marina码头，在街道的尽头有一个海滩和优良的河栈道， “他说。

        他预测，飞近/飞出的工人也将不断增加布里斯班的人口，无论他们是在矿山或投资银行工作。

        在2013年，布里斯班的New Farm表现的特别好。

        这建立了昆士兰州经济部门的信心，与澳洲统计局的数据显示，住宅批准趋势将增加4.9％，2013年十一月份零售营业额上升0.5 ％。这可能有助于Raine & Horne指出的目前缺乏的供应的增加。

        代理财政部长和贸易部长John McVeigh说，他们削减了繁琐规则及业务成本，以帮助昆士兰创造就业机会，加快建筑许可建设。

 

下一站炒楼去哪儿 2014全球置业趋势预测

          根据美国商务部发布的数据，2013年9月美国房屋销售量达到35万幢，是2012年4月以来的最低点；10月，销售出现强劲反弹，成交量达到44万幢，较前一个月增长了25.2%。“房价和房贷利率均现增长，这一增长趋势难能可贵。”皮尔庞特证券首席经济学家史蒂文·斯坦利表示。

        美国：价值回归

        虽然美国是金融危机的发源地，但身处美国的华人已率先感觉到经济的春天正在来临。

        根据美国商务部发布的数据，2013年9月美国房屋销售量达到35万幢，是2012年4月以来的最低点；10月，销售出现强劲反弹，成交量达到44万幢，较前一个月增长了25.2%。“房价和房贷利率均现增长，这一增长趋势难能可贵。”皮尔庞特证券首席经济学家史蒂文·斯坦利表示。

        与此同时，美国空房存量已降至自今年6月以来最低水平，包括霍夫纳尼安建筑公司副总裁大卫·瓦力亚韦丹在内的多数建筑商普遍看好未来楼市。

        另据美国媒体报道，美国住宅市场房价由于经济回暖，购买力回升，近一年来持续上涨，同比增长12.4%左右，而其中拉斯维加斯涨幅最高，达27.5%，而洛杉矶、旧金山及圣地亚哥均有20%的涨幅，这一涨幅仍将持续。

        一位海外购房顾问说，2008年底，美国很多城市的房价在持续暴涨几年后开始下跌，不少地区房价下跌30%甚至更多，有的已跌至2000年初的水平。相对而言，美国目前的房子已极具投资价值。

        不过，该人士警告称，在进行“美国房产投资”前，应该了解最新的美国投资移民条件、申请步骤等详细政策，切勿因盲目投机而上当受骗。

        加拿大：稳中有升

        作为美国的邻居，加拿大可谓“近水楼台先得月”—美国经济的复苏，也带动了加拿大的经济回升，该国房价也开始步入上涨通道。

        根据中央第一信贷联盟(Central 1 Credit Union)所做的预测，到2016年，安大略省房价每年的涨幅约4%，多伦多市房价则是以每年4%至5%的幅度上涨。

        中央第一信贷联盟首席经济分析师Helmut Pastrick认为，对楼市泡沫及价格崩盘的担心都是多余的。他同时预测，未来25年人口增加与土地供应限制会使多伦多房价倍增。

        在加拿大，不同的省份和地区、城市甚至小区之间，住房状况差别可能很大。若仅是作为投资，在购房之前，首先要确定自己能够负担的价位和房屋所在地段等。而若想居住，还必须雇佣专业人员对房子进行详细的检查评估，由于加拿大人工贵，效率较低，一旦暖气、管道坏 了，等待修理的时间可能会很长，且账单金额也通常不菲。

        据不完全统计， 目前多伦多、温哥华 、马克汉姆、列文治、卡尔加里、本拿比、蒙特里尔、密西沙加分别位列华人热门投资地第一至第八位，而多伦多地区的房价在1万元/平方米至3万元/平方米不等。

        英国：租赁旺盛

        作为金融危机最大的受害地区，欧洲的房价也有望“柳暗花明”。

        英国皇家特许测量师学会(RICS)发布最新楼价指数显示，2013年11月房价创2002年6月以来的最高位，3个月的楼价预期指数也创14年来的新高，预计2014年房价还将继续上涨。

        在后金融危机时代，伦敦兼具成熟、安全的市场特性，国际买家已占伦敦高端住宅买家总量的39%，其中85%的国际买家在伦敦居住或工作，因此不存在炒作的现象。

        目前英国政府对海外买家持有英国房产及其转售均不设限制，也不限制海外买家申请贷款。同时，英国目前的税收政策也不对海外买家征收资本利得税，根据具体情况，还有多项税收减免的优惠政策。

        伦敦房产的长期升值潜力之所以被投资者看好主要是由于和中国的一线城市一样，伦敦可供开发新房产的土地资源已非常有限，一直处于供小于求的关系之中。而值得一提的是，伦敦的租凭市场需求旺盛，供求量之比近乎5∶1，而平均年租金回报率高达5%至6%，是目前中国北上广等城市的两倍，这对于投资者来说非常诱人。

        西班牙：政策“诱人”

        即使是深陷债务泥潭的西班牙，近来也看到了经济复苏的“曙光”，这一点在其房价上得到了充分的体现。

        为了解决经济困境，西班牙政府可谓煞费苦心。其近期推出的“新移民政策”引起一阵轰动，而它的目标也直指以中国为首的投资者们。2013年9月，西班牙政府出台了一系列新移民政策，希望吸引更多的外资来缓解经济压力。其中包括在西班牙购买价值50万欧元(约合人民币415.28万元)的房产， 就可获得西班牙的合法居住权一项。而获得西班牙的合法居住权可以随意畅游欧盟的所有国家也成为其宣传噱头。

        据了解，目前西班牙房价平均在1600欧元/平方米以上，16万欧元可以买到100平方米左右的住房。“该出手时就出手，等待的话，再便宜的房子估计也轮不到中国移民去抄底了。”华商移民专家预测，西班牙房产很可能迎来契机，建议投资移民人士抓住抄底良机。

        即使如此，许多购房者还是更倾向于美国、加拿大、澳大利亚等老牌移民国家，这些国家在福利、教育及生活方面有更可靠的保障。

        澳大利亚：涨幅约5%

        作为中国人最想移民的大洋洲国家，虽然近年来由于金融危机导致铁矿石等资源价格猛跌，但在中国购房者的推动下，澳大利亚经济正享受着房价上涨带来的“狂欢”。在过去一年里，澳大利亚悉尼市的房价增长了12%，而墨尔本也上扬了8%。

        澳大利亚资深经济学家韦尔森(Andrew Wilson)说，“受到60年来最低利率水平的影响，澳大利亚房地产市场在2013年持续复苏，独幢房产的中位价上涨5%。2014年的涨幅应该也会在5%左右，但是各个州府城市的房价增长会有所不同。”

        韦尔森预计，悉尼、珀斯、布里斯班和达尔文的房价涨幅将位居前列，预计独幢房产的中位价将上涨5%至7%，而霍巴特和墨尔本将经历3%至5%的上涨，阿德莱德相对落后，只会增长0到3%。

        在业内人士看来，尽管有一些负面因素影响2014年房地产市场的活跃，但澳大利亚有关部门会采取相应措施维持和推动2014年房地产市场发展，如进一步减息或放宽海外房地产投资的政策等。

