海外房产神话：一套中国公寓兑换三套澳洲别墅

       一套中国公寓兑换三套澳洲别墅，你信吗？反正小编我信了，下面就来听听这个海外房产投资的神话，看一套中国公寓是如何兑换三套澳洲别墅。

        因旅行而结缘海外投资

        2009年，张先生参加公司组织的前往澳洲的旅行。旅游的途中，张先生从导游的口中得知，澳洲的房价比较稳定，升值也比较稳定，更重要的是，受2008年金融危机的影响，澳洲房价一度跌破眼界，外加出租旺盛。张先生听到这些后非常动心，和深圳比起来，澳洲的自然环境实在太好了，这让张先生第一次萌生了海外投资房产的想法。

        结束旅行后，张先生开始在网上研究起海外房产，澳洲的房子比美国，加拿大等其他各国的房子更具有潜力，升值空间也很大，平均每年保持着10%左右的增幅，这是张先生把投资眼光转向了澳洲的一个重要原因。

        经过认真对澳大利亚房产的研究后，张先生发现了在澳洲购房和在中国购房的两大区别。第一，在澳洲买期房，交付之前，只需要付10%的首付款，其余部分，可以等到房屋交付时再交，买房的首付门槛很低。第二，在澳洲购买的现房过一段时间银行评估后，如果房价出现增值，房主可以从银行将增值部分的80%(在墨尔本和悉尼能套现80%)取现进行再投资，投资空间很大。

        200万元人民币换回200万澳币房

        规划好投资方式，张先生开始启动投资资金。他先将南山的一套110平方米的房子卖了，拿到200万元人民币的现金。现金到手后，张先生启动了海外兑换房子计划。他

        选择了澳洲的3套别墅，一套是现房，两套是期房。现房价值60多万澳币，约合人民币380万元左右，首付3成其余贷款，首付款在120万元人民币左右其余两套期房，一套60万澳币，一套50万澳币，第一次付款只需要付10%的首付，两套加起来11万澳币，约合人民币70万元左右，刚好在200万元人民币的投资款预算内。3套澳洲别墅的总价，在180万澳币左右，等于用200万元人民币的钱，换了近200万澳币的房子，相当于赚取了6倍的汇率钱。

        首付款不够用楼花补差价

        2012年到了两套期房的交付时间，张先生去银行将60万元的现房进行评估，发现涨到了65万澳币，可以用银行取现5万元增值部分的80%,也就是4万澳币，但这还不足以支付22万澳币的剩余首付，澳洲房产可以炒楼花，所以他决定把那第二套60万澳币的别墅，在交付之前卖掉，收回6万多澳币的资金。

        随后，他将增值取现的4万澳币和6万澳币，一同支付了总价50万澳币期房的剩余首付款，共10万元澳币左右。现在最初的第一套期房，每月房租能达到2000澳币左右，和贷款额持平，这套新拿到手的别墅，未来也会租出去，估计价格也差不多，所以贷款不会给他造成压力。张先生表示，这三套别墅都打算拿来做纯投资。

        看完这段海外投资的神话，相信很多人都惊叹了一把，又或者心动了一把！

澳洲华裔移民10年增长2倍 多定居于悉尼

         据《澳洲日报》报道，根据一份最新的报告，大量的移民已经让印度裔和华裔移民在过去10年里分别增长了3倍和2倍。这份报告还指出，墨尔本更受印度人喜爱，而中国移民则多定居于悉尼。

        根据澳洲统计局(ABS)公布的最新移民数据报告，截至今年6月份，澳洲人口中有640万人为移民，比10年前多了170万人，在总人口中的占比为28%。

        就数量来说，英国裔移民仍是澳洲最大的移民群体，但是它的比例却已经在下降。与此同时，新西兰移民的数量则在持续增加中。

        来自中国和印度的移民分别为427,600人和369,700人，而在10年前，这两个数据分别为198,800人和119,280人。

        当前，来自中国的移民在澳洲总人口中占据近2%，印度移民则占1.6%。多达122万人的英国移民群体占5.3%，比10年前的5.7%有所减少。新西兰移民的占比为2.6%，高于2003年的2.1%。

        根据这份报告，来自印度、马来西亚和斯里兰卡的移民偏爱维州，尤其是墨尔本，而英国人、黎巴嫩人、中国人、新西兰人和菲律宾人则更倾向于定居在悉尼，而非墨尔本。维州的英国移民比西澳和昆州都要少。

        去年，新州的净海外移民多达67,784人，引领全澳。维州以6,632人排第二，接着分别为西澳(51,809人)、昆州(45,104人)、南澳(11,622人)和塔州(1385人)。

澳洲学区房的“抢购潮”助涨了私立学校的“投资风”

        外界对精英私立学校的追捧，使其成为了悉尼最富有的土地 - 尽管这些学校仍在接受政府的资助。

        一旦他们购买了土地，这些帝国建筑般的私立学校都会有一场“军备竞赛”，建设比他们的竞争对手更大更好的设施。

        有一所精英学校，斯考特学院The Scots College，正在一块由学校校友捐赠的价值1000万的土地上建设一栋650万的宿舍，这栋宿舍在今年只打算用不到四个月。

        “我们在这里看到的是一个不断扩大的投资组合的一部分，而这些学校继续接受政府补助和救济， ”澳大利亚教育联盟联邦总统Angelo Gavrielatos昨天说。

        在新南威尔士州有913所私立学校。在2010-11财政年度，他们接受了30亿的政府资助 - 每所学校平均获得330万。

        一个学生他们收取高达3万的上学费用。

        相比之下，在新南威尔士州也有2169所公立学校，他们收到的经费为107亿，每个学校平均获得490万。他们不收取学生任何费用。

        在这些挥金如土的私立学校里，今年克兰布鲁克学校Cranbrook School，挥霍了1500多万在贝尔维尤山Bellevue Hill买下了一套相邻物业，而罗斯维尔圣公会女生学院Roseville Anglican College for Girls，支付了370万买下了Roseville的一套物业。两年前，为了扩大地基，该学院支付了近370万在同一地区买下了另一套物业。

        近年来温烙那中学Wenona School 支付了近500万买下了北悉尼，Miller St, 上的一座独立剧院，史特拉曼尼学院Stella Maris College支付了500多万买下了Manly，Pittwater Rd上Manly Fishos旧的演出场地。

        在北悉尼的悉尼英格兰教会文法学校Sydney Church of England Grammar School 花了近3900万在北悉尼的爱德华街上买下了一座海滨庄园，又花了4200万开发该物业。

        The Scots College花了900万买下了在它Bellevue Hill 校区附近的Kambala Rd 路上的两套物业。愤怒的当地居民都抱怨这个为了增加学校面积的出价会增加学生更多的费用。

        Mr Gavrielatos说： “澳大利亚政府一直明确表示，必须是非商业性的学校才有资格获得资金，但问题是，'非商业'意味什么？ ”

        私立学校不盈利，但他们反而把过剩的资金投资到了房地产。

Regatta, Wentworth Point Marinas

随着每天公布的Wentworth Point地区激动人心的开发计划，有越来越多的居民打算在这个河边半岛落户安家。

在开发Wentworth Point Marinas项目中，建造下一个Billbergia的计划也已经确定，预计在2013年年底前完工。47 Hill Road的 ' Quarterdeck '的质量和设计已经得到了很多人的肯定，许多住宅的设施和服务已经得到了完善。不远处的Broadwater已经售出了所有的公寓，并将于明年年底完成竣工。

Regatta：Wentworth Point Marinas地理位置优越，靠近半岛尽头，旁边正好是渡轮码头，还有拟建的海滨花园，运动场和公立小学。Regatta估计将在2016年完成。

建筑师Scott Carver的作品包括Sydney Opera House, the Sydney Super Yacht Marina 和 The Residence, Hyde Park。为了Wentworth Point Marinas，他提出了Regatta这一创新设计。

Regatta包括一幢六层高的建筑与相邻的一幢16层高的塔楼，住在6层以上居民可以沿着Parramatta River向东，Blue Mountains向西，欣赏到令人印象深刻的水景。

一个时尚居住地

由 Scott Carver设计的Wentworth Point Marinas的住宅，超现代的建筑风格，其中一些户型有封闭式阳光房和宽大阳台。不仅外面设计非常具有吸引力，而且模糊了室内和室外之间的界线，在这样的设计特点下，住宅内可以有足够的空间来放松休息。

宽敞的开放式生活和娱乐领域将是这个项目的另一个主要特色。1居室，2居室以及一小部分的3居室，都再次采用最好利用空间这样的巧妙技巧。

价格非常具有竞争力，这些住宅是享有声誉的Billbergia质量和价值的体现。公寓内的重要设施，都不惜代价的采用了高品质材料。例如，为了提高Regatta的生活水平，每个Billbergia住宅都采用了双层玻璃和隔音设备，可以节约能源，减少噪音。配备的冷暖空调在任何天气条件下，都可以提供安静舒适的气候环境。

维护Wentworth Point 半岛的生态环境

Billbergia集团在创建生态可持续发展社区这一领域，已经拥有了良好的声誉，Wentworth Point Marinas社区将采用最新的'绿色'环保技术。

最近完成的“Quarterdeck”在澳大利亚环境最高等级中占据了一席之位。这些住宅能通过巧妙的地理定位和利用太阳能这样的设计减少能源消耗和用水量。

Billbergia集团还致力于半岛周围海岸线的环境治理。早在项目启动之前，建设团队就准备从泥滩开垦那些环境敏感土地，用来保护附近珍贵的红树林遗产。

虽然还不知道这个地区的生活会是怎样，但Wentworth Point Marinas未来的居民毫无疑问的可以享受到‘Riviera ’的生活方式，创建可以提高人们生活水平的社区是Billbergia集团的目标。

中国买家掀最大海外购房潮 将买走澳洲九成新屋

        据澳洲《星岛日报》报道，中国买家日益钟情于澳洲住宅，有代理形容为他执业30年来最大的海外购房潮，令本地首次置业的望价兴叹，更难进入房地产市场。

        澳洲著名房产中介McGrath行政总裁麦格拉斯(John McGrath)称，在一些市郊地区，90%的新开发住宅将售给中国买家。

        出手阔绰的买家到处扫房，从悉尼的海港水景豪宅到悉尼、墨尔本、黄金海岸和柏斯的公寓楼花。

        悉尼房地产公司Black Diamondz Property Concierge的杜姓华裔职员Monika Tu，看中海外买家的高端市场，她为富有中国买家寻找房源，帮助他们在澳洲定居。她的服务面面俱到，从住房到寻找学校和购买投资艺术品。

        杜日前向王姓华裔客户Amy Wong展示悉尼下北岸的一处房屋，市场报价1300万元，并邀请澳广ABC电视台晚间新闻组一路跟随。王表示，她决定举家迁居澳洲，既为了子女教育，也为了享受生活，“这里是居住的美丽场所”。

        但是，并非每个代理都对新买家投其所好，房产代理布莱特(Patrick Bright)称，他拒绝帮助非永居买家寻找住宅。他认为，目前房地产市场不是向人们努力推销的时候，因为所有机构都指明是供应不足。

        金融分析师诺斯(Martin North)认同称，住宅市场呈现短缺，迫使房价上涨，令首次置业者更难上车，而外国投资者只是这个等式的一部分。由于房价太高，首次置业者发现他们难以承付。

        澳广晚间新闻组参加悉尼南区一处新公寓园区的第二期开盘仪式，发现预期买家排长龙等候售楼处开门，场面令人唏嘘。

        房地产中介CBRE的Tim Rees称，他们在首期开盘时三小时内出售250套单位住宅，而当日他们又出售50套。首次置业者购房踊跃，占到60%，其余40%是投资者。

        根据外国投资审查委员会指引，如果一个开发商获得外国投资审查委员会的预先批准，新公寓大楼的100%住宅单位能够向外国买家出售。

        诺斯透露，一些开发商瞄准国际市场，有些开发商所建住宅直接在中国发售，他们在中国的网站上登广告，利用中国的管道出售楼花。

        诺斯认为，关键问题是澳洲住宅短缺，澳洲需要调整政策以确保许多澳洲人不会沦为“终身租客”。澳洲拥有五万亿的物业价值，这对我们来说是巨大的经济引擎，但是我们需要有效管理。

Wentworth Point发现之旅

Wentworth Point，一个还未完全开发的神秘地区，环绕着Parramatta River，依偎着Homebush Bay，是悉尼内西区开发的一个新水景楼盘。

附近的Sydney Olympic Park，和其广阔的公园绿地，还有旁边令人赞叹的水域美景毫无疑问吸引到了大多数人的目光。

 

但是经过周密的构建，Wentworth Point社区已经开始初具规模，对这个'秘密'半岛也提前制定了许多令人兴奋的计划。

A vibrant new water side community 一个充满活力的水边新住宅区

Wentworth Point正处于巨变。很快就会落成2,300套住宅，建筑风格各不相同，从平台屋顶式住宅和中高层住宅到可欣赏广阔水景的顶级高层住宅。

随着 Wentworth Point 居民的快速涌入，开放的大量公众区域可供他们休息娱乐。除了现有的悉尼奥林匹克公园绿地，在半岛前面，一个4万平方米的新公园将很快成为社区居民的聚集点，还有三个“袖珍公园”也已经投入使用，旁边是一个特大的海滩，空间很大，可以容纳自行车和行人。在去Parramatta的路上，Millennium 公园绿地和Bicentennial 公园之间有公交车专道和自行车专道。

在Rhodes对面还计划建造悉尼最大的游艇码头，配备帆船，赛艇和皮划艇俱乐部，成立广阔的购物区及餐饮区。这里将成为整个内西区的一个新商业中心。

悉尼奥林匹克公园轮渡码头位于半岛前部，来Wentworth Point参观的人可能遍及整个城市，新南威尔士州政府最近宣布升级码头设施，并增添25个新Parramatta River服务。许多人会意识到这个和谐水景社区离悉尼CBD只有16公里。

Everything a community needs 社区需要的一切

Wentworth Point社区当地居民已经组建了“Wentworth Point社区中心” ——一个不以营利为目的的社会组织，每周都会举办社交活动，例如烧烤或电影之夜，还有特殊兴趣小组，当地居民可以通过这个活动找到志同道合的邻居来分享自己的运动和兴趣爱好。

正是这种欢迎的态度，悉尼许多老年人抱着一种更积极亲密的生活方式，从孤立的远郊搬到了这里。他们中的许多人会在当地的娱乐俱乐部里消磨大部分时间，像是一个25米的室内恒温游泳池，健身房还有网球场。

在半岛尽头，随着学校的开办，年轻的家庭也开始进驻Wentworth Point ，学校有18个教室，操场靠近渡轮码头，交通便利。

Wentworth Point虽然没有建立大型购物中心的计划，但新的Homebush Bay大桥已经获准施工，将修建行人，自行车和公共汽车道，连接了Wentworth Point到Rhodes的交通和购物。悉尼奥林匹克公园旁也有大型的工厂直销购物中心，可以满足本地最狂热的消费者。

等你下一次去Sydney Olympic Park游泳，欣赏音乐会或体育赛事时，不妨抽点时间来Wentworth Point看看。在这个庸庸碌碌，还有很多未被挖掘的繁忙城市，找到一个宁静的海滨角落，这是何等的美妙。

中国房企百亿美元“出海”找钱

       国内开发商掀起了又一波扎堆海外投资开发的热潮。

        继10月份以40亿美元收购纽约一个项目后，绿地集团11月20日表示将在韩国济州投资60亿元开发一个旅游度假综合地产。这是继10月12日绿地以40亿美元收购纽约布鲁克林大西洋(600558,股吧)广场项目70%股权后，绿地在海外投资开发的又一个项目。

        除了绿地之外，今年以来，已经有多家房企开始在海外布局，复星、招商、万科、碧桂园等房企都在年初制定了“出海”计划，并已到具体实施阶段。

        同策咨询研究部总监张宏伟认为，中国房企“出海”不仅仅是战略布局上的考虑，更重要的是想利用国内房企在销售渠道的资源优势，吸引国内高端职业客群到海外置业投资。此外，打通融资渠道也是房企出海的重要原因。

        百亿美元“出海”

        绿地集团11月20日表示，公司将与韩国乐天集团合作，投资60亿元人民币开发在韩国济州的一个集酒店式公寓、免税店为一体的旅游度假项目，其中将建成1000间酒店式公寓，主要面对中国客群。

        在投资济州的同时，绿地在澳大利亚悉尼绿地中心的项目也在近期对外开放。“目前悉尼项目已预订150套，总货值超10亿元人民币。”绿地集团相关人士告诉记者。

        绿地方面相关人士告诉记者，公司目前已确定海外项目的总投资已超过100亿美元，今年年内实际投资已超30亿美元。

        不仅仅是绿地，今年以来，房企对海外投资的热情高涨。10月18日，复星国际（00656.HK）刚刚以7.25亿美元（约合44.18亿元人民币）从摩根大通手中买入美国纽约地标建筑物—OneChaseManhattanPlaza。

        而这只是国内房企今年在海外投资房地产项目的冰山一角。

        据中国海外投资联合会的数据，2012年以来包括碧桂园、中国建筑(601668,股吧)、中国铁建(601186,股吧)、万科、绿地、万通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定的投资计划，投资规模已达几百亿美元。

        据记者了解，11月中旬有10家国内房企正在美国组团寻找地产商机。在为期两周的行程中，这些房企将到纽约、旧金山、洛杉矶、加利福尼亚等几个城市进行考察。

        “预计未来一段时间，可能会频繁看到房企在美国投资房地产新的消息。”一家国际房地产顾问公司人士透露。

        张宏伟指出，无论是直接投资开发还是进行股权收购项目，通过这些投资有利于开发商在国际房地产市场上实现品牌全球化，而这对打通国际资本市场有重要意义。

        1.1万亿的蛋糕

        除了融资考虑，大量海外置业的需求也使绿地、碧桂园、万科希望抓住这部分新的商机。

        “我们在海外的项目，主要面对的是在国内有海外置业需求的客群。”碧桂园市场营销部一位负责人向记者表示，“在海外置业的人主要是投资和教育需求，国内的这种需求量相当惊人。”

        记者在采访中了解到，中国房企在海外房地产市场的投资额，也创下了新高。

        根据仲量联行近日公布的数据，今年中国在海外投资和购买房地产的交易额已突破50亿美元，刷新了2012年全年40亿美元的历史最高纪录。截至今年第三季度末，中国海外房地产投资同比上涨25%。

        而美国、英国、澳大利亚、加拿大、新西兰则是中国购房者和国内房企热衷的投资市场。

        据仲量联行公布的数据，美国成为了中国房企海外投资的首选，2008年中国房企在美国投资只有2200万美元，但到2012年这一数字涨至17亿美元。此外，至今年第三季度末，今年中国人在欧洲购买房产的交易额已接近20亿美元，同比上涨25%。今年在澳大利亚商业地产市场的交易额接近5亿美元，较去年同期上涨了近一倍。

        中国海外投资联合会预计，未来中国个人投资者海外置业的规模将超过1.1万亿元人民币。

        国内强劲需求向海外的转移，在一定程度也对一些国家的房价产生了一定影响。“英国的开发商十分看重中国购房人和投资者，不少面对海外销售的楼盘，还专门开辟了中文解说的销售团队。”英国邦瑞房地产公司中国区总经理白兮表示。

        不过，外国买家特别是亚洲和欧元区买家，已经引发了英国对房地产出现泡沫的担心。

        分析人士认为，英国对外国投资者增加征税极有可能为资本利得税：在转售非居住的房地产获利时，需要缴纳28%的资本利得税。

中国地产投资者仍最爱欧洲、美国、澳大利亚

        前三季中国海外房产投资同比涨25%

　　

        今年以来，中国海外房地产投资继续大幅增长。 根据仲量联行公布的数据显示，截至2013年第三季度末，中国海外房地产投资同比上涨25%。2013年迄今为止，中国海外房地产交易额已突破50亿美元，刷新了2012年全年40亿美元的历史最高纪录。与中国国内房地产投资市场的17%季度环比增长相比，海外投资的大幅增长更为让人瞩目。据悉，中国房地产机构投资者海外投资的目的地总体仍然保持不变，表现最为活跃的市场为欧洲、美国、澳大利亚和新加坡。其中，中国房地产机构投资者在欧洲的交易额自2012年以来持续增长，2013年第三季度末已接近20亿美元，同比上涨25%。

　　

        仲量联行全球资本市场部研究总监DavidGreen-Morgan 指出：“过去三年间，欧洲地区一直是中国投资者最先关注的地区，其中大部分的房地产交易是在英国达成的。2013年，这种趋势得以持续，但交易地范围有所扩大，已遍及整个欧洲大陆，同时投资者对南欧和中欧地区的投资兴趣也有所增加。”

　　

        仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏表示：“迄今为止，中国海外房地产投资主要集中在全球的国际化城市和门户市场，如平安集团在伦敦，绿地集团在纽约以及Bright Ruby在新加坡等。不过，中国房地产机构投资者的投资关注点不尽相同，不能一概而论。尽管主权财富基金和保险公司目前表现最为活跃，但房地产开发商、企业集团和私人投资者等其他投资者的海外投资也日渐展开，这些不同的投资者有着各自不同的投资视角和目标。”

悉尼西部地区投资者变卖房产套现获利

       趁着目前悉尼房产的行情正旺，越来越的悉尼西部地区的投资者选择抛售房产，套现获利。

 

        悉尼西北地区的中介们透露，Kellyville，Bella Vista，Auburn，Merrylands，St Clair，St Marys和Guildford地区由投资者出售的上市房产数量猛增了150%。

 

        Starr Partners 地产公司的行政主监Douglas Driscoll先生称：“有些投资者开始担心现在的市场行情能否持续下去。他们选择趁目前消费者信心回升、房东也还占据市场优势的市场来卖房。有些人甚至担心房价在2014年年初会回落。”

 

        在度过了全球金融危机的阴霾之后，悉尼大部分地区的房价在2013年都实现了两位数的增长，房市也稳定地步入了下一个增长阶段。在此期间，很多中长期投资者都获得了可观的收益。

 

        “越来越多的投资者开始认为房市要降温了，”Driscoll先生称，“出租房空置率开始回升，市场上的竞争也越来越激烈……因此很多投资者现在见好就收，开始卖房了。”

 

        房价增长的强劲势头使得很多人担心澳洲房市可能存在泡沫危机。但Driscoll并不这么认为，他解释道：“很多人都没有想到的一点是，房市并不是只有繁荣和崩盘这两种极端。”“房市会自然而然地进入一个平台区。在我看来，房市在进入平稳时期之前，还会再涨价10%。而这可能会发生在未来六个月、一年或者两年。现在预测这些还言之尚早。”

 

        现在卖房的投资者倾向于将所得的利润用于探索其他多元化的投资。“他们不会只拿着现金就心满意足地收手，而是会重新投资其他市场。”

 

        投资者们现在或许是在迫不及待地卖房，但买房的主要群体也还是投资者。澳洲统计局最新的数据显示，新州首置业者在新房贷款市场中的占比只有6.8%，创下史上新低。

 

        “在短期内，首次置业者买房仍不容易。虽然空置率上升且租金收益开始下降，但投资者的买房热情在2014年不会冷却。”

澳洲房产快速上涨或将持续到明年年底

        对于未来房价走势，《悉尼晨锋报》认为：“澳洲房产市场的升温趋势在短期内不会停止，重点地区的房价快速上涨将至少持续到明年年底。”

    

        房产市场分析师米歇尔称，低息不但促进了民众买房，同时吸引了大量投资者进入市场，在过去几个月中澳房地产市场的投资活动已明显活跃，多项数据显示澳地产正处于复苏状态。 同时，澳央行认为目前2.5%的通胀环境依然非常温和，这为降息留出了充分的政策空间，而且央行多次明确表示希望投资者将资金投入楼市，以抵消矿业投资低迷对澳大利亚经济的冲击。

    

        西太银行首席经济学家比尔博士认为，供求关系引导着房地产市场向前发展，未来央行将很有可能采取继续降息的举措来支撑楼市保持坚挺。

     

        然而，对快速上涨的房产市场表示担忧的人士亦不在少数，瑞银集团分析师默特表示，创纪录的低利率将严重助长澳特别是悉尼地区的房价虚高，而继续推高已在高位的房价将是很危险的行为。

     

        根据IMF的最新报告，在悉尼一个平均收入的民众要花9.2年才能付清房债，还贷负担全球排名第七，甚至高于伦敦、纽约等世界顶级城市。

     

        星期二澳洲央行开会议息：多数经济学家认为不降息 虽然陆克文可能希望澳洲央行明天（星期二）再次降息，以助现任联邦工党政府在下周六大选一臂之力，但他将会失望了。

    

         绝大多数经济学家的共识是，澳洲央行（RBA）将保持官方现金利率在2.5％的历史最低点不变。

    

        德意志银行（Deutsche Bank）经济学家O＇Donaghoe说，“澳洲央行将会静观其变。” 澳洲金融市场的数据显示，期货定价认为明天澳洲央行降息的可能性仅为7％。

     

        然而，金融期货显示的11月降息的机会大大增加，高达60％；而在12月降息的可能性为76％。 由于矿业投资热潮蜿蜒而下，澳洲联储一直寄望于地产行业能够“撑起一片天”。在澳洲央行八月份的开会记录中，人们已经注意到央行在逐渐把注意力转移到了建筑和地产行业。 “住宅价格在近几个月来进一步增加，拍卖清除率处于高位。” 澳洲央行又进一步指出，随着澳洲人口的持续增长，预计住宅投资会出现上升。

修建Badgerys Creek机场是满足西悉尼扩张的关键

        一个联邦政府-州政府共建的开发机构表示，西悉尼需要在Badgerys Creek修建一个机场来带动新的铁路线延伸向西部，而不仅仅是通往市区。

 

        澳大利亚悉尼地区发展机构，Regional Development Australia Sydney，是一个由联邦政府和州政府代表人员组成的机构，该机构表示，需要修建一个机场为悉尼西部开发指引方向。

 

        该机构在起草的州政府西部就业战略中指出，“考虑到悉尼目前和将来长期的投资和开发，在联邦土地上修建一个机场具有长期的潜在战略意义，对大悉尼西部的开发来讲意义更大。”

 

        联邦政府表示，在第一任任期内将决定在悉尼再建一个机场——几乎可以肯定建在Badgerys Creek。但即使这样，也不可能在今年开建。

 

        Mascot机场母公司Sydney Airport Corporation有权否决兴建、运营该新机场，但据了解，至少2年内不必作出该决定。该机场也需要新公路和潜在铁路支持，但Barry O'Farrell州长声明他不愿花钱再建一个机场。

 

        由工党组建的前联邦政府进行的一项调研显示，基本改造通往Badgerys Creek选址的道路，如Elizabeth Drive，将至少花费1.92亿澳元。

 

        然而，更大规模的基础设施改造耗资将超过10亿澳元。这些包括扩建13公里西南走向、通往Leppington的铁路线。自20世纪90年代起，西南走向的铁路线的规划就一直包括最终扩建到Badgerys Creek的一个机场，联邦政府在此拥有1700公顷土地。

 

        据了解，尽管有消息如此声称，但联邦内阁在周一的会议上并没有讨论Badgerys Creek机场。

        Regional Development Australia仅仅是其中一个支持在Badgerys Creek修建机场的机构，因为这样有潜力推动悉尼西部的发展。

 

        其在悉尼的委员会首席执行官Tim Williams表示，国际都市之间激烈竞争的不只是机场容纳能力，还有通往机场的公共交通。Williams博士说：“目前，我很少听到这方面的消息，在当代，这种整合对成功来说至关重要，在关于修建悉尼第二个机场的规划时应优先考虑这里。”

 

        Regional Development Australia悉尼区主管Bob Germaine表示，在Badgerys修建一个机场可以起到一种催化作用，将带动建设廉洁悉尼西部各区的南北走向公路和铁路，“必须有一个新理由，推动整个悉尼地区商品和服务实现更好的流通。”

中国大妈抢购澳洲公寓 赢家还是冤大头？

         澳洲房地产评论家们注意到，现澳洲出现了10年来最大的投资资金流入，尤其是悉尼市场。澳大利亚最大房贷融资集团的最新数据显示，最近几个月， 近50%的房贷贷给了投资者，而非自住购房者。澳洲的新公寓有较大部分卖给了中国人。我在悉尼好几个商场都看到华人中介推销公寓的摊位，西人基本视而不见 他们。悉尼这些华人中介没有二手房源，也没有什么西人客户，专做华人的生意。华人地产中介纷纷将目光投射到中国，在中国到处开展销会，推销澳洲公寓。今年 9月份的北京房产展，海外房产占70%，就很说明问题。

        中国投资者抢购澳洲公寓，到底是赢家还是冤大头？澳洲地产热点网的总裁Terry Ryder撰文“Australians shouldn＇t fear Chinese buyers, but should fear the developers marketing to them”针对中国投资者购买澳洲买房这件事，发表自己独到的见解。现摘要翻译如下，供投资者参考：

   

        中国投资者购买澳洲买房，在澳洲房市掀起了一场融合了危机、丑闻和愤慨的新风暴。这带来了澳洲所有常见的歇斯底里和以讹传讹， 认为中国投资者控制了澳洲；我们正在遭受看不见的侵略；中国投资者挤走了澳洲当地的首次置业者；中国投资者正在制造房地产泡沫等等。

        我们有一些满怀希望的买家在拍卖会上竞价失败，然后就开始抱怨。因为中标者长得像亚洲人，于是受害人一口咬定他们是中国投资者。可中标者他们完全有可能是第二代澳洲人。

这不禁让人回想起1980年代，大量日本资金的涌入时在澳洲的报纸上掀起了一阵排外狂潮。SQM Research的董事总经理Louis Christopher本周形容说，澳洲现在对中国投资者的反应也是类似。“当前这种对中国人可能会买光我们房子的恐惧仅仅是出于仇外心理。”