        目前墨尔本地区的房价在1万元/平方米至2万元/平方米不等。在澳大利亚，有很多人选择租房以减小贷款压力，所以出租房是一个很好的市场契机，在投资澳大利亚房产时不妨往投资出租房方向考虑，也许能获得不错的收益。

        日本：投资拐点

        相比欧美市场较稳定的投资空间，包括日韩在内的亚洲楼市对于投资者的吸引力就显得较弱一些。复旦大学经济学院副院长孙立坚指出，目前整个亚洲房价都处于高位，投资风险比欧美要高。

        在日本东京的较好地段，房价高达10万元/平方米。日本土地研究所的最新数据显示，东京都地区的新公寓均价在7月同比上涨 12.2%。“安倍经济学”为日本停滞逾十年的房屋市场注入新生命，手持巨资的外国投资者再次进军东京地产市场，当中不乏包括中国香港的有钱华人买家。

        近年来，日本楼市对中国内地投资者的吸引力远不如中国香港和新加坡，但这一切在2014年可能会迎来拐点。朗伯德街研究公司的经济学家比米什 (Freya Beamish)在一份报告中写到，“中国的个人投资者似乎开始试水日本房产市场，这一趋势在中国放开资本控制后会得以强化。”“黑天鹅效应”毫无征兆地降落日本，令日本原本“一潭死水”的地产市场，变身成为亚洲资产泡沫的少数受益者。

        值得一提的是，日本成功申办2020年奥运会也为日本楼市注入了一剂强心针。房地产商2013年8月大力推盘，东京和周边地区开售的住宅公寓， 按年激增53%，创1996年以来最劲的同月份升幅。楼市复活，就连地产股也跃升了，2013年以来东证地产指数狂升53%，自2010年初以来升逾一 倍，跑赢东证指数的29%升幅。

贷款人为稳中求胜 选择固定利率房贷

        据Mortgage Choice称，十二月份的固定利率住房贷款需求非常强劲 - 飙升至33.06 ％ - 与2008年3月的水平相近。

        十二月份的固定利率贷款显著高于十一月份的30.56 ％。

        Mortgage Choice的Jessica Darnbrough说，“尽管我们看到几个贷款方在过去几个月里提高了他们的固定利率产品的利息，但这种类型的产品依然很受借款方的青睐。 ”

        “借款人越来越多地关注固定利率住房贷款的安全性，因为他们希望能把自己的按揭还款确定下来。”

        “在目前的经济环境和储备银行政策不明的情况下，并不奇怪会看到这么多的借款人转而选择安全有保障的固定利率住房贷款，” Darnbrough说。

        除了新南威尔士0.58 ％的跌幅，其他每一个州府的固定利率贷款都有增加。

 

        昆士兰增幅最大，在12月份，它的固定利率贷款在全部住房贷款中所占的比例超过44％。

        然而，浮动利率住房贷款在借款人之间仍然是最流行的贷款方式，在12月份，浮动利率占全部贷款的66.94 ％。

 

澳洲住房建筑业重获新生 低利率“功劳不小”

 

      

        随着自2005年以来的低利率推动了新房建筑的最快扩张，澳大利亚住宅建造业可能正在经历久违的复苏。

        经过几年的下降之后，房屋建筑的强劲增长帮助推动了建筑行业连续三个月的广泛扩张，在最后的12月更甚。

        据澳大利亚工业集团（ AI）的数据显示，商业建筑和公寓建筑子行业在12月份的增长也非常稳定。

        整个行业的增长较前两个月慢了一点点，但 Ai Group公共政策主任Dr Peter Burn说，在较长时间的疲软之后，这个数据对建筑行业来说是好消息。

        他说，低利率对住宅和商业建筑终于产生了积极影响。

        “低利率显然产生了他们期待已久的影响， “他说。

        Dr Burn说，这些数据显示， 2014年将是建筑业更好的一年。

        “持续增长的新订单意味着建设者，制造业和服务业与商业和住宅建筑行业有了联系 - 与几个月前相比，可以对2014年抱有更大的信心，”他说。

        Ai Group在12月份的建筑业表现指数下跌了4.4点，至50.8，而房屋建筑子行业涨幅1.5，至63.5。

        该指数高于50表明该行业正在扩大，在这个水平以上，指数越大，扩张的速度越快。

 

生前处处是情人 澳富翁死后数天方为人知

        Marie Christos一直以为她是澳洲百万富豪Michael Ryan的唯一爱人。但直至Ryan孤独地死于自家的豪宅后，她才愕然发现，在与她交往期间，Ryan还有3个女人，而且很多时候是同时周旋于2个甚至3个女人之间。如今，这4个女人正在为他的800万遗产争吵不休。

        去年，Ryan在Fairlight的住宅中去世，享年60岁。据悉，Ryan在临时之时非常地虚弱，连赶走在身上乱爬的蟑螂的力气都没有。在Ryan死后，4个女人才发现，Ryan竟然骗了她们20年！

        当Marie  Christos在Ryan位于悉尼的港畔豪宅里享受头发护理时，JanetAmprimo以为她的男友只是驾游艇出海游玩几天而已。与此同时，Denise De Bono正在墨尔本企盼Ryan的到来，想象与他一起呆在公寓，或去阿德雷德、Hyatt的豪华酒店度假。而Gillian Crighton则发短信询问他在哪里，并好奇为何他家总没有人。

Christos

 

Janet和 Michael Ryan

 

        现年50岁的Christos已经放弃了索要他房产的诉讼，她担心律师费将会超过她的所得。但其他三位女人则计划于月末出席最高法院，希望能与Ryan的遗嘱执行人、他的前会计David Wynn达成强制和解（compulsory mediation）。

        在这4位女人为争夺他的遗产而作的声明中，Ryan错综复杂的男女关系和生命最后时光的悲惨光景才终于为人所知。

        Christos称，Ryan有一种独特的魅力，让人误以为他们对于他而言是特殊的，而且，他会让人觉得他们很了解他，但事实上，他精心布局，让所有人都无从了解真正的那个他。"那就是他想要的方式。"

        48岁的Amprimo于1995年在墨尔本的认识了Ryan，2005年，Ryan给了她一枚戒指，并说它很适合戴在她的无名指上。2006年，Ryan在蓝山为两人买了一处度假屋。

        55岁的De Bono于1995年搬进Ryan的豪宅，帮忙护理Ryan罹癌的母亲Eugene."从我们在1992年相遇之日起，我们就有很深的感情，并且一直持续到他去世之时。"

        于1983年与Ryan相遇的Crighton称，1983-1992年，她与Ryan保持着"亲密的私人关系".但在此期间，他们虽然经常在五星级的酒店用餐，且度过很多奢侈的周末假期，但Ryan却不愿给她100元，让她支付仓储费，最后，她的所有私人物品——包括香奈尔、LV、Dior的手提包、Valentino的舞会礼服、香奈尔的套装——都被拍卖了。即便如此，她却仍是无法忘却他。"虽然我知道他是一个满口谎言、控制欲强且自私自利的混蛋，但我仍无法放开他。"