        如果这当中真有什么值得愤慨的，那也只有一件事——那就是澳洲开发商和他们的营销人员以高价把不良物业兜售给远道而来的投资者的方式。这种做法并不新鲜。开发商一直就把异国他乡的投资者视作肥羊。

        首先，他们可以趁机摆脱那些卖不掉的房子，那些真正的本地买家根本就不会去买的房子。其次，他们可以进一步建设新房，专门卖给 那些远方的投资者，哪怕本地市场已经供过于求甚或陷入低迷。这种现象前几年在黄金海岸出现过，令中国投资者蒙受很大损失。现又正在墨尔本内城区重演，据 SQM Research研究机构统计, 墨尔本CBD 空置率为7%, 内城区Docklands空置率为7.2% ，内城区Southbank空置率高达7.8%（注：澳洲绝大部分地区的空置率低于2%），但开发商还在不断建公寓房并说服中国与亚洲投资者来购买。（注：未来五年内，悉尼内城区将兴建2.5万套公寓，投资者应防范风险）

        从前，受害者来自其它州、西方国家或新西兰。而现在，亚洲成了目标，特别是中国。开发商的营销团队正在把路演搬到中国，他们使用具有欺骗性的手段诱使那里的投资者购买萧条市场中的高层公寓。

我会建议澳洲置业者采取相反的做法——像躲瘟疫一样避开所有中国投资者聚集的市场。因为卖给他们的都是供过于求的产品，而且价格往往高于真正的市场价值（注：据悉尼晨锋报报道，这类房产高出市场价值25%）。这些可不是明智的投资者会想涉足的市场。

开发商海外大肆盖楼卖给中国土豪

       中国房地产企业进军海外市场，首选目标往往是中国人比较集中的国家和地区，如美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰、马来西亚、新加坡和日本

         到境外去开发房地产，把房子卖给中国人！这是中国房地产企业最近的流行趋势么？

        中国房地产企业的大手笔，再次吸引了全世界的目光。日前，有消息称，来自中国的投资者在悉尼购买逾6亿澳元土地开发项目，房地产已取代矿业成为澳外商投资审批最大类别。中国房地产企业扎堆奔赴海外开发潮再一次成为业界热议的话题。

        名企扎堆出海

        尽管目前从公开报道无从得知，是哪家中国房地产企业在澳大利亚进行这项开发，但这绝非中国房地产企业第一次大手笔投资海外开发业务，也不会是最后一次。

        中国知名房地产企业大规模投资境外房地产开发业务，有公开报道可循的是2006年，由上海实业集团联合百联集团、锦江国际集 团、绿地集团等上海产业巨头，在俄罗斯圣彼得堡芬兰湾畔共同投资13.46亿美元的“波罗的海明珠”项目，该项目于当年3月25日动工，使用面积达143 万平方米。

        而中国房企进军海外，有名可考的最近一笔是今年10月12日，绿地集团与美国森林城公司签署协议，绿地集团持股70%，成立合 资公司，共同收购布鲁克林大西洋广场地产项目。该项目总投资将超过50亿美元，是纽约最近20年以来规模最大的房地产单体项目。公开资料显示，绿地集团在 海外已成功进入美国、韩国、澳大利亚等6个国家。

        实际上，中国一线的房地产企业，几乎都没有缺席这场进军海外的狂欢。

        今年初，中国地产一哥万科正式对外宣布，从美国老牌房产开发商铁狮门买下美国旧金山富升街201地块70%股权，从而进入美 国。而万科的同城兄弟金地集团则在去年9月就完成了对中国香港星狮地产56.05%股份的收购，并于去年12月21日正式更名为“金地商业集团有限公 司”。

        同样是去年，大连万达、泛海控股与俄罗斯北高加索度假村公司，签署了一份总投资25亿—30亿美元的意向协议书，计划在莫斯科、圣彼得堡、北高加索或俄罗斯其他地区建设大型文化、旅游和商业的综合设施。

        另一个值得一提的是碧桂园，这家目前在中国惟一可以跟万科抗衡的巨无霸房企，去年在马来西亚南部柔佛州首府新山一口气投资了5 个房地产项目，目前已经进入销售期。推出的数千套住宅遭到热捧，据称至今年第三季度回款金额超过百亿。据传，碧桂园已经着手项目布局，未来广东省内项目、 省外项目以及境外项目的比例将达4∶4∶2，根据这一战略，未来碧桂园的海外项目将占两成。

        公开资料显示，2012年以来，包括万通、首创、中国铁建、SOHO中国等十多家一线房地产企业，都已经在海外有房产项目或确 立投资计划，投资规模达动辄数亿美元，大的几十亿美元也不稀奇。“不进军海外市场，都不好意思自称一线房企了。”一位长期关注一线房地产企业的评论人士如 此调侃说。

        把房子卖给中国人

        根据公开资料显示，碧桂园在马来西亚的房产项目，今年上半年开始发售，创造了半月内销售1200套的骄人业绩。值得注意的是， 超过60%的买家是中国人。碧桂园方面解释说，中国人在海外投资置业，对海外公司不甚了解，沟通上也常遇困难，碧桂园等境内大型企业，具有品牌优势和认同 感，更容易被接受。而且，中国的开发商往往通过境内的销售网络向客户推销自己在海外的项目。

        而实际上，中国房地产企业进军海外市场，首选目标往往是中国人比较集中的国家和地区，如美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西 兰、马来西亚、新加坡和日本。最近几年，这些地区来自中国内地的买家激增，房地产市场快速升温，甚至在美国和欧洲，有些当地原住民已经公开抱怨，中国买家 的涌入抬高了房价。

        某地产中介机构对温哥华近年住宅成交情况的监测显示，温哥华2011年以来，住宅成交量均保持了三成以上的增长。全球不动产服 务商第一太平戴维斯的资料也显示，来自中国内地的购房者已经成为新加坡私宅最大的购买群体。而在2010年之前，新加坡私宅的境外买家主要还是印度尼西亚 人和马来西亚人。

        第一太平戴维斯的报告还显示，自2005年起，中国内地投资者的境外投资力度每年增长大约35%。2012年，中国内地投资者直接参与的境外投资达到1150亿美元，专家预计2013年的统计数据可能超过1720亿美元。

        中国开发商在境外开发的楼盘，不可能完全指望靠“出口转内销”，全部由中国人消化。例如，根据泰国相关法律规定，在泰国开发房 地产，在出售时有40%必须留给泰国人；马来西亚的法律也有类似规定，商品房的1/3必须出售给当地马来人。但是不可否认，来自中国内地买家的托底，给了 大部分远赴海外淘金的中国开发商相当的底气和信心。

        对此，万科总裁郁亮通过媒体更是赤裸裸表示，在进军海外选择目的地时考虑的是“中国人想去哪里，哪里的中国人最多，我们就去哪里。”

租房市场收缩 多城市租金增速逊于房价增速

       最近几年，澳洲的租房市场一直相对紧缺，现在看来这种趋势或将有所改变。

       澳洲房屋业协会和RP数据中心最近研究指出：现在出租房产中空置的很多，这种趋势在过去三年中一直延续攀升的趋势，租金收益率也正在逐步下滑。

       就现在的形势而言，在当前的低利率的冲击下，租金市场的黄金时机已经过去，很多人都开始觉得购房是不错的选择，而且现在很多地方买房要比租房换算很多。澳洲房屋业协会最新研究报告指出：过去一年中澳洲的租房空置率不断攀升，差不多已经回升至2009年年中的最高水平。

       2013年2月，澳洲租房空置量高达3.5万套，空置率为2.3%；5月份下降至3.2万套，租房空置率为1.7%；但随后8月份，空置租房数量再次攀升至3.6万套，空置率也接近2.5%。

       虽然租房市场的走弱很大程度上是因为较低的现金利率水平，但我们也需要思考一下其他因素，过去10年中，人口的不断增长使得对租房等的市场需求不断攀升，在金融危机初期，移民数量的增长对租房市场的膨胀也起到一定的作用，但随后境外移民数量的不断下降也对租房市场产生很大影响。

       RP数据中心研究指出：尽管首府城市的房价在不断攀升，租金收益却呈现下降状态，而且在未来一年中这种趋势很可能进一步延续。9月份首府城市的房价指数上涨5.7%，单元房上涨4.4%；与此同时首府城市的别墅租金收益仅上涨3.1%，单元房仅上涨2.6%。

       RP数据中心的分析师Cameron Kusher指出：租金收益的年增长率很少会超过房价的增长率，但在2008，2011和2012年，房价的下跌使得租金收益增长率高于房价增长率的现象。

       他说：“考虑到租金收益率取决于房价和租房率，如果房价增速超过租金增速，租金收益肯定会受到影响；如果我们关注一下租房率就会发现大部分首府城市的租金收益率要么增速很慢要么呈现下滑趋势。”

       过去一年中，首府城市的租金增长率为：悉尼3.6%、墨尔本2.1%、布里斯班2.3%、阿德莱德2.5%、珀斯4.6%。

       RP数据中心的售房数据显示：2013年5、6、7三个月里，首府城市的售房量比去年同期有所增长，这会使得租房市场的需求量不断减少，也会降低投资者投资租房市场的热情。对于悉尼、墨尔本和珀斯这样的首府城市而言，过去一年中房价的增长速度已经超过租金增速，而且还将延续，这肯定会在未来一段时间里影响租金收益。

       对于投资者而言，好消息是尽管很多银行都预期澳联储在今年年底之前会再次下调现金利率，但大部分都认为未来一年里租金不会下降。

       英文版：http://www.realestate.com.au/blog/demand-on-rental-market-easing/

明日之星MEADOWBANK

从去年到今年以来，随着RHODES地区的开发接近尾声，与其隔岸相望形如姐妹，地处PARRAMATTA河北岸大悉尼中心地区的MEADOWBANK，因其优越的各方面条件和相对较低的价位越来越受到各级开发商和精明投资者的关注。

地理位置：得天独厚

MEADOWBANK向东距City 不足15 公里，向西距PARRAMATTA仅10 公里，向北距EPPING 和MACQUARIE 大学7 公里，向南距STRATHFIELD 7 公里，地理位置得天独厚，隶属北区，南边临水，与RHODES遥遥相望，如果说RHODES 是几年前南岸的一颗明珠，那么MEADOWBANK就是北区的一颗明日之星。

交通便捷：水路，公路，铁路四通发达


在MEADOWBANK有轮渡沿PARAMATTA 河可直达CITY 或PARAMATTA，西边火车站15 分钟一班25分钟即可到CITY，北边处于东西主干道VICTORIA 路中间，20分钟可到CITY 或PARAMATTA, 东边临近南北大动脉3号公路，上 去EPPING 到HORNBY，下经STRATHFIELD 到 HURSTVILLE 非常方便，是一个可以快速到达东西南北的中心地区。

社区资源：教育，就业，医疗资源丰富，购物方便

教育：区内的小学Ryde Public School设有OC班，中学Ryde Secondary College设有精英班, 附近有多间TAFE, 乘火车或巴士20分钟可到MACQUARIE 大学，是典型的好学区之一。

就业：开车7公里10分钟左右可到著名的科研和商业中心MACQUARIE PARK， 也就是‘澳洲硅谷’，澳洲很多大公司的总部所在地，是著名的白领区。因其便捷的交通，绝大多数情况下都可在半小时左右到达各区工作场所。


医疗：区内有多间诊所，向南开车5分钟可到CONCORD 医院, 向北数分钟之内可到RYDE 医院 或MACQUARIE 大学医院。


购物：Meadowbank 购物商场及水边咖啡店近在咫尺, 步行15分钟或驾车2分钟即可到达Top Ryde 大型购物中心 或者RHODES购物中心，10分钟车程可到华人重镇EASTWOOD 或BURWOOD.


居住环境：优美舒适


楼下即是水边及公园，绿地和运动场环绕区内, 其大型netball 和football场地经常成为各个学校的训练和比赛场所，是一个集河边休闲及运动的理想区域，加之MEADOWBANK背靠RYDE，是一个以HOUSES为主的区，所以整个区域内APARTMENT和HOUSE分布合理，景色宜人安静悠闲, 为澳洲传统高质量生活区，深受主流人士的喜爱。

人口分布：结构合理，质量高


区内年纪在20～40 岁的人占34%，澳洲出生人口占53%，中国移民占6.3%，所以这是一个以年轻澳洲人为主的社区，MEADOWBANK 隶属RYDE COUNCIL，在整个大RYDE区APARTMENTS 和HOUSES比例相对较低，所以人口密度也相对合理适中，又地处北区，深受各类有识之士的青睐。人口素质和家庭收入也都相对较高。


房价潜力：稳中有升，将成为未来投资热点


随着RHODES开发完毕房价已上到70～80万以上甚至百万左右，而与其隔岸相望的MEADOWBANK尚处于半开发阶段，房价尚处于50～60万左右，在整个北区也算是价位偏低，在未来3-5年之内，将成为悉尼最具增值潜力地区之一。

2012年6月至今，悉尼房产都发生些什么

据RpData最新数据显示， 澳洲首府城市平均房价指数继2010年十月滞长以来，终于又重创新高，这一波房价的上升从2012年6月开始直至今年9月底，累计涨幅8.7%。当然，这与季度涨幅5.2%，年度8%的悉尼房市强劲表现紧密相关。那么，让我们用新房销售的视角来回顾一下，去年6月至今，悉尼房产究竟带给了我们哪些独特的项目机会。

去年6月，最具代表性的是 由PAYCE开发的位于ZETLAND的East Village项目的正式公开发售，3个月之内销售完成90%以上的速度，在当时的市场看来是相当优异的成绩。East Village 是一个集住宅公寓，商业及零售店铺于一体的多功能开发专案，她为其居民提供了市场的便利及空中花园的休闲与轻松。紧接着，白金项目Platinum的到来，为Victoria Park 高达3billion的整体开发画上了句号。

 

 

  

参加完上周末为East Village预热的美食节，可以感觉到的是ZETLAND这个区域的文化多样性已经融入到了一种和谐的生活方式中，这也要感谢PAYCE对社区活动的支持，让这种生活方式得以传递给更多人。

十月，我们将目光从ZETLAND转移到Olympic Park。 在这个新兴的商业，就业，娱乐，体育的生活大都会，Australia Tower 项目2期陪我们度过了12年的最后一个季度。而“1 AUSTRLIA Ave ”作为压轴最后一期的到来，在今年3月，告诉我们，不论市场好坏，优质的项目总是可以给人带来惊喜，前4周销售110套的成绩在当时不温不火的市场，确实让人鼓舞。

 

  

现阶段AT II已经造到了6楼，预计在14年最后一个季度完工。

到今年6月，时过一年，PAYCE 在Riverwood 的 Washington Park 项目让人们看到了市场的巨大动力，还没开盘就通过内部订购销售90%，如果你还没有意识到悉尼市场的动能，似乎有点说不过去了。

是的，冲锋号已经吹响，两个月后的第二期，再一次证明了机会只会留给充分准备的人，大多数市场的看客可能这次连看的机会都没有。没有人生下来就有预判市场的能力，但市场给到每一个人的真实反馈都是公平的，只是有人先知先觉，有人后知后觉，有人不知不觉罢了。