（Crighton和Ryan）

        Ryan死后数天才被人发现。据悉死因是局部缺血性心脏病。

        1996年时，Ryan在母亲死后起草了一份遗嘱，在其中，他就已经将财产平分送给了4位友人——他的女友们则一个也没被提及。

悉尼公寓生活新风向：世界的才是流行的！

        悉尼日益增长的文化多样性突然证明是新公寓普及的一大动力。

        以前许多澳洲人梦想着在一块四分之一英亩的土地上有一套独立的房子，现在我们更容易幻想在某个市中心有一套靠近商店和咖啡馆，交通便捷，拥有充足光线和良好的视野的大公寓。

        “传统上，澳大利亚人希望有房子有地，在周日可以修剪草坪， ”开发商Binah by Design的Amen Zoabi说。 “但现在很多人都来自内城，那的生活更规范，他们在晚上10点会想要出门，喝咖啡。

 

        “现在很多人在周末工作，所以他们宁愿在平日里出去吃晚饭，而不是在周日下午无所事事的吃烤肉。 ”

        因此，即使在住房更便宜的郊区，人们往往会选择单元房，这样他们就能够积极的投入生活。

        Zoabi最近在利物浦推出了一个新的项目，一座有121套单元房，八层楼的伊丽莎白公寓，距离Westfield只要一分钟的步行路程，五周内，第一期就出售了87％ 。

 

        在中环地区，如内西区，还有一座吸引了很多关注的新公寓。在悉尼公园新开发的ARA ，埃斯基内维尔Erskineville，上个月开始销售，七楼以上的36套公寓只剩下6套。

2013年澳大利亚省会城市房价上涨近10%

 

      

        澳大利亚住房价格在2013年受到创纪录的低现金利率的推动跃升了近10％。

        悉尼是最昂贵的的房地产市场，发展也是最大的，推动了全国省会城市的价格，使其成为自2009年以来最强劲的一年。

    

        据RP Data的数据- Rismark十二月房屋价值指数显示，2013年悉尼的房屋价值上涨了14.5％，使城市的住宅平均价格上升为65.525万。

        珀斯是表现最佳的第二个城市，年增长率为9.9％。

        在这两个城市的房屋价格目前正处于历史高位，分别同比增长了10.9 ％和3.6％ 。

        在全国范围内，省会城市的房屋价值在2013年增加了9.8％ 。

        霍巴特增长最弱，升幅只有2.2％，住宅平均价格为33万 - 是最实惠的省会城市。

        RP Data的高级研究分析师Cameron Kusher表示，低利率助长了住房需求。

        “尽管这是自2009年以来最强劲的年度价值增长，但鉴于低利率环境，和以前连续几年的房屋价值下跌，这个增长速度就没有那么惊人了， ” Mr Kusher 说。

        房屋价值在2011年下跌了3.8％ ，并于2012年进一步下降了0.4％，Mr Kusher说。

        他说， 2014年的主要挑战很可能是预测的失业率增长，支付能力约束的影响，以及是否会实施变更的政策法规以冷却近历史新高的投资者活动。

        澳大利亚在2013年的平均房价

        *悉尼上涨14.5 ％，达到65.525万

        *墨尔本上涨8.5 ％，达到56.3万

        *达尔文上涨3.3 ％，达到54万

        *堪培拉上涨3.5 ％，达到53万

        *珀斯上涨9.9 ％， 达到52万

        *布里斯班上涨5.1 ％，达到44.525万

        *阿德莱德上涨2.8 ％，达到38.6万

        *霍巴特上涨2.2 ％，达到33万

        *省会城市总上升9.8 ％，达到54万

        资料来源： RP Data

澳洲家庭“腰包鼓” 近半房奴提前偿清房贷

       据《澳洲日报》报道，最新调查，澳洲人比以往任何时候都更能轻松地偿还他们的房贷，近一半的房奴都提前偿清了房贷。

　　

        ING Direct Financial Wellbeing Index发现，偿还房贷吃力的房奴比例仅有5%，创下该数据有史以来最低的水平。与此同时，房奴偿还房贷的时间缩短了，49%的受访者表示他们都提前还清贷款。

　　

        该数据还发现，澳洲家庭的财务状况在2013年的最后一个季度依然强健，衡量家庭财务状况的指数为110.8点，稍低于2013年第三季度的111.5点。21%的受访家庭认为他们在2013年最大的成就就是还清债务。

　　

        不过这并不意味着澳洲家庭就不担心来年的情况，受访者对2014年主要的担忧是未能在家庭财务上取得成就（29%）、失业（19%）、国内经济未能复苏或繁荣（19%）以及官利上扬（13%）。

澳洲房市如何利用社交媒体联系海外买家？

       与人做生意，包括出售一栋房产，首先需要吸引人们的注意力，引起他们的共鸣，并告诉他们价格，然后达成交易。 这是一般的逻辑。 

        据澳洲房地产观察网报导，如果你见不到买家的面，或无法与他们交流， 没有人会来找你，这就需要你走出去展示你的东西，以期能有需求。 而社交媒体的使用让市场成倍的扩大，并帮助世界各地的买卖双方取得联系，达成交易。 

        如果你正试图向中国这样的巨大市场进行推销， 而那里的人使用的社交媒体与我们不一样怎么办？ 

        如果你要在不同的国家展示你上市房产清单，你就必须使用当地的方式。 

        据中国互联网观查，当地互联网门户网站巨头QQ空间（QZone）拥有6.03亿用户，远远超过在澳洲流行的脸书（Facebook）的用户。 使用它来推销产品更符合逻辑。

        Juwai.com 网站的主要负责人泰勒（Andrew Taylor）在他的新电子书《7种改善国际社交媒体营销的方式》中说：〝你可能会使用脸书来保持与朋友的联络，因为他们大多数人都在上面。 但要达到你的前景目标，你必须使用他们喜欢的社交网络。你可能会吃惊的发现， 在其它国家像脸书和推特（Twitter）这样的网络，其国际影响力是多么的有限。 〞

        根据泰勒所述，脸书在美国有50％的渗透率，但其在世界上的平均水平仅为12.1％。在中东和亚洲这两个国际买家的主要来源地区，脸书的普及率分别只有5％和9％。

        在俄罗斯，社交网络VK拥有1亿活跃的用户，超过使用脸书的数量。

        在Juwai.com中国房地产上市网站上有一些代理商如何能够更好地利用社交媒体接触到国际买家的提示。 〝一旦你与这些买家有了联系，你可以将他们拉入到你的销售过程中，把他们带到你的网站，或是让他们与你联系，〞泰勒说。

        他认为，与其它方式相比， 直接通过社交媒体找到并联系上购房者更趋向购买， 而且在房产交易中越来越占据重要份额的国际买家，其目标不仅仅是传统的城市，如纽约，伦敦和悉尼。〝使用智能国际社交媒体战略的价值在于你吸引并与其它国 家的买家联系，这样就意味着有更多的信息，最终提高销售量。

看好澳洲房地产的前景的10大理由

        澳大利亚是世界上生活水准最高的国家之一，拥有宜人的气候、独特而舒适的生活环境、高质量的社会与文化的基础建设。澳大利亚房产市场已经成为中国富人海外置业的黄金市场，让我们来看看澳洲房地产市场前景良好的10大理由：