 

7月，我们在WENTWORTH POINT 迎来了“The Address” 的第一期“Yukon”，与此同时，政府最新的关于Wentworth Point的规划蓝图也第一次清晰的展现在人们面前，更多信息请查看上一期的专家观点“有需求，就有解决方案”。

 

两个月过后，当Yukon的销售宣告结束，悉尼房产就这样完成了8%的增幅。这个时候我相信会出现两类人。一类人，习惯成为市场的看客，现在的论调应该是市场过热，泡沫将至。殊不知悉尼房产这十年的平均年增长只有2.5%， 是所有首府城市里最少的。可根据以往房价7-10年翻倍的历史表现，接下来3-5年出现巨幅补涨也是无可厚非的事。事实是8%的年涨幅已经回到了翻倍所需的步调，要把之前拉下的补回来，悉尼的年涨幅需要达到双位数。

 

是的，另一类人，现在在想的应该是如果跟随市场的节奏，在接下来3到5年里有好的投资回报，那么我会给你充分的理由，为什么下个月即将开盘的“The Address” 第二期是一个安全性极高的投资产品。问题是大家会选择做哪一类人呢？

感谢您的阅读。

楼市涨价风吹遍全球 "中国房东"力量不容小觑

        全球房价再度加速上涨。投资者似乎从当前的房价涨势中看到全球范围内房地产泡沫的形成，或至少已感受到泡沫的威胁。

        中国房价持续走高，全球房价近来也出现一轮快速上涨的势头。越来越多的投资者担心，全球房价涨势意味着房地产泡沫再度开始形成。

        全球房价都在涨

        全球房价再度加速上涨，而且涨幅不小。标准普尔公司最新发布的标普/凯斯席勒房价指数报告显示，今年8月份美国大城市房价同比上涨12.8%，涨幅创2006年2月以来的最高水平。报告表明，虽然美国抵押贷款利率上升导致申请房贷数量减少，但美国房地产市场继续复苏。尽管美国房价不断走高，但2013年诺贝尔经济学奖得主席勒却表示，从全美范围内看房价依然是适当的。

        “涨价风”也吹遍整个欧洲。数据编撰机构Markit的调查显示，经季节调整后，英国家庭9月房价景气指数创纪录新高，由8月份的57.9进一步升至59.1，仅伦敦房价就同比上涨了10%，每套住房的平均价格达到54.4万英镑，创下历史新高。近日公布的第三季度瑞典首都斯德哥尔摩及其周边的普通家庭住房均价已达到每套62.3万美元，几乎是15年前的3倍。德国央行表示，自2010年以来，柏林、慕尼黑、汉堡、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫的公寓价格平均上涨超过25%。

        多个新兴市场国家的房价也不例外：中国70个大中城市9月份新建住宅均价再创纪录新高。自2013年3月起，印度房价已经超过了2009年平均房价的两倍。

        华人资金涌入

        在本轮房价上涨过程中，“中国房东”的力量不容小觑。来自德意志银行的报告显示，伦敦中心区域高端房产的买家当中，只有27%来自英国本土，而超过48%的买家来自新加坡、中国香港、马来西亚和中国内地。目前，伦敦房价已经完全脱离了英国总体房价水平的基本面，伦敦城的房地产市场正在演变成全球富豪尤其是华人富豪的财富“后花园”。

        根据高力国际的报告，2007年至2012年间，澳大利亚的外国（价格 动态 户型图 论坛）直接投资当中，中国所占比例增加了两倍，原因是投资者对房地产的兴趣浓厚，近期中国投资者对该国房地产的投资增长更高于矿产勘探开发。高力国际澳大利亚新南威尔斯州际行政总裁MalcomTyson表示，2012年中国投资者在世界各地的物业投资创下约40亿美元的新纪录，这个趋势将延续至今年。由于澳大利亚经济表现稳健，中国投资者对澳大利亚房地产市场的兴趣大增。

澳洲房价上涨 首次购房者销声匿迹

    

        随着悉尼成为国家经济增长的发动机，澳大利亚住宅区市场正在经历三年来最强劲的发展。

        但是，价格上涨也增添了新的担忧，在近期房市低迷之后，住房支付能力日趋严峻。

        特别是在澳洲东部，价格限制越来越多地被作为一种新的危险区域，。

        根据国家统计局Bureau of Statistics的数据显示，尽管利率前所未有的低，首次购房者的融资承诺数已经暴跌近22 ％。

首次购房者在贷款人数中只占13.7 ％ ，这是自2004年初以来他们占据的最低市场份额。

        省会城市的居住价值在10月上涨1.3 ％，一系列最新的月纪录推高了年增长率达到了7.9 ％ -是2010年结束的上一次繁荣以后的最高点。

        根据RP Data的Rismark的最新数字显示，东部沿海地区一直是承上启下的活动，悉尼居住价值在9月增加了2.5 ％之后在10月上升2.4％。

        “主要在这三个大城市，''分析师Cameron Kusher说，“在悉尼房价上涨后，墨尔本也不甘落后。即便是布里斯班，现在也出现了增长迹象。”

        RP Data的数据显示，悉尼在长期的弱势之后已经出现了强劲的表现，那时居住值勉强跟得上通胀。这时距上一个高峰之后，悉尼居住价值上升了9.1％ 。

        在墨尔本，发展热潮直到2010年年中才结束，在萎靡不振的几年之后，现在开始了稳定的增长。居住值在前一个月增加2.4％后，在10月份环比上涨了1.2 ％。现在仅比上一个高峰低0.8 ％。

        Mr Kusher 说，''从投资者的角度来看，你已经失去了进入这些市场的机会，因为投资效益下降了。唯一的例外是布里斯班，在那里住房会更实惠很多。''  

        在布里斯班，居住值同比增长1.4％，但仍低于其上一个高峰的8.4％ 。

        但在全国各地增长并不均匀。

        在阿德莱德（ 0.3％）居住值相对平稳 ，在珀斯（-0.2 ％ ），堪培拉（ -1.5 ％ ） ，和霍巴特（-2.3 ％ ）则有所下跌 。达尔文则上升1.6 ％ 。

澳洲房价全线上扬 10月份上涨1.3%

      11月2日 澳洲的房价上个月持续上涨，其中悉尼、墨尔本和布里斯班上涨最快。

      RP数据中心公布的10月份的房价数据显示：过去12个月里，首府城市别墅价格上涨7.9%，10月房价更是上涨1.3%，去年同期的上涨幅度为8.2%。

      RP数据中心的高级分析师Cameron Kusher指出：悉尼以2.4%的涨幅引领上涨势头，但布里斯班的表现也充分说明其他城市的房价也又不俗的表现。

      他说：“最有意思的事布里斯班的上涨势头相当强劲，在10月该地区的房价上涨幅度为1.4%，现在很多购房者都开始转变之前的观念，开始认识到布里斯班的房价并不像之前认为的那样便宜。”

      澳洲整个房产市场上投资者的活动都非常活跃，但是墨尔本和悉尼的购房者很可能错过了绝好的投资房产的机会，所以现在阿德莱德和布里斯班的房产市场才会如此的受欢迎。

      Kusher指出：悉尼的房产市场之所以表现很好是因为过去10年里房产市场都相对疲软，悉尼房价在三季度上涨5.5%，年度涨幅则更是高达11.6%。但是这种房价的增幅不大可能持久，因为房价成本过高在长期来看一定会成为一个严重的问题。

      他还认为：当前的悉尼房产市场已经出现购房力危机，悉尼的房价在很长时间都没有出现过这种状况了，这意味着利率的下调促使很多购房者涌入房产市场，但是即便当前的利率水平已经处于历史最低点，当前澳洲人还是存在购房难题。

      墨尔本房价10月份的增长幅度为1.2%，季度的增长幅度为3.8%，年度的增长幅度为7.8%，Kusher还认为另外一个可能影响房价的因素为失业率，如果失业率增值至6.25%，房产市场一定会受到较大影响。

      以下是2013年10月份季度澳州首府城市房价的增长状况：

      英文版：http://www.news.com.au/realestate/home-values-grow-13-per-cent/story-fncq3era-1226751445017

成功投资房产：购买楼花需注意事项

        购买“楼花”肯定不是一种新的投资房地产的方式。随着持续的为投资者和首次购房者购买新的房产和对高楼大厦新的兴趣的激励下，购买“楼花”变得比以往任何时候都更受欢迎。

         “购买楼花”指通过几个不同的阶段购买物业。你可以在房产尚未动工前购买一个公寓。 也可以在房产接近完工，但尚未在政府房产办公室登记时买下房子。

          购买物业时，许多投资者在交易前都希望能够知道他们买的是什么样的房产。那么为什么楼花如此受欢迎？

          买楼花可以带来大量的经济和战略利益。有时要想在热门地区买到房产，买楼花是唯一的办法。等到该物业开发后，你买的房子很可能已经涨价了。事实上，为了使人们对楼花的投资潜力抱有信心，对于早期的楼花买家实行了价格激励。

          很多投资者宁愿买下一个楼花而不是去看那些现房，购买现成的房产除了昂贵的支出，也需要考虑现有的财产。事实上，买楼花的另一个优势是开发商兴建该物业所需的时间可以帮助投资者省钱。

        当然，买楼花也具有一定程度的风险。知情房产投资者可以规划并采取措施防范这种风险。这里有一些有用的技巧，帮助你规划楼花投资：

        1. 买楼花特别是当你是首次购房者时，在筹措资金这方面是较为复杂的。为了确保他们愿意根据你的个人情况提供并找到最好的交易方式，一定要和一些银行，信用社和抵押贷款经纪人谈一谈。关于楼花投资的银行政策和首次购房者频繁的为了迎合市场做出的变动的调查，要确保是最新的。

        2. 确保知道你的贷款批准时间。银行一般会提供有效期长达半年的贷款审批时间。还有一些银行可能提供长达18个月的贷款批准时间。

        3. 为了能够争取到一个较长的贷款审批周期，要避免支付贷款人抵押贷款保险。如果你有20％ 的定金，并节省了至少5％的购买价格，那抵押贷款保险并不适用。

        4. 做好楼花会比你原先计划提早完工的准备。你需要把这个列入到你的财政计划。如果在此期间你可能会离开，那你需要提前通知你的律师。然后，律师可以在你离开前确定好所有的法律文件。同时，确保你的律师有你的税务档案号码和银行帐户的详细资料，也是一个为了防止因为任何意外事件造成延误的很好的做法。

        5. 你也需要做好楼花竣工时间延长的准备。这可能超出了你同意的抵押贷款期限。如果是这样的话，你就需要重复当时银行的评估过程。这时，在延长的那段时间里你可以再次评估房产价格。为了防止这种情况，投资者可以要求开发商在合同里规定，成品要符合市场估价。

        在悉尼，有许多令人振奋的新发展，买楼花就是一个在当地房地产市场置业的好办法。在购买房产时使用这些技巧来帮助你规划投资，当好的投资机会出现时你就可以确保自己已经做好准备。

中国投资者与澳洲房产之间不得不说的故事

        在澳大利亚，尤其是各地的主要城市，房地产的价值已在过去几年大幅上升，现在很多人担心，中国的投资可能会引发房产市场泡沫。虽然，在今年早些时候，经过一段时间的盘整，毫无疑问的，如悉尼和墨尔本的房价开始再次上涨，中国对澳大利亚房地产的投资有多重要呢？

        根据2011/12财政年度的数据，你可能会惊讶地发现，中国是澳大利亚国内的第三大投资者。据估计，中国投资者已经投入了42亿澳元到澳大利亚房地产市场，屈居美国投资者（81.6亿）和新加坡投资者（57亿）之下。那么对于2012/13的财政年度数据我们能有怎样的期待？

        增加房产投资

        这几乎是不可想象的，尤其是当你紧记着中国投资者对欧洲房产市场的兴趣，那在澳大利亚房产市场中国投资者就会减少投入。无论有没有赶超新加坡和美国，作为澳大利亚最大的投资者，这仍有待观察，在全球范围内的房地产市场，中国投资者肯定是其中的主力。

        引用自Property Forum ： “在澳洲的选举中，自由党六年来的首次胜利，陆克文Kevin Rudd承认战胜Tony Abbott的新闻，已经使一些投资者质疑这会如何影响房地产业 。”

        在过去的两年，中国对澳大利亚房产投资增长到60 ％ ，这个巨大的数据完全说明中国投资者对澳洲房产的兴趣正在不断上涨。

        我们正走向泡沫经济？

        澳洲的投资近况让很多人开始担心有房价泡沫出现的可能。一些专家认为，在悉尼和墨尔本等领域出现的许多新的发展计划，完全说明了房产投资者的过度乐观。

        虽然，事实上没有人愿意看到市场短期回调影响房价，一些中国投资者正试图制定澳洲房产宽松式战略计划。一些专家认为，看到高品质的相对昂贵的房产充斥市场，他们会后悔在墨尔本内城区追加17，000套新公寓，那时澳大利亚经济能否救助房产投资者？

        经济整合

        尽管澳大利亚央行the Reserve Bank把澳大利亚经济看作是重整经济，中到长期有越来越多的理由被看好。尽管澳大利亚央行the Reserve Bank把利率维持在2.5 ％ 的历史最低点，在近期的整合阶段中，在还不到孤注一掷的时候，不需要巩固经济。澳洲央行the Reserve Bank敏锐地意识到，在全球经济危机的影响下，通过近期重点关注的矿业，已经进行了一段时间的经济重整，这有效地维护了澳大利亚经济的增长。

        短至中期我们不大可能看到澳大利亚基准利率Australian base rates的显著增加，经济放缓也不太可能。更有可能的是，在短至中期我们可以预计经济增长会逐步改进，这将有助于支持房地产市场，并可能减少对于房价泡沫的持续担忧。

中国买家涌入澳大利亚楼市引担忧

          中国是澳大利亚第三大外国投资者，而且可能很快超越英国成为仅次于美国的第二大投资者。外媒称，中国崛起的影响开始在澳大利亚住房市场上显现。

          澳大利亚《悉尼先驱晨报》网站10月28日刊文指出，一位收入不菲的澳大利亚高管和她收入也不错的夫君想在悉尼北部海岸买一个大一点的房子，搜房行动耗时费力，因为他们很难找到既支付得起又合心意的房子。而当看到中国买家现身时，他们的心一下子就凉了。这通常意味着命中注定他们买不到了。

          她说：“当我们碰到一个以上的中国买主对一套住宅感兴趣时，我们知道别指望得到它了，我们在价格上拼不过他们。”

文章称，尽管卖房者或许愿意看到中国买主出现，但购房者却有着不同的感觉——恐惧。这尤其适用于首次购房的当地人，他们发现要跻身这个市场越来越艰巨了。

         悉尼一位正与中国投资者合作的房地产开发商表示，如果中国人在非常受中国购房者欢迎的地区停止购房，当地市场的价值将下降约25%。

         文章称，同样的情况发生在墨尔本的部分地区。在这里，房地产的蓬勃发展得益于中国人的需求。

         文章指出，鉴于中国经济革命的庞大规模以及对房地产投资施加的限制，上面这些是不可避免的。

         据报道，中国上中产阶层人口现在超过了1亿，这一数字几乎是澳大利亚人口的5倍，是澳大利亚中产阶层人口的10倍。来自新加坡和香港的华人投资者，再加上来自马来西亚华人的投资以及中国在悉尼和墨尔本房地产市场上的大手笔投资，这些都成了市场的驱动力。

          文章认为，如果中国的中产阶级规模继续呈指数式增长，中国流入到澳大利亚的投资同样增加，澳大利亚的政治家可能会做出一些决定，划定一些限制，如果中国在采矿业、房地产和农业方面的投资开始排挤当地投资的话。

         根据澳大利亚外国投资审核委员会的数据，中国投资澳大利亚的总额每年超过160亿美元。

悉尼土豪老爸为5岁小正太购内城区豪华公寓

        帮助成年的女儿买一套上百万的Surry Hills别墅是一回事，为5岁的儿子买下一套710，000澳元的公寓就是另外一回事了。

        悉尼房产律师Dion Vertzayas为了确保他儿子在未来不会居无定所，在内城区为其置下了一套房子。

        他的儿子，Dean，可能到2025年左右才会搬进去住，但Mr Vertzayas说，他必须现在就采取行动，以防止他的儿子将来因为房价过高而买不起房。

        “在悉尼房源有限，”他说。“他下个月就六岁了。这是给他的一个生日惊喜。“在他上大学的时候，他可以有自己的地方，可以从那里去他学习或工作的地方。”

        Potts Point区，Victoria Street的这套带停车位的1房公寓，可以欣赏到从Domain 到 the Harbour Bridge的海港景色。随着的房价上涨，更多的首次购房者被迫转向父母寻求帮助。

        悉尼的房产中位价从过去的700,000澳元首次超过九月季度飙升至722，718澳元。澳洲物业监察Australian Property Monitors的数据显示，单元房中位价也上涨至515，035澳元。

    

        Potts Point的经纪人来自Laing+Simmons 的Nuri Shik说，在2012年废除了首次置业者津贴之后，父母开始和孩子一起出现在物业检验。

        “政府过去经常帮助首次购房者，现在是父母临危受命，填补了这个空缺， ''他说。 “这是最好的置业方式，如果等他们[年轻人]自己先存钱，到时候房价可能更高，他们更加负担不起。”

        周六，一对Mosman夫妇帮他们23岁的读大学的女儿以1,094,000澳元买下Surry Hills的住宅，购买价格比保留价 975,000澳元多出了119000澳元。父母可以帮助儿女购房的程度变得显而易见了。

        AFG总经理，抵押贷款经纪人Mark Hewitt说，越来越多的父母为子女置业充当担保人。 “最常用的工具是父母提供他们所拥有的财产来抵押自己的孩子缺少的定金，”他说。

        电视和广播名人Tim Webster想出了一个低风险的办法去帮助他的两个儿子置业：让他们抵押贷款。

        Mr Webster和他的妻子在Wahroonga买了一套房子，让他的两个儿子，分别为 22岁，24岁，去按揭支付贷款。

        “这样，当我们把房子卖掉的时候，不论房价涨势如何，他们都可以拿回已经加息之后，他们支付那笔贷款金， ''他说。 “我们希望，这可以给予他们足够的现金去购买自己的房子。”

澳大利亚CBD零售区成为世界上最昂贵零售区之一

             随着新的重大国际品牌的到来以及主要城市中心的零售目的地的持续翻新，澳大利亚CBD零售区继续保持着他们在世界的地位,，成为了世界上最昂贵的零售区。

　　　

　　　根据2013年的全球零售报告（2013 Global Retail Highlights Report）显示，悉尼的Pitt Street Mall在世界最昂贵的销售区中名列第八，其购物中心的平均租金可达每平方英尺871澳元。这些数据是以2013年3月的汇率为基础的。

　　　

　　　据Colliers International的主管Michael Bate表示，“对来到澳大利亚的国际零售商们而言，CBD仍然是第一选择。一般来说，新进入者想要寻求核心位置，其首选就是悉尼或墨尔本CBD，其次是位于顶级购物中心的小商店”。

　　　

　　　在一些主要的品牌中，从Apple、 Zara 和Topshop到Tiffany & Co都在扩大他们的规模。然而，该报告还指出，刚进入市场的零售商现在必须考虑首选以外的中央商务区而不是他们一惯选择的传统店址。在这些其他的选择中，报告中租金变化最大的是Brisbane Mall，相比去年同期，这里的租金上涨了5%至431.64澳元/平方英尺。而墨尔本的Bourke Street Mall也稳定在每平方英尺677.08澳元。不过阿德莱德的Rundle Street Mall租金则下跌了8.3%至265.99澳元/平方英尺。

预计未来三年悉尼房价涨幅将达19%

            未来三年，随着市中心的公寓将供过于求，墨尔本在房价方面将远不如其他首府城市。根据BIS Shrapnel近期发布的数据显示，预计墨尔本的房价将有6%的增长，这个数据要低于悉尼、布里斯班和珀斯高达两位数的房价涨幅，。该数据还显示，到2016年6月墨尔本的房价中值预计将从目前的56.9万澳元上升至60.5万澳元。

　　　

　　　本周二，BIS Shrapnel还发布了澳大利亚住房前景报告（Australian Housing Outlook），据该机构的行政董事Robert Mellor表示，墨尔本CBD地区依然依然存在着大量的公寓，在未来的18个月中，Docklands 和Southbank将开始进入市场。该公司预计悉尼房价将在未来的三年中飙升19%，其房价中值预计将达到82万澳元。

　　　

　　　在过去的三年里，由于持续供应不足以及由人口增长和海外移民引起的强劲需求，悉尼的房价将继续上升。与此同时，珀斯的房价也将上涨17%，而在布里斯班房价降上升16%。尽管一些专业人士表示房价正朝着泡沫经济的方向发展，尤其是在悉尼，但Mellor先生表示，几乎所有省会城市的负担能力都达到了自2000年代初以来最好的水平。

　　　

　　　“虽然首次购房者的买房需求仍然低于长期水平，需求的发展趋势还是向上的，而且随着改善的租金收益，低利率以及房价增长的复苏，投资者需求也正在加速”。Mellor表示，对泡沫的担心被夸大了。悉尼的房价在过去十年的大部分时间里都没有对泡沫经济产生很大的影响，而墨尔本的房价上涨也是适度的”。

　　　

　　　对此，澳大利亚国民银行首席经济学家Alan Oster预计，全国范围内的房价将与工资增长并驾齐驱。我们有供应不足的房屋和非常低的利率，这将使得价格上升。然而，失业率上升将带走过热的房地产市场中大量的热量。

　　　

　　　据澳大利亚统计局上周公布的数据显示，失业率已经从8月份的5.8%下降到了5.6%。但分析师表示，劳动力市场仍然疲软甚至可能进一步削弱。Oster先生表示如果失业率高于6.5%将会对房价造成影响。但除非失业率超过9%，否则我们不用担心会有太大的问题发生。

　　　

　　　由于矿业繁荣消褪，澳联储已将利率降至史上最低点以鼓励企业和消费者消费和投资，他们的目标是促进非矿业部门的发展，如房屋建筑、零售和旅游等。

　　　

悉尼Central Park开发区销售火爆 三期公寓或将提前上市

            由于买家的强烈需求，悉尼市中心最大的公寓项目的开发商将加快对最后两阶段的住宅大楼的建设工作。

　　　

　　　自从价值2000万澳元的Central Park开发项目的第一个公寓三年前开发上市以来，该开发区已经上市的1400套公寓中的1200套已经被抢购一空。而这已经使得Frasers Property和Sekisui House决定将最后的500套公寓早点推向市场。

　　　

　　　据Frasers公司的首席执行官Guy Pahor表示，公寓销售的成功加速了第二阶段住宅的发售。“明年开发工作将进一步加速……商业管理区和学生公寓将开放，Kensington Street也将被翻新”。

　　　

　　　据悉，Central Park中Chippendale那边的新公寓楼尚未得到州政府的开发批准，但合资伙伴希望在明年三月开始销售，2014年中期开始建设。目前该公寓楼的规模和成本的公寓仍在商讨中，但现有的公寓的价格大约在46万澳元到220万澳元不等。

　　　

　　　上周六作为该开发区的建筑设计师之一的William Smart from Smart Design Studio向一群居民和社区团体展示了他们在Abercrombie Street的建筑规划。Frasers还计划让公众了解其他位于Wellington Street的建筑大楼的规划，该大楼将被Francis-Jones Morehen-Thorp建筑公司设计。

　　　

　　　据FJMT公司的设计总监 Richard Francis-Jones表示，该大楼的320套公寓将有曲线和流体架构。他指出，这里还将兴建景观公园。目前Central Park中剩余的200套公寓在出售。该开发区将分三个阶段，分别是Central Park、 Park Lane和 The Mark，其中一间卧室的公寓起价49万澳元，两间卧室和三间卧室的公寓价格最高可达213万澳元。

　　　

Homes and jobs for Sydney's growth

Sydney Business Park Official Opening - TV News

首次置业回归 悉尼明年年轻购房者激增2.6万

         悉尼未来一段时间里可以负担得起的房产竞争可能进一步加剧，因为大批首次置业者将在2014年进入房产市场。

       LJ Hooker研究中心调查报告显示：明年，新州将出现2.6万年轻买家，较2013年增长21%，他们将会和投资者展开在低端房产市场上的竞争。

       澳洲统计局最新数据显示：新州新增贷款者中，仅有7%为首次购房者，这较2011年内下降22%。LJ Hooker的研究部经理Eric Barnes说：“州政府有关首次置业者补贴政策的变动和信贷市场的紧缩使得首次置业者数量有所下降，但在低利率和不断上涨购房力的驱动下，首次置业者还将逐步回归市场。”

       Barnes先生说：“首次置业者是房产市场的一个重要组成部分，而且购置首套房产对他们而言也是非常重要的。”Samrtline的贷款经纪商Aaron Sainsbury指出：政府部门当前的优惠措施主要是针对购置新房产的首次置业者。

       首次置业者的流失使得投资者可以购置价格相对实惠的房产，而且可以获得较高的租金回报，当前较低的现金利率每年可以为他们节省6000澳元左右，这使得房产投资现金流增加不少。Smartline的总经理Joe Sirianni说：“现在市场上投资者活动相当频繁，要知道每年6000澳元，或者说每周115澳元是相当大的一笔钱。”

       目前新州市场上的投资者比例约为40%左右，而首次置业者比例尚不足10%。Sia Parmago和他的妻子Michael Smyh最近三个月里一直都在寻找合适的房产，他们和父母住在一起所以有足够的时间来寻找合适的房产。他们表示当前的低利率是促使他们进入房产市场购置属于自己房产的一个重要原因。

       Parmagos说：“我们都在市中心工作，所以靠近工作地点是我们首要考虑的因素，我们喜欢市中心南部地区，也喜欢Sutherland郡。”

       几个月前投资者Russell Dobson购置一套位于Quakers Hill的别墅，他从这套别墅所获得的租金足已偿还贷款，他说：“我多希望当时购买了两套这样的别墅啊，很多投资者都挤破头皮想要进入房产市场，现在竞争要大得多。”

       在悉尼的部分地区，首次置业者和投资者之间已经展开了激烈的竞争。

       英文版：http://www.news.com.au/realestate/buying/firsthome-buyers-are-set-to-return-to-the-sydney-market/story-fndban6l-1226733360634

中国开发商375万购悉尼老商业建筑

           近日一名中国的开发商成功地在日益增长的住房市场中抓住了一丝机遇。这名开发商斥资375万澳元在悉尼下北岸的St Leonards,购买了一栋颇具历史意义的商业建筑，这栋三层的建筑有很大的开发潜力。

　　　这处房产坐落在28 Chandos Street，这也是该房产自1973年被建成以来第一次被转手。该房产的经纪人为 Raine & Horne St Leonards公司的John Simpson-Morgan，他表示，这栋建筑原本的主人为Myrna Pty Ltd，Myrna Pty Ltd认为现在已经是时候收回这处已经历时40多年的商业资产的资本收益了。

　　　据Simpson-Morgan先生表示，“这处建筑在那时为了迎合一种新的趋势，因为它是先拆除了这里原本的两座小屋后建立的一栋现代商业建筑。而现在，这一趋势转变为了将商业空间变成住房，可以说，房地产市场又兜了回来。”

　　　Simpson-Morgan先生还指出，自1995年以来，当澳大利亚新南威尔士州政府指示地方议会鼓励发展靠近火车站的市中心区之后，在 St Leonards已经有大约7000套公寓被从从前的商业空间开发了出来。

　　　其中沿着铁路线第一个被从商业/工业建筑购买和开发的是Meriton。紧随其后的是Mirvac以及位于 Christie, Oxley and Lithgow streets上的一些开发区，而Winten地产集团还购买了与St Leonards站相邻的商业/零售建筑并在Forum 和 Forum West建造了600套公寓。在2000年代中期，亚洲开发商们开始跟进，他们在Atchison and Chandos街购买了过时的商业建筑后建造了一些高的住宅大楼。

　　　“在St Leonards有超过20栋这样的商业/工业建筑被拆毁并转换成了住宅大楼。更多的正在进行中。在不远的将来，或许会有更多位于St Leonards的Atchison, Chandos, Herbert 和Pacific Highway上原本的商业/工业建筑会被开发成住宅大楼”。

　　　有经纪人表示，将靠近火车站的商业地产变成住宅地产是一个明智的决定，这个决定可以改善基础设施的质量和St Leonards 区的设施维修。

中国政府房产政策促使中国买家涌向澳洲房市

            亚裔买家涌向澳大利亚抢购投资房地产已不再是新闻，但在最近的市场上中国大陆的买家却更占优势，例如在皇冠集团旗下的开发区Viva的销售中，中国大陆买家就占了销售额的10%。

　　　8月底，由皇冠集团开发的Viva在上海和北京发售，与此同时也开始在悉尼发售，在其销售总额中，中国买家的销售额超过了1800万澳元。据皇冠集团的Adam Sparkes 表示，中国大陆的买家的需求是十分强劲的，这些精明的投资者们想要寻找一个长期房产以获得更大的投资收益。“他们正在其他国家寻找合适的投资机会，而澳大利亚已经被他们视为可靠的投资地点”。

　　　中国买家的大量涌入是一个许多因素共同作用的结果，特别是中国政府为了避免房地产泡沫而采取的冷却措施是推动这种趋势的关键。因为在中国公民购买第二套或是多套房产时受限制的。“如果他们已经拥有自己房子却为了投资目的选择购买第二套房产的话，他们购买第二套或多套房产时就就会有比较大税收压力还会面对一些惩罚措施”。

　　　“我想这种现象背后的原因我们并不完全理解，但我敢说这是为了减少中国的房地产泡沫的发生几率”。Sparkes称中国政府已经针对一些房产价格在很短的时间内翻番的城市进行了调查，他们希望到位的税收和惩罚措施可以减少中国出现房地产泡沫的几率。