        1,澳洲经济状态良好

        澳大利亚已有二十二年没有出现经济衰退。 根据澳洲储备银行的预计，这种情况在未来几年也不可能出现。事实上，储备银行认为澳洲出口将增加，将重现强劲的经济增长。

        2,人口在增长

        有关"大澳洲"与"小澳洲"的讨论已沉寂有一段时间了，因为我们的政治家认识到了强劲的人口增长对滋养经济、创造新的就业机会和安置退休的婴儿潮一代人的重要性。 去年，澳洲的人口增加了近40万，如同添加了另一个堪培拉或纽卡斯尔。 当然，由于工作的原因，其中大部份人都是来到了我们的四大省会城市。

        3,澳洲是个富裕的国家

        按照许多衡量标准，我们都是很富有的，这一点在瑞士信贷2012年全球财富报告中得到证实。 该报告显示，澳洲人现在足可以算是世界上最富有的人口，每个成人的财富中位数为19.4万美元。 有趣的是，报告称澳洲有约157.1万人属于这个星球上占1%的最富有的人。要成为世界上仅占1%的顶尖级富有者，你需要有71万美元的净财富。

        4,家庭经济状况良好

        在过去的几年中，大多数澳洲人一直在积攒自己的现金，而不是花钱。许多人都减少了他们的信用卡债务，其他一些人已在存钱，一些人利用低利率的优势，偿还他们的住房抵押贷款。 由于澳洲证券交易所的股价上涨，以及澳洲人住房的增值，澳洲家庭的财富也有了强劲的增长。强健的资产负债表，将让许多澳洲人得以提升借贷并在未来几年进入房产市场。

        5,低失业率

        诚然，一些职位已经消失，在未来几个月内失业率可能会上升，但新的就业机会正在出现，整体水平保持在适当的5.7%左右。

        6,澳洲通货膨胀率处于低水平

        我们的低通货膨胀率让储备银行在需要刺激经济时拥有保持低利率或考虑进一步降低利率的空间。

        7,利低率可保续一段时间

        低利率让我们的房主可以更快的还清抵押，让一些还贷超负荷的人有额外的喘息空间。

        8,住房负担能力高

        尽管有很多抱怨，但按多项衡量尺度显示，现在的住房负担能力是较过去二十年来的最高水平。

        9,消费者信心指数回升

        尽管在过去的几个月中，消费者情感依然脆弱（这是过去几年缺失很大的部份）。头一个月，我们可能会消费情绪高涨，接下来一个月我们可能会丧失情绪，但根据西太平洋银行墨尔本研究所（Westpac Melbourne Institute ）有关消费者信心的最新数据表示，总体来说，我们更多的是较为乐观而非悲观。

        10,世界各地的坏消息正在减少

        虽然世界上的很多问题并没有消失，但在过去几年中，许多一直困扰我们的问题正在消退。

        现在澳洲房地产的现状是： 有些人将会重新装修或改善他们的房子；有些人将会升级到新的住房或更大的房子；更多的首次购房者将会在高租金和低利率的情况推动下踏入房地产市场；而寻找下一阶段房地产周期的投资者将会充分利用房地产市场为他们提供的机会。

悉尼全球第十一贵 租金却比第一多

       当悉尼市市民习惯于抱怨在悉尼喝一杯咖啡有多贵时，比起全球其他城市，纽约，巴黎，伦敦和新加坡，悉尼还算是便宜的。

        据expatistan.com称，基于日常杂货，电子产品，租金和其他日常物品，悉尼是世界上第11贵的城市，比起第一的伦敦要便宜25%.

        该网站从大约20万用户那里获得信息，计算了饮品，食物和住房的平均价格，声称包含了全世界1600个城市。网站创始人Gerardo Robledillo表示，这具有一定的可信度。

        他说："用户每输入一个数据，指数就会相应更新。"

        28岁来自肯尼亚的Priyanka Bhatia曾在伦敦上大学，最近搬到了悉尼。她说，悉尼的超市产品，特别是海鲜和肉类要比她的家乡Nairobi贵很多，在她的家乡不要一澳元就可以买到新鲜的鹦嘴鱼或者国王鱼。"

        "很意外的，我发现悉尼的租金比伦敦贵一点。”她说。“在伦敦市中心我每个月支付1100英镑[2017澳元]，在Pyrmont，每周要支付700澳元。"

        联邦银行行长Glenn Stevens想要澳元在未来进一步下跌，这样汽油和其他进口商品的价格就会上涨。Colonial First State Global Asset Management的经济和市场研究主任Stephen Halmarick说。"下跌的澳元会有利于出口人群，这又会增加国民收入。"

澳洲移民“不人道” 只要儿女不要爹娘

        移民部长Scott Morrison说，依照新的议会研究显示，家庭移民在移民项目中所占的比例越来越少。政府优先引入技术移民是正确的。

        一份关于家庭移民计划的新态势分析显示，该计划的目的在于使澳洲公民或永久居民与他们的直系亲属团聚，家庭移民在澳洲年度移民人数中所占的比例减少到了1987-1988年的一半左右，与稳定增加的技术移民相比，黯然失色。

        研究称，那些与外国人相爱的澳洲人一般要等上6至14个月才能获得配偶签证批准，移民中介声称，有一些澳洲人要等上三年才能把配偶带来澳洲，要把一窍不通的父母带来现在要等上40年。

        在2013-14财政年度，计划的移民项目为19万。当然，当中三分之二以上，或12.855万都是技术移民，其中的一部份人在澳洲有亲戚，三分之一以下，或6.0885万是为家庭移民保留的，而这其中的78%都是澳洲人的外籍配偶。

        研究报告宣称，技术移民和家庭移民都给经济带来了净效益，但Mr Morrison坚持政府为确保三分之二以上是技术移民的这一行动。"技术移民的经济贡献超过了其他所有的移民类别，"他告诉The Australian。

        "技术移民的失业率最低，英语水平最强--而这是成功融入社会的关键驱动力。"

        家庭移民还单独设立了特别人道主义项目Special Humanitarian Program，根据这个项目，获得了保护签证的难民的直系亲属可以申请家庭团聚签证。

轻轨通家门口 悉尼内西区房价翻番业主一夜暴富

           澳洲东部时间1月6日由于延伸到Dulwich Hill的轻轨已接近完工，悉尼内西区的业主仿佛了中了乐透大奖一样，一些郊区的房价中位数在不到一年的时间里翻番。

          来自Realestate.com.au的数字显示，自从Lilyfield延伸至Dulwich Hill的耗资1.76亿澳元的轻轨计划宣布以来，Dulwich Hill现在已被定义为“高需求市场”。数据还显示，内西区每一处房产就吸引了42人来看，而新州仅有21人。

           去年一月，Dulwich Hill房价中位数为765000澳元。九个月后，这一数字已跃升至130万澳元。去年，公寓最低中位价为450,000澳元。但是2013年末，中位价已经蹭蹭上涨，现在更是攀升到了582500澳元。

（Dulwich Hill业主Karin Maeder 和她的两个小孩）

         房产公司Ray White Haberfield的Nick Calvarusoo表示，轻轨项目已经让内西区的业主一夜暴富，瞬间变成百万富翁了。

 

悉尼出租边缘地区土地 城市开发扩张恐“夭折”

        州政府去年出租的土地主要集中在悉尼边缘地区，规划人员警告道，在建成区或城市扩张风险区需要鼓励发展。

        规划及基础设施部门的数据揭示，政府在未开发地区改划了土地新建区，以容纳超过4.4万套房屋。

        八个区域中只有一个在交通枢纽附近指定的高层家园区 - 重新规划。这为在北莱德站12.5公顷的土地上建3000套房屋作好了准备。相比之下，政府重新规划了未开发土地，打算在Austral/Leppington建1.735万套房屋， 在East Leppington建3300套房屋，三月份单独在Catherine Field建 880套房屋。

        上议院也计划加快WestConnex高速公路，西北和西南铁路周围的重建。

        在新南威尔士大学城市未来研究中心的Bill Randolph说，开发土地建造更多的住房是一件好事，但专注于边缘地区，无视了在悉尼如何获得更好的密度和土地利用这个"关键问题'' 。

        在Wentworth Point及Epping的重建区域预计将在今年年初建造6000多套房屋。但至少在Randwick, Maroubra South 和 Mascot的这三个区域在社区和委员会强烈反对之后，会暂停重建。

        企划部部长Brad Hazzard不在意发展完备地区的新房比例，称政府''不是一点半点的在乎那些五花八门的百分比' 。

        2011年大选前，Barry O'Farrell表示，他将改变现有郊区和其他边缘地区70％的劳动力目标。 ''这将接近50比70%， ''他那时说。

        Mr Hazzard表示，世界各国政府发现在未开发地区划分大规模重建区域会容易很多，在那没有建立社区，但'我们寻找的住房机会又无处.

房价上涨不是错 首置业难主要怪政策

        BIS Shrapnel指出，是州政府改变住房优惠政策，而非房价上涨，导致了新州、昆州和北领地的首置业者在住房市场上失去立足之地。

        这家研究公司称，取消7000元的首置业补助和购买现房时慷慨的印花税优惠，降低了首置业者的借贷能力，迫使他们要么得花更长时间存钱，要么只能继续租房。

        相反，据抵押贷款经纪公司AFG报告，在西澳（该州政府保留了首置业补助），尽管柏斯房价在过去一年里飙涨，但11月份的首置业贷款占比却超过了20%.

 

        在新州，BIS Shrapnel计算出，按照85%的贷款与估值比率，一名首置业者现在得多存2万零490元，才能够买下一套40万元的现房。BIS Shrapnel的齐格马尼斯（Angie Zigomanis）说："在补助减少以后，这些购买力上的损失即刻削减了首置业者进入市场的能力。"

        "最大的购买力损失发生在新州、昆州和北领地，这三个州的首置业需求跌幅最大。在其他州，购买力的损失则不太明显。"齐格马尼斯说，"一些首置业者只好静待时机，并积累更多首付款以弥补失去的补助，而其他人则会觉得买房实在太艰难了，索性选择继续租房。"

盘点世界超级富豪家里的古怪设施

       超级富豪一直渴望在自己的房屋里能有比别人更奢侈的功能，但最近，事情变得越来越可笑了。

        如果你认为在全球金融危机发生后，超级富豪对自己的品味有所约束的话，就想想最新的房屋必备功能：一间肉毒杆菌房间。

        牙科套房，健身中心，蔬菜园和河道。这些是设计师，建筑师和开发商在竞争日益激烈的中高端住房市场为吸引富有买家关注的一部分。

        新上市的数百万元的豪宅拥有一个家庭影院，酒窖，健身室和一个商业级厨房，这才是理所当然。

        但在加州，有一种回归趋势，房地产开发商会在庞大的房屋里增添一些额外的离谱设施。

        建造师正在创造一些可以让大腕明星美容治疗的特别房间，希望借此说服他们支付数千万买下这些豪宅。

        在一些房屋里还有带桥梁的护城河，这样业主就可以觉得自己有远离公众。

        每日邮报报道，一套新的Bel Air 豪宅 - Chateau des Fleurs - 只是房产开发商提供过多设施包括肉毒杆菌房间的销售之一。

        克里斯蒂娜·阿奎莱拉Christina Aguilera的豪宅拥有一间牙科套房,  带化妆台的更衣室，一间录音室，一个巨大的游泳池和凉亭休息室。她的房产还包括一间带牙科手术椅的房间，这样她和她的客人不需要出门就可以牙齿增白或润色。

        在布伦特伍德，新英格兰爱国者队四分卫汤姆·布雷迪和超模吉赛尔邦辰为了远离公众，在自家的豪宅里建了一条护城河。

        与此同时，约翰·特拉沃尔塔在佛罗里达州的家里为他的喷气式飞机配了跑道，而杰里宋飞最近在他的East Hampton海滨豪宅里增加了一个新宾馆，里面也有一个棒球场，一个可停22辆车的车库和一个全尺寸的篮球场。

原文链接: http://www.domaintoday.com.au/n/bencandy.php?fid=77&id=143013#ixzz2pWV2VGsP

悉尼房市热潮逐渐减弱 房价上涨趋于平缓

 

        

        悉尼房屋价格去年上涨14.5％，但分析师认为，这个小热潮已经结束，2014年的增长可能较为平缓。

        昨日公布的房屋数据显示，悉尼推动了全国的房价上涨，使其住房价格上涨15.2％，单元房价格上涨11.6％。

        悉尼房价激增带动了全国房地产9.8％的增长。

        不过，分析师说，虽然推测利率将维持在历史最低点，推高价格的其他因素 - 被压抑的需求 - 正趋于缓和。

        联邦证劵CommSec的经济学家Savanth Sebastian预计，随着去年“无法维持的”崛起，今年的增长更可能在5-6 ％。

        “如果（继续以这个速度增长），会引发严重的支付能力问题， ”他说。

        据RP Data的数据显示，现在悉尼的平均房价为 77.5万，单元房为 55.7万。

        “供不应求推高了房价， ”Mr Sebastian说。 “但市场现在有新增供应，土地销售环比增长了30％ 。 ”

        他还预测央行在年底会开始缓慢加息。

        布里斯班是除悉尼外唯一房价增长超过5 ％的城市，而其余每个省会城市年度价值增长为3.5 ％或更低。

        RP Data资深分析师Cameron Kusher说，由于现金利率如此之低，在2013年下半年全国各地房价才得以上涨。

        LJ Hooker Padstow代理Matthew Laface说，很多物业都是针对投资者和首次置业者。

        “由于利率处于历史低位，现金比率相当稳定，买家信心极高， ”他说。

        “也有很多人铤而走险，因为在拍卖会上错失良机，因而超额支付费用，有一些价格让人不可置信。 ”

2014年澳洲投资领域 哪个才是“聚宝盆”？

        2013年是投资者的丰收年。2014年的发展也相当不错。

        澳洲最受欢迎的两个投资市场-股票和房地产-今年都如火如荼，分别涨幅了15%和9%。但金融专家表示，新一年的增长情况将趋于平缓。

        Middletons Securities顾问David Middleton表示："在短期内尝试预测大量资金的动向是很棘手的。

        他说，“成功的投资者从不投机或玩弄市场。”

 

        然而，预测者在每年的这个时候都会无所顾忌，以下就是他们的观点：

        在2014年，低贷款利率将会推动房价上涨，但是相较于2013年，这上涨的趋势将会趋于平缓。

        房地产

        虽然低利率推动了房价增长，但是据RP Data数据显示，澳洲各地的房价上涨并不统一，其中，悉尼房价年比上涨了14%以上，但阿德莱德只上涨了1.8%,布里斯班为4%,墨尔本为7.5%.