　　　Sparkes还指出，外国人倾向于购买全新的房产或者期房，因为他们可以不必征求预先批准就购买。而在这种条件下，悉尼尤其具有吸引力，因为它被视为东南亚的金融中心之一，且相比于其他市场，如英国和美国，澳大利亚和中国只有两个小时的时差。其他的影响因素还包括了教育质量和澳大利亚提供的公寓质量等。

Residex：2013悉尼房价增长比过去三个繁荣期更温和

            近日，现在Residex,一大型房地产数据分析机构Residex称悉尼房价的年增长率为9.3%。这是截至今年8月份的房价增长数据，也是最近最高的年度数据。但Residex表示这个数据既不意味着繁荣也不是“房地产泡沫”。

　　　“毫无疑问，悉尼的部分地区房价即将迈入新台阶，尤其是内西区。一旦涉及到房价问题，内西区乃至悉尼将再度成为拉动国家经济的引擎”，来自Residex的John Edwards表示，“可能悉尼将再次扮演带领其他首府城市房地产市场迈入“适度强劲增长”时期的角色。

　　　在房价增长幅度的排名中，悉尼以年度9.3%的资本增长名列首位，它的房价中值为72.9万澳元。紧随其后的是达尔文，它的房价增幅为5%，房价中值57.2万澳元。珀斯名列第三，房价增长了4%，房价中值为50.6万澳元。其他城市中，布里斯班的房价每年增长3.1%，房价中值44.3万澳元，。墨尔本的房价增幅较小，只有1.3%，房价中值56.1万澳元，阿德莱德房价年增幅1.1%，房价中值39.2万澳元。堪培拉的房价中值在首府城市中名列第三，达53.1万澳元，但它的年房价涨幅却很小只有0.2%。霍巴特则是以0.1%的年增长在首府城市中垫底，其房价中值为35.2万澳元。

　　　对此，Edwards还指出是低利率以及消费者信心的改善造成了房价的反弹。悉尼市场并非“繁荣市场，不存在“泡沫经济”之说”，他补充说。Residex的“繁荣前”的说法恰与最近的 AMP Capital的Shane Oliver的分析不谋而合。 Shane Oliver认为，主要经济指标的涨幅大都在第一次降息的18个月后，而最近的三次降息周期为1996年7月，2001年2月和2008年9月。

　　　日前澳大利亚央行指出，考虑到最新一轮的利率削减，房地产活动的增加，特别是在新南威尔士州是意料之中的。在过去一年左右的时间中，房地产市场活动一直在增加。需求已经上升，在新南威尔士尤甚，尤其是投资者的需求，这在一定程度上推动了房价的增长。澳大利亚央行期望澳大利亚家庭在管理他们的财务方面能够抱着比十年前更加审慎的态度。

悉尼本周再迎“超级周六” 共举行596场拍卖会

      悉尼本周末共将举行596场拍卖会，又是一个超级周末，过去的一个月里，悉尼共举行2000余场拍卖会，比去年同期的1584场拍卖会高26%。

       悉尼售房者活动增加主要是因为当前悉尼的房产市场相对强势，尤其是上周末悉尼拍卖清除率再次以86%创下新纪录，这意味着过去11周里，悉尼共有10周拍卖清除率在80%以上，悉尼9月的拍卖清除率打破自2002年4月以来的记录。

       悉尼南部是最受欢迎的地区，共将举行92场拍卖会，随后是内西区，共将举行85场拍卖会，再次是上北岸地区，共将举行68场拍卖会，东部郊区共将举行53场拍卖会。西部的Merrylands地区是最受欢迎的郊区，共将举行10场拍卖会，随后是Maroubra地区，共将举行9场拍卖会，再次是下北岸的莫斯曼和南部的Blexley郊区，都将举行8场拍卖会。

       就单元房市场而言，悉尼最受欢迎的为Maroubra地区，共将举行5场拍卖会，随后是Randwick和Brington地区，分别举行4场拍卖会。

       就目前形势来看，尽管本周末悉尼拍卖房产数量上涨，本周末还是有望创下新的拍卖清除率记录，促进房产市场不断上扬的一个重要原因是澳洲当前的现金利率水平为60年来最低水平。

       英文版：http://smh.domain.com.au/real-estate-news/will-market-wow-us-again-this-weekend-20130927-2uir4.html

悉尼CBD新地标高层住宅大厦上海开售(图)

         悉尼市中心Elizabeth街上即将完工的新大厦 The Eliza，坐落在Hyde公园旁边，它成为了悉尼人最新和最向往的高层住宅地标大厦。

       
         目前开发商将这一大楼的底层公寓房拿到去中国上海去兜售，已经卖了10套两室的单元。

        本周末在悉尼，也将开售7楼到14楼之间的8套房子。从7楼到14楼是超级豪华的大单元，一整层楼就是一套4间卧室，4间浴室的大豪宅。

        而15，16，17楼就是3层的超级三层复式阁楼，预计每一单元售价是1500万澳元。这些超级三层复式阁楼有泳池，灰岩铺设的小路，硬木木材铺设的室外地板，花园园景，甚至还有一个室外厨房。

        现在对公众开放的示范单元在9楼，这一示范单位的装饰品都是从欧洲进口的。从该单元推开门窗看到的是Hyde公园到悉尼港湾的壮丽景色。

        中介公司McGrath高层John McGrath说，这一栋大楼非常独特， 它坐落在悉尼市中心一个独一无二的好位置。非常有国际范，就像伦敦的Hyde Park或纽约的中央公园。

        中介公司McGrath目前代理出售这一大楼，The Eliza大楼是有名设计师Tony Owen设计的， 开发商是Ceerose的Edward Doueihi。Edward Doueihi说他相信这一栋大楼是悉尼CBD最好的住宅大厦，一定会卖个满堂红。

悉尼房市增势迅猛 明年房价或将上涨15-20%

       悉尼房产市场上最近总是捷报频传，售房者都认为现在是不错的时机，SQM研究中心的Louis Christopher也预计：悉尼房价在2014年涨幅有望高达15%到20%。

       他说：“这很可能是五十年一遇的绝好机会，在2013年我们的房产市场价格增幅为9-12%，我们预期2014年增长的速度还将加快。”他在今年的房产市场繁荣和萧条年报中指出：悉尼房产市场已经进入繁荣的模式。

       位于Eastwood的一套三居室砖建平房最近以283.5万澳元的价格成交，它位于Richards街13号，成交价格比保留价格高100万澳元。同样的事情还发生在内西区，在选举当天，位于Erskineville的Park路43号的一套两居室排屋以89万澳元的价格成交，比保留价格高14万澳元。

       Christopher坦言：悉尼房产市场价格的增长着实给澳联储出了个难题，它们纠结于是否应该因为单一房产市场的表现而提高现金利率。

       但是不同的经济学家态度也有所不同，澳洲物业监测中心的高级经济学家Andrew Wilson说：“悉尼的房产市场不可能再现2001-03年的增长态势，因为当前的宏观经济现状表明那样的增长已经不可能出现，我认为悉尼2013年房价增幅为10%左右，但是考虑到不断上扬的失业率，悉尼房产市场2014年仅可能出现温和的增长。”

       Richardson & Wrench 的经纪人Fred Jabbour最近代理出售一套位于Beach街27号的房产，成交价格为378.8万澳元，比保留价格高近50万澳元。他说：“价格当前的增势太迅猛了，我认为这种高速增长的趋势很难持续，因为这太不合理了。”

       英文版：http://smh.domain.com.au/real-estate-news/boom-time-sydney-house-prices-set-to-rise-strongly-20130917-2txbh.html

中国买家推高悉尼房价 部分区成交达8成

         

        房地产中介公司McGrath Estate Agents 预计，悉尼的房价未来12个月最多可能上涨一成，而部分原因就是中国买家在本地的购房需求大增。

        据《悉尼晨锋报》报道，McGrath Estate Agents在截止到今年6月30日的一年中，房屋成交额高达创纪录的70亿元，该公司的行政总裁麦格拉斯（John McGrath）表示，悉尼部分地区有多达八成的房子卖给了中国买家。除了中国买家的推波助澜之外，创下历史新低的利率以及大量本地投资者入市，也是推动悉尼房价上涨的因素。

       据悉，虽然面临着澳洲政府在买房方面的严格限制，但外国投资审查委员会的数据显示，在2012财年，中国是澳洲房地产的第三大海外投资来源国，仅次于美国和新加坡。中国买家2012财年在澳购房交易额达到42亿元，较2010年飙升了75%。
        麦格拉斯认为，中国买家在澳购买的理由除了为在本地读书的子女安家之外，就是单纯地为了在海外有栖身之所。悉尼华人聚居区伊士活（Eastwood）近期一处房屋拍卖时，38名登记在册的竞标者全是亚洲人。据悉，最后这处3卧室、上锁双车库、有2个通往后院的阳光室的独立屋，在8名买家经过62轮喊价之后，最后以239万元的价格售出，比底价高出了逾100万元。
        在新州、昆州和堪培拉都有办公室的McGrath Estate Agents公司，在悉尼为讲普通话的顾客设立了专门服务，麦格拉斯表示该公司最终会将业务直接拓展到中国大陆去。他称自己从事房地产业30年，从没有见过像过去12个月那样，新的人口族群进入澳洲市场并造成了如此巨大的影响。

        悉尼房价增幅不具可持续性未来1年料年增5%至10%

        不过麦格拉斯也警告，虽然悉尼过去半年的房市表现亮眼，但是悉尼的房价增长幅度并不具有可持续性。RP Data-Rismark房价指数显示，在截止到今年8月31日的8个月期间，悉尼的独立屋和公寓价格上涨了7.4%，而全国同期增幅则为5.1%。

        澳盛银行（ANZ）的数据也显示，悉尼本月第一个周末放盘拍卖的房屋中，有逾85%都成功成交。麦格拉斯向彭博社电视台（Bloomberg Television）指出，虽然从长远看悉尼的房价会继续保持增长，但是目前的这种增幅可能会在不久的将来放缓。他预计未来12个月悉尼的房价增幅可能在5%至10%之间。
       

       他指出除了中国买家的需求推动之外，目前房贷利率跌破5%，而且出租回报率也保持在4%以上，这些都是导致悉尼房价上涨的因素。

悉尼房产市场持续走紧 租房空置率全线下降

       新州房产研究调查指出：新州住宅租赁市场呈现疲软的状态，但2013年8月悉尼市中心的租房空置率下降0.2%至2.0%。

       调查指出：悉尼市中心郊区（距离CBD距离为10-25公里以内）的租房空置率下降0.1%至2.4%，中部地区（距离CBD中心10-25公里）的租房空置率下降0.2%至1.8%，远郊地区（距离CBD中心25公里以上）租房空置率下降0.1%至1.8%。

       维州房产研究所的主席Christian Payne说：“悉尼所有的郊区租房空置率都有所下降，这主要是因为相对于租房者而言，市场上可以负担得起的房产数量有限，这一现象值得我们关注，尤其是过去四个月中房产数量一直在不断上涨。”

       Illawarra是租房最难的地区，租房空置率下降0.7%至2.1%，Wollongong下降0.7%至2.5%，South Coast下降0.7%至2.5%，Hunter地区下滑0.3%至3.0%，但是也有部分地区租房空置率呈现上涨状态，例如Newcastle上涨0.2%至2.6%，Albury和New England地区分别上涨0.5%和0.2%至1.9%和2.3%。

       Central Coast地区下降0.3%至2.3%，Northern Rivers地区下降0.3%至2.8%，Orana地区下降0.3%至1.0%。Coffs Harbour持续成为悉尼租房最容易的郊区，租房空置率下降0.1%至3.6%。

       英文版：http://www.propertyobserver.com.au/news/vacancy-rates-drop-across-the-board/2013090564822

澳洲历史上政府的五大房产市场决策

        房产市场通常是受经济政治影响较大的一个行业，我们一起来盘点一下澳洲历史上政府做出的有关房产行业的五大重要政策决定吧！

       （1）时间：1985年 内容：资本所得税

       1985年9月20日，Hawke/Keating政府颁布资本所得税法规，在当天或者以后成交的房产必须按规定支付资本所得税。

       （2）时间：1985年 内容：暂时取消负扣税机制

       1985年7月，在Hawke/Keating政府的领导下，澳洲暂时取消负扣税机制，虽然现在这个机制仍成为众多专家争执的焦点，但目前并未有人计划作出改变。

       （3）时间：2000年 内容：引入消费税随后引入首次置业者计划

       虽然近年来我们看到首次置业者补贴发生很大的变化，但最重要的要数2000年的首次置业者计划，2000年7月1日，澳洲政府为抵消消费税对业主的影响，首次推出首次置业者计划，具体由各州实施，也从此开始了首次置业者补贴政策。

       （4）时间：2007年 内容：自主管理养老基金允许投资房产市场

       2007年年中以来，养老金的法律发生改变，开始允许自我管理养老金基金投资银行债券中的房产，尽管该基金近年来发生很多变化，但这是有史以来对房产市场影响最大的一次。

       （5）时间：2008年 内容：澳洲政府租金补贴项目

       针对澳洲政府租金补贴项目，业内人士看法不一，这项政策自2008年开始实施，政府通过提供一些补贴来增加低租金房产的供给，该项目的租金通常比市场价格低20%左右。

       英文版：http://www.propertyobserver.com.au/news/the-five-biggest-government-housing-policy-decisions/2013090664837

悉尼房价飙升 买家不堪重负转投西部低端市场

             随着悉尼房价的不断飙升，绝望的买家们正试图在房市的低端市场寻找合适的房产。据澳大利亚地产监察（APM）的资深经济学家Andrew Wilson表示，“悉尼的房价中值正在迅速逼近70万澳元，这使得越来越多的买家开始关注西部地区，因为在那里你花费不到40万澳元就可以购买新的房子，而且那里还有售价刚刚超过20万的房产。由于悉尼的中间市场如此强大，因此悉尼的房价中值才会变得如此之高。但是悉尼仍然有低端住宅市场”。

　　　Wilson博士指出，悉尼有45个郊区的房价中值低于40万澳元，这使得他们成为了首次购房者购房的首选区域。不过首次购房者们应该注意到还有一些郊区的房产的价格中值低于30万澳元。

　　　据悉，悉尼房价最便宜的郊区是Tregear，其房价中值为237500澳元。悉尼房价最便宜的5个郊区都位于距离西部43公里的地方，大约在Mount Druitt附近。这些郊区的房价中值都要低于25万澳元，不过如果你愿意多花一点钱，你就可以得到一栋配置比较完备的房子。比如，一栋位于29 Lingayen Avenue, Lethbridge Park,的三间卧室的房子登记出售时的要价只有299,950澳元。这处房产占地578平方米，它有一间翻新的厨房和浴室，还附带有两个停车位和一个游泳池。据 First National Mount Druitt公司的销售代理Angela Elliott表示，西部之外的地区的房市竞争是非常激烈的。