        联邦证券CommSec首席经济学家Craig James说，有传言称悉尼出现了房市热潮，但在过去十年悉尼的平均房价涨幅依然低于3% 。

        他说，“澳洲央行并不担心房市繁荣，至少还没有担心。但是，投资者仍应警惕，不要超额购买，房价有可能上涨，也有可能下跌。”

 

        Mr James说，建房量已经上升，可以满足住房高需求，因此房价上涨势头得以抑制。

        RP Data数据研究分析师Cameron Kusher表示，低贷款利率将会推动2014年房价上涨，但是相较于2013年，这上涨的趋势将会趋于平缓。

        Mr Middleton说，普遍预期建筑行业将会发展，取代矿业，研究员Morgan Stanley 持有不同观点，他认为房市将会出现泡沫，上升的购房活动是我们从资源繁荣成功转型的早期迹象。

 

        股票

 

        Morgan Stanley预测，澳洲股票将在目前的水平上上涨7%,左右，加上股息。联邦证券及安保资本AMP Capital也作出了类似的上涨预测。

        Fat Prophets首席执行官Angus Geddes 说，他预测在2014年底前，澳股上涨将会超过12%。

        Prescott Securities高级经济学家Alan Hutchinson说，随着世界多个国家逐渐走出经济衰退阴影，美国及许多欧洲国家的股市均创下历史新高，股市出现了积极的迹象。

 

        他说，“有些澳洲绩优股也创下了历史新高，但是整体房市表现仍次于2007年的高峰。”

 

        现金及债券

 

        专家预测，利率在2014年的大部分时间内将保持不变，但央行可能会在头三个月里再度降息。

        这对于储蓄户及依赖银行存款的退休人士而言，不是好消息，在最近几年中，他们只能看着收入减少。

        安保资本AMP Capital首席经济学家Shane Oliver说，来自政府债券的投资回报恐怕会很低。Mr Middleton则表示，企业债券市场上会有更好的交易。

 

        澳元

        澳元汇率从2013年1月份的1.06美元下降至如今的89美分，在很大程度上是因为美元走强。许多货币专家预测，澳元汇率将在来年进一步下降。

 

        Dr Oliver说："在2014年年底澳元兑美元汇率很可能在86美分左右，但最终会下降到80美分左右。"

        BlackRock的澳洲固定收益总监Stephen Miller说，2014年只要中国经济一出现停顿，就可能会导致“澳元急剧贬值”。

 

        他说，低澳元汇率将会有益于服务业，旅游业和一些生产制造业。

 

        Mr Geddes说，在2014年，澳元兑美元汇率的底值需在85美分以上的。

2013澳洲房产市场丰收年：房价上涨

        最新RP Data- Rismark的数据显示，悉尼使得全国平均房屋价值在2013年增长了14.5％。

        其次珀斯和墨尔本，根据上周四公布的数字显示，房价分别上升9.9 ％和8.5％。

        RP Data的高级研究分析师Cameron Kusher把这强大的增长归因于现金利率的削减和墨尔本和悉尼的市场投资者的回归。

        “在低利率和房产更实惠的事实吸引下，买家重返市场， ”他说。

        “从投资者的角度来看，在过去的12至18个月，他们从其他资产类别得到的回报并不比那些物业要强。 ”

        Mr Kusher说， 中端和威望市场的活跃刺激了价格的上涨。

        “【悉尼】中端市场在过去一年价值上升了15.3％，高端市场价值增长了15 ％， ”他说。

        据Mr Kusher称，在全国范围内，平均房价上升9.8 ％，这是自2009年以来最强的年增长率。

        去年，布里斯本房价上涨5.1 ％，堪培拉上涨3.5％ 。

        在同时期，霍巴特和阿德雷德是表现最差城市，分别上涨2.2％和2.8％。

        BIS Shrapnel高级经理Angie Zigomanis预期2014年全国范围内的增长前景将非常不同。

        “悉尼增长稳健，可能在5 ％至6％的范围，而不是两位数增长， ”他说。

        Century 21 Australia董事长Charles Tarbey说在2014年投资者将推动布里斯班房产市场发展。

澳洲房产投资必读：消费者贷款买房十大禁忌

        第一.不要选错房贷。现在有多种类型的房贷可供选择，比较后制定一个方案用以应付最坏的情况。一定要了解房贷的原始利率 （initial interest rates）、按揭利率、首付数额以及若延迟还贷所受的处罚。

        第二.不要将批准前（pre-approval）与预获资格（pre-qualified）两个概念混为一谈。在地产界二者一直存在很大争议。事实上，在地产辞海中根本就没有这两个名次的解释，它们的意思没法界定。

        有一种说法是，预获资格（pre-qualified）指贷款机构根据某些信息来推测可以给你提供多少贷款。如果你获得了批准前卡（pre-approval），就说明贷款机构已对你提交的信息进行了核实，在一定条件下，给你确定的活期利率。而还有很多贷款机构将其理解为同种含义。

        因此，如果与贷款机构谈判，事先一定问明他们对批准前（pre-approval）与预获资格（pre-qualified）两个名词如何定义，要获得贷款还有何种要求。

        第三.不要申请太多信用卡帐户。信用卡过多就等于说信用记录很差，即便你总是按时还债也不行。因此办理过多信用卡就等于拒绝贷款。

        第四.申请贷款时不要谎报信息。房贷申请时过于夸大工资数额，被发现后，贷款机构虽不会因此起诉你，但会收回贷款。

        在房贷申请表上的各项未填好前，不要签名，因为贷款机构总是言过其实，以致客户签好字后发现根本无法负担按揭数额。

        第五.还不起贷款时不要四处躲藏。很多人遇到这种情况就拒接电话、拒收催款信件。其实，贷款机构有很多方式来处理这种情况，比如收回抵押品或房子。但他们一般不会这么做，而是找贷款人谈一下面临的困境，除非你躲起来，让贷款机构别无选择。

        第六.不要为了省钱跳过验房这一步。验房人员会从头至尾帮你仔细检查房子，告诉你屋顶、地下室是否漏水，房内的机械设备是否能用，使用年限多长。他们检验的一定比你好。因此不要为了省300～400元因小失大。

        第七.不要随便找个房产代理机构卖掉房子。各个房产机构是不同的，咨询一下他们想怎样在市场上卖掉你的房子，你应对房子做哪些改造才能使其更吸引人，房子卖多少钱合适。如果他们的回答不令人满意就找其它的房屋代理机构。

        第八.不要随随便便找个房屋装修商。好的装修商是不会挨家挨户请求为您装修的，也不会在费用上讨价还价。可以咨询一下装修商的老客户、他的供货商、当地较好的贸易局、消费者事务机构。

        第九.不要第一次就支付大额装修费。如果装修商要你首付三分之一的费用，其中一定有诈。最坏的情况是，不给装修卷款潜逃。好点的情况是资金不足，不能购买原材料或支付工人工钱。无论如何，都不要付现金。

        第十.不要在还清所有房贷时烧掉房贷抵押契约。当你还清贷款后，将契约付之一炬的确很爽，毕竟现在一切都归你所有了。千万别这么做，找个安全可靠的地方存放好所有的相关文件。

澳洲房地产专家预测：2014年悉尼繁荣地区（二）

       Adrian Wilson

        Wilson Property Agents董事

         由于积极的经济因素，低端和中端市场将继续流行。

        价格在200万以上的高端市场在明年将获得新的动力。在悉尼中央商业区5公里内的郊区由于需求量大，表现也会很好，但海滩和沿海郊区在2014年也将有一个高性能的发展速度。

        一些已经上市几个月的有名气的物业，现在都在交易，收益也不错，显示了高端市场重拾信心。势头的建立和信誉的回暖只是一个时间问题。

        Tim Lawless

        RP Data国家研究总监

        低利率继续

        悉尼增长率有可能从2013年下半年的高位放缓。这并不意味着就会有另一个价格修正，但这种增长将放缓至更可持续的水平，与收入增长一致。

        人口增长依然强劲，这意味着住房需求，也是经济利好的一个因素。

        在2014年，抵押贷款利率可能会维持低位，这意味着对住房的投资将保持强劲。

        另一方面，随着价值增长比租金率更快，租金收益率已经下降。

        悉尼的一套房屋的典型收益率现在仅为3.9 %，这将使投资者转向其他高收益的城市，如布里斯本，寻找更好的价值。

        另一个因素是经济承受能力，悉尼的中位价目前约为70万。

        关键的细分市场，如首次购房者和平均低收入家庭，随着价值增长，一直在努力寻找基金。

        经过州政府重新规划Campbelltown附近的Catherine Field区域的土地，在悉尼西南部将在明年建成超过3000套房屋。

        新南威尔士州州长Barry O'Farrell将在今天公布重建区域，其中包括明年在新城区兴建3200套房屋。

        这些来自州政府的数字显示，首次置业补助金在去年增加了80％ - 6000人接受了1.5万的补助用于购买新房屋。

        Mr O'Farrell说开放新的土地发展项目对降低置业成本很重要。

        “我们建造的房屋更便宜，在这个过程中悉尼西部正被改造成一个施工者天堂，创造了数以千计的建筑工作， ”Mr O'Farrell说。

        “澳大利亚统计局公布的最新数据显示，在到2013年10月的12个月里，批准了 4.4628万套的新房，是自2005年以来的最高水平。 ”

        Catherine Hill 项目的开发商在该地区投入了3000万的基础设施建设资金，包括更新Oran Park Drive，建设一所新小学，和主污水线的建设。

        企划部部长Brad Hazzard说该土地将2014年上市销售，房屋将在2015年完成。

投资澳大利亚房产需认清的6类房产证

         澳洲房市的复苏吸引了越来越多的投资者。但是，对于投资者，尤其是海外投资者来说，种类繁多的澳洲房产证也会让人眼花缭乱。下面，让我们一起来简单了解一下澳大利亚的六大主要房产证。

        澳洲的房屋类型多种多样，有别墅、联排别墅、公寓、酒店公寓、学生公寓等，产权证形式也颇复杂。下面就简单介绍6种产权证形式：

        投资澳大利亚房产需认清房产种类

        一、SoleOwnership（独立产权证）：

        产权证上只有一个人的名字，代表只有这个人拥有此物业的产权100％的份额。

        二、Joint Tenancy（联合产权证）：

        产权证上有两个或者两个以上的人名，物业产权平均分配。比如某个产权证有夫妻两人的名字，那么夫妻两人共同拥有此物业产权，且平均的拥有此物业。当妻子过世后，妻子名下的产权将由丈夫继承。

        三、Tenancy in common（联名产权证）：

        两个人或几个人购买一个物业，但是在产权证上明确标明每个人所占业权份额。如其中一人离世，他名下的产权留给他的继承人。

        四、Tenancy in partnership（合作股份产权证）：

        多个人购买一个物业，在产权证上注明每个人所占此物业产权份额的多少，以及在解散时如何分配等详细情况，多用于购买写字楼。

        五、Co－ownership（企业产权证）：

        以公司的名义购买物业，产权证上属的是公司的名字。如果公司不是在所购房产的国家注册的，那么此公司要提供营业执照等相关证明。

        六．Trust和Family Trust（信托会和家庭信托会）：

        公司、个人或家庭财产的拥有者可将资产交由信托会管理。家庭信托会的具体运作方式是先制定一信托书（Trust Deed），规定信托会的指定收益人，然后将资产逐步转至信托会名下。从法律上来说，信托会的资产已经不再属于资产的原始拥有人了。通常这样做的目的是保证家庭财产，避免遗产、婚前财产纠纷。

        上述介绍只是帮助不熟悉澳洲房市的人尽快了解一些基本信息。在投资前，还需要针对具体的房产证种类咨询专业人士，以避免不必要的损失。

原文链接: http://www.domaintoday.com.au/n/bencandy.php?fid=78&id=142583#ixzz2pIxfzyVB

2014年购房趋势将减弱 失业率预计达6.25%

       创历史低位的官利和腰包鼓鼓的投资者过分热情，海外买家涌入澳洲房市抄底，以及天真的买房者给澳洲房产拍卖会火上浇油，这些因素使得买房成为2013年度澳洲最时尚的消遣方式。

        在联邦大选过后，随着消费者信心的回升，本年度最后几个月的房产买家活动迅速活跃了起来。多位专家认为，2013年还只是州府城市100万元以下房产下一个热销周期的开始，他们预计在明年，由于供应有限而需求高涨，这一价格区间的房产将更加火爆。

        今年澳洲房地产的关键驱动力就是创历史低位的官利，这将首置业者拉回了房市，也促使“不差钱”的SMSF投资者和海外买家抢购高端房产。

        澳洲房产专家莱德（TerryRyder）预计，这种一哄而上的买房趋势在2014年将减弱。他称，投资者奠定了州府城市今年房市的基调，当然，其他涌入房价达百万元城区的买家也“功不可没”。

        “买家一直以来都青睐州府城市的高端房市，不过这个趋势在新的一年将减弱。买家将变得更加精明，懂得挑选中环城区的可负担性房产。”

        莱德指出，真正聪明的买家会至少提前一年投资这类地区。“他们会更理智，有目标地购买房产，而不是像今年这样有从众心理。”

        悉尼、柏斯和墨尔本今年的房产都获得了最强劲的回报。截止11月末，澳洲州府城市房价平均攀升了8.3%，其中独立房涨价8.3%，单元房也涨8.4%。

        RP Data的研究分析师库舍尔（Cameron Kusher）称，澳洲房市将以良好的势头进入2014年。他指出，澳洲房价上涨和高增长率主要集中于悉尼（13.7%）、墨尔本（6.1%）和柏斯（8.6%），其他州府城市今年截至目前录得的房价增幅都在4.5%以下。

        “2014年澳洲房市的最大变量是劳动力市场的情况。官方预计，澳洲失业率在明年将登顶达到6.25%，高于目前的5.8%。”如果人们开始担心自己的工作，那么这可能会导致澳洲房产需求降低，澳洲房产的资本增长也将受到牵连。