　　　“首次购房者不得不和投资者争夺这些房产，而且有大量的投资者正在时刻准备行动”。不过低端市场也不仅仅局限于西部地区，Wilson博士称西南地区对于首次购房者而言也将是个很好的选择。比如，在3/107 Broughton Street, Campbelltown有一栋三间卧室附带停车位的别墅上个月就被以月23万澳元的价格售出，据APM的数据显示，这个价格还不到悉尼公寓价格中值491845澳元的一半。

　　　此外，悉尼房屋租金最便宜的郊区也位于Mount Druitt附近，但Wilson博士表示，即使这些郊区的租金很低，人们也更愿意在这里购买房产。因为这些地区的平均租金或许会比你每个月要付的房贷还要高。

悉尼房市井喷 拍卖清盘率再创新高

            根据RP Data周一最新发布的数据显示，在过去的三个月中悉尼的房地产市场有了5.4%的增长，这表明悉尼房市正以数年未见的最好态势步入春季拍卖季。其中，海港城市是澳大利亚表现最好的地区，而这里的房产也是最昂贵的，据该分析师的数据显示，海港城市的住宅价格中值达58.7万澳元。

　　　RP Data 称，在过去的一年，悉尼的房价已经上涨了7%，预计今年悉尼有望创下高达10%的增长纪录。而此前发布的相关数据显示，悉尼上周末的拍卖清盘率为84%，这也是今年以来悉尼最高的拍卖清盘率，同时也是有史以来最高的拍卖清盘率之一。

　　　虽然上周悉尼有545场拍卖计划，这也是今年来拍卖场次第二多的一个周末，但是毋庸置疑的是拍卖的结果仍然是十分不俗的。上周末的待售房产数量大约比去年同一周末高出了200处，其中的部分原因是本周的选举刺激了卖家，使得他们把拍卖提前。

　　　“买家继续涌入市场，这也使得尽管上周末待售房产数量激增，但拍卖结果仍然十分喜人”。澳大利亚房地产资深经济学家Andrew Wilson博士表示。

　　　而悉尼房市增长的另一个信号则是已经销售一空的Barangaroo开发区的159套公寓。甚至连其中的四间卧室的顶层公寓都已经被一名居住在日内瓦的澳大利亚外籍人士以1050万澳元买下。而周六Barangaroo公寓的销售总额已经超过了3亿澳元。

　　　有趣的是，尽管拍卖市场异常火热，且在过去的八周内，悉尼已经连续七次周末清盘率在80%以上，但RP的分析显示，在8月份，悉尼的增长率已经有所下滑，8月份，悉尼的增长率只有0.6%。而据澳大利亚房地产监察的数据表明，较去年悉尼拍的卖清单势头良好。不过RPData仍然承认，就全国而言，澳洲各大城市的增长为4%，这是自2010年4月以来最高的增长率。

　　　“虽然最近激增的房价引起了新一轮的关于澳大利亚市泡沫经济的争论，我们仍然应该谨记，在过去的十年里，每年的平均资本收益一直只有4.3%。RP Data的研究主管 Tim Lawless 表示。

我应该在澳洲投资房产吗？？

就如很多很多从不同城市地区移民来澳洲的人一样，早年我也有在想，我应该在澳洲投资房地产吗？

要是我在中国国内一线城市，楼价可以高速增长，要是我要投资在股票市场，我可以快速成交并获利，我为何要投资房在澳洲投资房地产？

经细心分析及理解后，我才发现，澳洲房地产实在是一个对投资者来说，不可多得的天堂！

为何要投资在悉尼房地产？

很多人，如我自己也一样，觉得，虽然说悉尼市房价是有增长，但一跟中国国内一线城市比，差距太大了吧！但细心一想，增长这么快速背后对投资者来说其实是好还是坏？

本来，因环境不同我们投资的方式也应有所改变，每个地区要是有市场就有买卖，就会有人能从中获利。在中国国内买卖房产，适蓬早前楼市供求差距，要赚点钱实在不难，但要赚大钱要长赚有，除非是富二代官二代，难！非常难！

如在中国国内投资过的人也知道，要是在国内投资房地产，只能靠房产升值后作出买卖去赚取差价从而获利，租金回报实在低得可怜；更甚者不少人是不会将房子出租，以免房子被租霸‘鹊巢鸠占’，或被弄得乱七八糟影响卖价，赚取少少（约2-3%租金回报）变成得不尝失！

虽说在悉尼，楼价升幅没有中国一线城市那么高，但也有7-8%，变相来说是约十年内房价就能翻一翻。悉尼跟国内房产投资方式上最大分别为，悉尼普遍租金回报最少有5%，加上政府对房产的折旧退税优惠后，足够以租金去还贷款(以贷款八成算)。试想，只需付首期，有人帮你償还贷款，慢慢地，不需再多投資分毫，整个物业的拥有权将收归您名下，何乐而不为？

当然地有人说，唏，那么说你短时间内卖的话就没赚多少吧！对，从短线投资角度，澳洲房产账面上回报没中国国内某些城市那么高，但以长线来看，澳洲房产投资有中国国内房产怎也比不上的好处！先不说刚提过的租金回报，就单单以国内投资的话，你要是卖出一个房子，要再买另一个作投资，你所需的资金也同时是要增大，变相，要是你要长线投资，你所得的所谓回报也根本不是回报，只是纸上谈兵；另，别忘了，买卖所赚的还要交税！

跟澳洲其他城市相比悉尼还有一点是对投资者更吸引的地方，房产的供应是比需求低得很多！当供不应求，

 

一，价钱涨的机会一定比跌的大；二，就算突然间需求低了，但因供求有个差距，跌价机会少很多。

虽说悉尼市平地有不少，但同时间各地区政府对区内发展均有非常长远的规划，要谬谬然增加房产供应，并非易事。

就从以上来看，投资在悉尼还可能比中国国内买房地产差吗？

墨尔本、悉尼房价回落

             据RP Data给出的最新数据显示，截至8月25日这一周，墨尔本的房价已经下降了0.4%              。不过，就本月来说，它的房价仍然增长了0.2%。

　　　而悉尼的房价则下降了0.2%，虽然它本月也上涨了0.2%。

　　　相较之下，这一周阿德莱德和布里斯班的房价都有所上升，分别增长了0.7%和0.4%。

         

         以下为RP Data给出的各大城市的具体房价数据及其发展趋势图：

   　　　

　　　　

RP Data： 珀斯房价上涨10% 悉尼上涨7%

            根据最新的RP Data数据显示，珀斯的房价已经在过去的一年内增长了10%，这几乎是一般大城市平均水平的两倍。

　　　2013年迄今为止，悉尼的房屋价格上涨了7%，在过去的一个月中上涨了1%，虽然房价在过去的一周也稍微有所下降。

　　　墨尔本的房屋价格迄今上涨了4.9%，在过去的一个月中上涨了0.8%。

　　　而阿德莱德是今年所有城市中唯一一个房屋价格下降的城市。

　　　以下为RP Data公布的各大城市的具体房价数据及其发展趋势图表：

十条原因解读澳洲未来房市必然乐观

      房产专家Michael Yardney表示：不管选举结果如何，澳洲房产市场前景仍然乐观，他共给出10条原因。

      1、澳大利亚的经济当前位于较好状态
      不管谁赢得选举，澳洲的经济将延续较好的发展态势，当然我们的矿场性行业不会出现之前的繁荣发展态势，但在发达国家中，我们的经济形势还是非常不错的。

      我们国家的经济在过去20年里从未出现过倒退，澳联储预期未来几年里也不会出现。
      2、我们的人口在不断增长
      我们的政治家们也开始认识到新增人口对经济发展的重要性，澳洲去年新增人口为40万人，这就相当于澳洲又多了一个堪培拉或者是Newcastle。很多人都迁移到首府城市，因为那里有更多的工作机会，同时，在那里工作的人大都希望以住在那里。

      3、我们是一个富裕的国家
      瑞士信贷的2012全球财富报告显示：澳大利亚人现在是世界上最富有的，澳大利亚成年人的平均财富为19.4万美元，同时，非常有趣的是，澳大利亚州有157.1万人为世界顶级富裕的人群。
      4、澳洲家庭财政状况良好
      过去几年里，澳洲家庭的生活习惯发生很大变化，很多人都在减少自己的信用卡债务，还有很多人都已经开始储蓄，大部分房贷持有者都开始充分利用当前地利率的优势加快还清贷款的速度，所以澳洲家庭当前的经济状况都相对较好。
      5、低失业率
      当前有些工作机会在消失，但同时也会有很多新的工作机会被创造出来，虽然未来数月里澳洲的失业率有可能会升高，但相对而言还会维持在5.7%这样的合适水平上。
      6、澳洲的通货膨胀率相对较低
      我们当前的通货膨胀率相对较低，这为澳联储提供进一步下调现金利率的空间，如果经济形势需要，澳联储很有可能进一步下调现金利率。
      7、利率水平较低，而且还将持续一段时间
      我们当前低利率水平较低，业主们可以尽快还清贷款，这为他们再次进入房产市场购置房产提供可能。
      8、购房能力相对较高
      尽管很多人都在抱怨当前澳洲的购房力，但很多指标都证明当前澳洲房产市场购房力为近20年来最高水平。
      9、消费者信心在不断攀升
      在过去数月里，澳洲房产市场购房者的信心都在不断的提升，尤其是在过去两个月里，悉尼额墨尔本等城市的拍卖清除率都位于较高水平。
      10、世界经济的负面信息在不断减少
      尽管当前全球经济的影响因素仍然存在，但相比之前已经有很大好转，例如美国经济已经开始逐步恢复，并未像很多人预料的那样出现很大的危机，中国经济也没有像很多灾难论者说的那样出现崩盘，中国政府预期经济将延续7.5%的增势。

悉尼房市能否持续其发展势头？

            悉尼市场管理能否继续保持其连续6个周末的80%以上的拍卖清盘率？这是个大问题。本周末，悉尼预计将有412处房产被拍卖，这个数据比去年同一周末多出了115场。投资者可能会再次出动。据澳洲统计局的数据显示，当月投资贷款已经占了全部房屋贷款54.1%，创下了新高。

　　　上周末的拍卖清盘率为81.6%，这已经是悉尼的拍卖清盘率连续第六周在80%以上。在过去的六个星期中，悉尼的平均拍卖清盘率达81.6%，相较之下去年同期仅为61.5%。

　　　内西区仍然是最受欢迎的地区，本周末该区将举行69场拍卖。紧随其后的是悉尼的南部地区的59场，其次是上北岸的57场。而市区，悉尼东部和下北岸则分别各有38场。

　　　本周末最受欢迎的房屋和公寓拍卖郊区为Strathfield，预计这里将举办9场拍卖，其次是Mosman的7场。Rozelle, Greenacre, Yagoona 和 Baulkham Hills预计将有6处房产被拍卖。而如果您只想寻找公寓的话，Mosman 和Randwick将分别有5套公寓被拍卖。

　　　尽管一些地区的未来经济形势堪忧，但悉尼的经济仍是令人鼓舞的。根据澳洲统计局的数据显示，7月悉尼的失业率已经连续第三个月稳定在5.1%。而这坚实的经济表现是推动不断上升的信心和买家活动的关键因素。

　　　悉尼房市的待售房产数量也在继续上升。本月已经有1576处房产被推向了悉尼拍卖市场，比去年同期的1131处高出了近40%。

　　　

悉尼房市发展强劲 但房市繁荣期尚未到来

            过去的这段时间中，悉尼的房地产市场发展势头依旧十分强劲，但John McGrath 表示，这种势头暂且还不能被称为繁荣。他称，“我认为现在下定论还为时过早”。

　　　如果这前所未有的需求和清盘率继续上升，我认为这不是一个健康的市场，因为它可能会将房屋价格推动到一个前所未有的高水平”。

　　　而根据澳大利亚房地产监察表示，去年，拍卖数量有所增长，但McGrath先生表示，待售房产数量总体来说是略有下降的。因为越来越多的人只是去感受拍卖的氛围。且史上最低的利率正在激励买家购买价格低于100万澳元的房产。

　　　悉尼的拍卖清盘率一直十分强劲。据APM记录，它已经连续6周达80%以上。上周六，它为81.6%。其中，悉尼西部的清盘率高达93%。甚至连一般比较平淡的上北岸和下北岸地区都高达89%。

　　　APM的高级经济学家Andrew Wilson博士表示，悉尼家卖家可以对春季拍卖会充满期待。

　　　“有很多人会有兴趣购买你的房产，而在这个时候房产的库存是不足的”。他表示。但Wilson博士和McGrath的看法不同，他指出“房市肯定是要有所改变的。8月我们的待售房产数量为300到400，而到了春季拍卖季这个数据可能达600或者700。这意味着买家将会有更多的选择。但由于大多数卖家也是买家，买家也将会变得更多”。

　　　Wilson博士期望2013年悉尼的房价中值能够有7 - 10%的增长，但他仍表示，对于某些季度，繁荣的条件已经成熟了。

　　　Wilson博士也怀疑高端市场将很快反弹，因为市场具有不确定性。他还给针对市场中的投资者数量做出了预警。“我们有蓬勃发展的投资产业，这推动了所谓的热点地区的发展，但我们必须警惕过度投机的危险，它导致投资市场供应过剩。

　　　不过，现在确是首次购房者最好的时机。如果有太多的供应，投资者就会找不到租户。于是投资者需要出售房屋，因为他们不能弥补他们的成本。而如果太多的人需要同时出售房产，价格将会降低”。因此首次购房者需要做的就是坐等时机的到来。

100万澳元在悉尼可以买到什么样的房产？

       100万澳元在悉尼可以买什么样的房产？这可能听起来有些高，但考虑到不断上扬的房产市场，这些钱可能就只能够买豪宅里的一个游泳池，澳洲物业监测中心的高级经济学家Andrew Wilson更是坦言：百万澳元级的房产在悉尼是非常常见的。今天我们就来一起看一看100万澳元在悉尼可以购买什么样级别的房产。

       1、地址：Strathfield South的Dean街15号

       这套百万级房产是Pal O Mine矿难者的遗产房，这套砖建的加州式平房是自1925年以来首次登记出售，它有三间卧室、一个带壁炉的客厅、和一个用餐区，后面还有一个庭院，光照非常充足。

       它的厨房、浴室和洗衣房都是相对传统的，室内的装饰包括天花板、外廊等等，地理位置也非常不错，北面就是商店，而且周边就有学校和公共交通工具。

       2、地址：Forestville的Keldie街5号

       这套冰淇淋色的砖建别墅售价为106万澳元，它的室内面积非常大，所以非常适合家庭居住，它有一个休闲式的用餐区，还有甲板和阳台，厨房的家电都是欧式的，有燃气炉灶和洗碗机等。

       它有三间卧室和两间浴室，还有一个超大车库，室内有高高的天花板，木地板，还安装了报警系统，占地面积为897平方米，还有一个非常漂亮的花园和一个游泳池，周边就有公园和学校，公交车站也就在不远的地方，走路就可以到海滩。