        库舍尔称，投资者已经错失了悉尼、墨尔本和柏斯房产资本增长的最佳时机，因为这三个城市的毛租金收益现在都已开始下降。

        2013年澳洲房市回顾

        房价中位值最高

        独立房：悉尼Point Piper，$6,312,475

        单元房：悉尼Dawes Point，$2,452,651

        房价中位值最低

        独立房：新州中西部Ungarie，$62,200

        单元房：阿德莱德外城区McCracken, $109,609

        毛租金收益最高

        独立房：达尔文Johnston,14.7%

        单元房：悉尼欧第模（Ultimo）, 11.2%

        州府城市方圆10公里毛租金收益最高

        独立房：达尔文Larrakeyah, 8.3 %

        单元房：悉尼欧第模, 11.2%

        12个月内房价中位值增幅最大

        独立房：悉尼Kirribilli, 42.5%

        单元房：悉尼Enmore, 46.9%

        周租中位值最高

        独立房：西澳皮尔巴拉Newman, $2,165

        单元房：皮尔巴拉Port Hedland, $1,300

        毛销售总值最高

        独立房：悉尼Mosman, $805,977,253

        单元房：黄金海岸冲浪者天堂, $571,568,317

原文链接: http://www.domaintoday.com.au/n/bencandy.php?fid=78&id=142373#ixzz2pEmqUdqJ

澳洲房地产专家预测：2014年悉尼繁荣地区（一）

 

        

        2013年的悉尼房地产发展显著，市场恢复到了2010年的高度，然后在今年下半年向前涌动。

        一些专家认为， 随着城市适应了一个新的房地产周期的成长阶段，2014年悉尼的发展会和这类似。

        The Daily Telegraph询问了一些房地产权威专家关于2014年的预测：

        约翰·麦格拉思John McGrath

        麦格拉思地产代理McGrath Estate Agents 首席执行官

        预测增长5-10 ％

        2014年悉尼将全面发展，可能增长5%至10 ％。表现最好的市场很可能是海滨和内城郊区。

        位于Parramatta以南的内西区将从中受益，与Petersham, Stanmore, Dulwich Hill和Summer Hill一样表现良好。讽刺的是，最物美价廉的交易将在像Palm Beach 和 Whale Beach这样的区域。

        近年来，他们售出的房屋过多，有12个月的时间获得价值。

        一些郊区也将受益于基础设施的日臻完善。连接西北的新铁路线将提振像Rouse Hill, Castle Hill 和 Bella Vista这样的山地区和郊区的发展。

        在中国买家涌入，在重要的教育机构附近寻找可购买的物业时，内东区的新轻轨将有益于Kensington 和 Kingsford。

        Chris Mourd

        

        LJ Hooker网络主管

        对悉尼西部感兴趣

 

        2013年的成功主要得益于优质股票的短缺，选举后的工作信心和历史最低的利率。

        在2014年这一切都不会发生变化，而且在2013年错过之后，大量的购房者会更渴望置业。

        人们将在内城区寻找生活的机会，Paddington 和 Woollahra在抑制之后会有增长的机会。

        内西区的压力很可能会持续下去。

        人们会寻找像North Ryde一样有价值的地方，在这交通便捷，土地更多。

        在像Guildford, Granville 和 Merrylands这样能提供更大的家庭住宅领域的地方，也有人表现出了浓厚的兴趣。

        Chris Gray

        Empire Property Portfolios首席执行官

        在2013年发生的事可能只是明年的冰山一角。

        100万以下的物业仍将供不应求，在热门郊区和实惠的偏远地区需求和增长非常大。有成千上万的人不惜代价的想在Bondi Beach附近安家。Coogee吸引了各种不同的城市工作者和更喜欢乡村生活的海滩爱好者。

        Kirribilli一直是城市工人的最爱，一个可以满足所有人的单元房，谁都想要。

        Cremorne提供和平与宁静的生活，离城市，咖啡馆和商店也很近。Balmain 是内西区最好的生活方式之一，离海港渡轮和城市不远。

购买澳洲投资性物业可以享受哪些税收优惠

 一般的税收优惠主要包括以下两种：

 

        1。负扣税 

        当您所购房产的利息或其它费用（以及后续业主费用）高于您的收益时，就可以进行负扣税。其好处在于相关费用可以从税收中扣减，降低您在每一财政年度需要上缴的所得税数额。不过，也请记住，不论税收如何优惠，能够随着时间增加收益的投资才是优良资产。请时刻关注房产的投资总价值，而不要过于在意负扣税之类购置房产时的短期税收优惠。

 

        详情请访问澳大利亚税务局官方网站： www.ato.gov.au

 

        2。申报折旧费

        您可在应税收入的基础上申报扣除折旧费，流程基本类似于申报汽车、电脑等可以产生收益的其它购置物。有两种抵扣项可以抵消您的可评估收益所产生的税费，分别是：

        1.   厂房与设备折旧（类别40）——指烤炉、洗碗机、地毯、照明系统和百叶 窗等物件。

        2.   建筑成本抵扣（类别 43）——指建筑的修建成本，如混凝土和砖砌工程等。

 

        充分利用特定抵扣业主出租场所或在其中进行经营活动从而获得收益的任何房产都可扣除折旧费。

 

        您按期房形式购买的任何房产，包括商用和住宅房产，都可获得建筑成本扣减，条件是：

        •   所有在 1985 年 7 月 17 日之后翻新的建筑可获折旧费和建筑成本扣减。 

        •   所有在 1992 年 2 月之后修建的外部工程如围栏、路面、走廊和园林遮阳棚等，可获建筑成本扣减。 

 

       

2013年澳大利亚省会城市房价上涨近10%

        悉尼是最昂贵的的房地产市场，发展也是最大的，推动了全国省会城市的价格，使其成为自2009年以来最强劲的一年。

    

        据RP Data的数据- Rismark十二月房屋价值指数显示，2013年悉尼的房屋价值上涨了14.5％，使城市的住宅平均价格上升为65.525万。

        珀斯是表现最佳的第二个城市，年增长率为9.9％。

        在这两个城市的房屋价格目前正处于历史高位，分别同比增长了10.9 ％和3.6％ 。

        在全国范围内，省会城市的房屋价值在2013年增加了9.8％ 。

        霍巴特增长最弱，升幅只有2.2％，住宅平均价格为33万 - 是最实惠的省会城市。

        RP Data的高级研究分析师Cameron Kusher表示，低利率助长了住房需求。

        “尽管这是自2009年以来最强劲的年度价值增长，但鉴于低利率环境，和以前连续几年的房屋价值下跌，这个增长速度就没有那么惊人了， ” Mr Kusher 说。

        房屋价值在2011年下跌了3.8％ ，并于2012年进一步下降了0.4％，Mr Kusher说。

        他说， 2014年的主要挑战很可能是预测的失业率增长，支付能力约束的影响，以及是否会实施变更的政策法规以冷却近历史新高的投资者活动。

        澳大利亚在2013年的平均房价

        *悉尼上涨14.5 ％，达到65.525万

        *墨尔本上涨8.5 ％，达到56.3万

        *达尔文上涨3.3 ％，达到54万

        *堪培拉上涨3.5 ％，达到53万

        *珀斯上涨9.9 ％， 达到52万

        *布里斯班上涨5.1 ％，达到44.525万

        *阿德莱德上涨2.8 ％，达到38.6万

        *霍巴特上涨2.2 ％，达到33万

        *省会城市总上升9.8 ％，达到54万

        资料来源： RP Data