       3、地址：Sylvania的Essington街36号

       这套两层的适合家庭居住的别墅要价为95.055万澳元，底层没有台阶，有两间卧室，都是有内置衣橱的。

       它还有一个娱乐区，娱乐区旁边是一个I饿阳台，还有一个客厅，旁边是浴室和厕所，楼上是待空调的休息区，还三间卧室，也都是带内置衣柜的，其中有一个是主卧室。

它的浴室、厨房和就餐区都非常现代化，用餐区海上开放式的，还有橱柜等家具，楼上的阳台可以俯瞰非常漂亮的后院。

       4、地址：Wentworth的Dorothy街38号

       这套两层别墅的要价为98万澳元，该房产的主人称这套别墅的卧室、休息区和用餐区就像新的一样，厨房里还有不锈钢家用电器、燃气等，室内还有一个非常大的起居室和一个娱乐休闲室，还有一个可以容纳两辆车的车库。

       5、地址：Gymea的Milburn街36号

       离这套房产不远的地方有套面积为948平米的房产上个月以98万澳元的价格成交，而我们现在推荐的这天房产共有四间卧室和一个带套房的主卧室，它有两个生活区、一个开放式厨房和一耳光用餐区，周边就有咖啡店、餐馆和公交车站。

       这套房产后面还有一个非常大的后院，还有一个娱乐区和一个可以容纳两辆车的车库，而且还可以在街边停车。

       英文版：http://www.propertyobserver.com.au/australian-capital-territory/what-can-a-$1-million-or-so-buy-in-melbourne-and-sydney/2013081564237/Page-4

悉尼春季六大最佳买房郊区

      据悉，接下来的春季房产市场销售数量有望达到数年来的最高值。

      由于受史无前例的低利率的影响，购房者，买房者和房产代理期待澳洲大选过后的春季房产市场会一反往日的颓势，大量的房子会进入房产市场。

      科姆 路易斯（Kim Louise）和杰森（Jason Darbyshire）这两位购房者一直苦于找不到合适的房子，他们希望春季的到来会给他们带来好运。他们在Cammeray租了房子；整个冬季，为了能在Surry Hills能买套房，他们一直苦苦找寻，不辞辛苦。

       Darbyshire夫人说，“我们希望能在圣诞节到来之前买到一套房子。房子真难买。看房的第一天，代理人就告诉我们下次不用再来看房，因为房子已经被人买走了。这真让人沮丧。”

       2009年，悉尼春季楼市曾经比较火爆；但是，自此以后，这种火爆的情况就再也没有出现过了。当时楼市之所以这么火爆，皆是因为新州政府和联邦政府出台了有利于首套购房者买房的金融刺激政策。

      澳洲房监局资深经济学家安德鲁 威尔逊(Andrew Wilson)认为，今年春季，即使政府不颁布有利于楼市发展的金融刺激政策，澳洲楼市这样迅猛发展。

      他说，“贷款利率下降，澳元贬值，如今进入楼市买房并不是件难事。悉尼经济前景一片大好，这也是支撑春季楼市发展的一个重要因素。”

       Propertybuyer网站首席执行官瑞奇 哈维（Rich Harvey）将会密切关注悉尼的六个郊区的春季售房情况。关于这六个郊区的现有情况，他列出了一个清单。他认为，对于投资者来说，购买Surry Hills郊区的公寓将会是个不错的选择。由于地理位置便利，很多人想在那里买房。SQM研究结果表明，Surry Hills的公寓中间价格收益已经上涨到5.6%。除此之外，哈维（Harvey）还认为，对于想买套更加宽敞房子的购房者来说，悉尼北岸区的Curl郊区与上北岸地区的Wahroonga郊区是个绝佳的选择。

       Wahroonga郊区内有许多学校，内通火车；至于Curl郊区，撇开其地理位置优越不说，它的房价也不高。澳洲房监局发布的报告表明，Curl独立房屋中间价格只有156万澳元，远低于Manly郊区的171.5万澳元。

      首套房购买者如果想住在沙滩边，享受沙滩美景的话，Freshwater郊区将会是您不错的选择；这里不仅地理位置绝佳，而且房屋中间价格也不高。据悉，Freshwater郊区的公寓中间价格只有51.5万澳元。但是，购房者如果想买套大房子的话，去悉尼西部的Lalor Park郊区，去那里买房讲会是您无悔的选择。Lalor Park郊区的独立房屋中间价格只要36.25万澳元。

      但是对于买房用来居住而不是进行投资的那部分卖家来说，春季的到来并没有减轻他们的买房压力。即将过去的冬季，很多买房者都退出房产拍卖市场，坐等春季楼市的到来。如今春季即将到来，大量购房者涌入房产市场，房价势必大涨。悉尼本年的房价上涨有望达到10个百分点。

      英文版：http://smh.domain.com.au/real-estate-news/property-market-poised-for-spring-boom-20130810-2rou0.html

悉尼上周末拍卖清除率增至83.8%，连续5周上涨

     上周末悉尼的拍卖清除率破纪录地增至83.8%。尽管待售房屋数量激增，隆冬时节买房者的购房热情丝毫没有受到影响。上周末的拍卖结果达到本年度的最高值。同时，这也是连续第五周悉尼的周末按房屋拍卖清除率超过80%。

      史无前例的低利率加速了房产市场的发展，悉尼的周末房屋拍卖市场房屋清除率节节攀升，屡破记录。

 

      八月前两周的房屋拍卖数量与去年同期相比，已经上涨了32.2个百分点。

      悉尼南部地区的房屋销售情况最佳—拍卖清除率达到90%。内西区，中央海岸区，西区紧随其后，拍卖清除率分别为89%，86%，和83%。

      悉尼南部地区比较引人注目的房产拍卖有：位于Sylvania Waters郊区Wollondilly Place 21号的一套5居室住宅，由Mc Grath房产代理公司售出，售价为101.5万澳元；位于Sans Souci 郊区Lawson Street的一套4居室住宅，由Belle Property Brighton Le Sands售出，售价为91万澳元；位于Gymea 郊区 Pines Parade23号的一套3居室住宅，由Century 21 Jeffree 地产公司售出，售价为85.9万澳元。

      悉尼的内西区比较引人注目的房产拍卖有：位于Strathfield 郊区Homebush Road187号的一套5居室住宅，由Strathfield Partners售出，售价为266万澳元；位于Balmain郊区Curtis Road100号的一套3居室住宅，由Cobden and Hayson售出，售价为143.5万澳元；位于Wareemba郊区Gartfern大街30号，由Belle Property Annandale售出，售价为139万澳元；以及位Concord郊区Denison大街2号的一套3居室住宅，由Warwick Williams地产公司售出，售价为117.1万澳元。

      最新的澳洲统计局数据表明，未来时间悉尼的房价还会继续上涨，其中悉尼独立房屋价格有望在6月季度里上涨2.7个百分点。同样，澳洲房监局两周前发布的数据也显示，悉尼的房价会继续上涨2.7%。

      注：本文作者安德鲁威尔森博士是澳洲房监局的资深经济学家

      英文版：http://smh.domain.com.au/real-estate-news/sydney-records-five-weeks-of-auction-clearance-rates-above-80-per-cent-20130812-2rr0d.html

澳洲房价不断攀升 年轻人购房难问题凸显

       十年前，澳洲一套房产的价格为正常家庭年收入的4倍，而当前澳洲24-35岁的年轻人中仅有不到一半（47%）的人有自己的房产，1981年这一比例为61%。

       澳洲家庭用于偿还贷款的花费占总收入的比例自2006年以来增长20%左右。澳洲卫生局和社会福利中心调查显示：已建成别墅的价格在过去10年中每年维持6.7%的增长率。该报告还称：由于较高的房价，尽管当前的利率为历史最低水平，仍有很多首次置业者没有购房能力，无法进入房产市场。

       报告认为：房价的不断增长使得澳洲的房屋所有权结构不断变化，首次置业者因为高房价无法进入房产市场，另一方面投资者和房屋所有者却享受到价格上涨带来的资本的上涨，所以导致租房市场也持续收紧。

       业内专家Davild Kalisch表示：金融危机之前房产市场的蓬勃发展和较高的失业率使得很多年轻人没有能力购房，对于很多人而言找到一份工作都是难事，而且还有一种受教育程度越高，找工作越难的趋势。

       报告显示：房产面积超过四居的澳洲家庭数量自1986年以来已经翻了一番，另一方面，由于澳洲年轻人购房难，澳洲的反骨也出现较大幅度的上涨，因为那些本来计划购房的人因为缺乏购房能力不得不继续停留在租房市场，这使得租房市场的竞争进一步加剧。

       房屋行业协会发言人Greg Weller表示：他很担心澳洲年轻的家庭都没有能力购房，

对于很多人而言，有一个属于自己的家是一切发展的基石，而且如果这些人都没有能力购房，那么在他们年老退休之后将会成为一个很严重的社会问题。

       国家住房供应协会的统计数据显示：澳洲家庭用于支付房产抵押贷款的收入比例在2006-2011年之间增长20%，整体来看，澳洲家庭有十二分之一的人用于支付抵押贷款的收入占税前年收入的三分之一以上。

       在新南威尔士州，有十分之一的人用于支付抵押贷款的收入占税前年收入的三分之一以上，过去五年中上涨幅度为9.4%。

       在维多利亚州，有十分之一的人用于支付抵押贷款的收入占税前年收入的三分之一以上，过去五年中上涨幅度为16%。

       在昆士兰，有十分之一的人用于支付抵押贷款的收入占税前年收入的三分之一以上，过去五年中上涨幅度为26%。

       在南澳大利亚，有十一分之一的人用于支付抵押贷款的收入占税前年收入的三分之一以上，过去五年中上涨幅度为27.5%。

       在塔斯马尼亚，有十三分之一的人用于支付抵押贷款的收入占税前年收入的三分之一以上，过去五年中上涨幅度为34%。

       在北领地地区，有十三分之一的人用于支付抵押贷款的收入占税前年收入的三分之一以上，过去五年中上涨幅度为34%。

       英文版：http://www.news.com.au/realestate/news/gen-y-locked-out-of-housing-market-as-prices-soar/story-fncq3gat-1226693871245

悉尼房市上演疯狂走势

       随着拍卖清盘率屡次破历史纪录，悉尼的房地产市场正走向疯狂。根据澳大利亚房地产监察的数据显示，7月悉尼的拍卖清盘率达75.9%。“这是自2002年四月的78.3%后最高的拍卖结果数据”。APM的高级经济学家Andrew Wilson表示。

        究其原因，是自20世纪五十年代以来的最低利率造成的，低利率促使创纪录数量的投资者进入了原本就供给不足房地产市场。

        一些房产代理们注意到，个人使用他们的自我管理超级基金购买投资房产的数量开始激增，而银行倡导这一理念。“人们不满意股市。因为它回报很低且仍旧很不稳定”。Wilson表示。

        在新南威尔士州，百分之五十二的贷款被给了投资者，促使了超过39亿美元的房地产投机行为。这创下了历史新高。

        “我们有很多直接的投资者，人们使用他们自我管理的超级基金进行投资，甚至连年轻人都开始关注拍卖，这促使了价格不断上涨。McGrath Neutral Bay公司的经纪人Simon Nakhla表示。他的办公室在下北岸，该地周六的清盘率达100%。悉尼下北岸已经成为了悉尼本月房市表现最佳的地区，其拍卖清盘率达84.6%。而去年的这个时候它的清盘率只有59.8%。

        然而传统的拍卖主力内西是内西区，它拥有最多的拍卖会。其中最引人注目的一次交易是一处位于348 Abercrombie Street, Darlington的有四间卧室的老旧的房产，它的成交价比其市场指导价（大约80万澳元）整整高了20万。

        还有许多房产甚至来不及举办拍卖会。上周一处位于18 Victoria Square, Ashfield的四间卧室的房产被以超过130万澳元的价格进入市场不到一天的时间就有买家支付了155万澳元（比预期售价高了25万）将其购买。

        而促使清盘率不断攀升的另一重要因素是房市中相对较低的待售房产数量。根据最新(6月)的SQM研究中心发布的数据显示，今年的待售房产数量比去年减少了23%。

        由于选举日期的不确定性意味着低库存水平将一直持续到春季拍卖季。有一种看法是，如果自由党执政，经济可能得到改善，卖家可能会将房屋销售推迟到那时。SQM研究中心的常务董事 Louis Christopher称他期待在选举后能有大量的房产进入市场。

悉尼奥林匹克公园公寓销售火爆，广受市场青睐

         悉尼奥林匹克公房产开发项目很受市场欢迎。目前，一期建筑楼盘已经销售一空。投资者也普遍看好其他两栋楼的销售情况。

      奥林匹克公园公寓坐落于Australia Avenue ，由Ecove和悉尼奥林匹克公园官方共同开发兴建。这三座大楼总计容纳823套住宅。

      Australia Towers率先于2012年竣工，共计售出216套公寓。

      此开发项目的最后两栋大楼是 ATII 和 One Australia Avenue，目前正在建设当中。

      ATTI高达25层，内含287套公寓。迄今为止，已经有超过75%的公寓得以销售。而One

Australia Avenue则高达30层，内含320套公寓。到目前为止，60%的公寓已经售出。One Australia Avenue高出海平面120米，建成后将会是悉尼内西区的最高居民楼。

      悉尼奥林匹克公园是个开发时间并不太长的郊区，其占地面积640公顷，离西悉尼中心商务区15公里远。此郊区于2009年正式被官方认可。奥林匹克公园的所在地本属于Homebush Bay 郊区。由于2000年悉尼奥运会的召开，政府又重新开发了这一片区域。

      Colliers International Residential总经理大卫（David Chittenden）说，“能够居住在悉尼运动和休闲的中心，人们觉得这是件很享受的事情。住在这里，世界级的运动设施和文化盛事触手可及。除此之外，这里的居民还可享受到430公顷的公共用地和长达35公里的自行车赛道给他们带来的便利。”

      ATII 和 One Australia Avenue将会建造17套商业零售店铺。这三座大楼都是由 Bates Smart 设计而成，整个外观成椭圆形。

      预计到2030年以前，将会有1.4万人入住奥林匹克公园。

      One Australia Avenue还有一些公寓待售，其中包括：若干一室公寓，住宅面积在52到65平米之间，售价在53.4万到69万澳元浮动；若干二室公寓，住宅面积在70到95平米之间，售价为57.5万到84.5万澳元；若干三室公寓，住宅面积104到135平米，售价为79.5万到143.5万澳元；若干四室公寓，住宅面积133到166平米，价位在96万到260万澳元之间。

      一位成功的商人Lindsay Carrucan已经买下一期大楼Australia Towers中的一套三室公寓。住后不久，觉得不错，又买下One Australia Avenue内的一套公寓。

      Carrucan说，“周末这里真的很安静，但是如果有大型的演唱会或大型比赛，在走去体育馆或其他地点之前，就会有邻居开个聚会，大家就会聚在一块，吃吃东西，喝喝酒什么的。我的朋友们已经计划the State of Origin比赛期间都和我待在一起看比赛。常住居民的涌入已经使这里变成一个真正的居民住宅区了。

      据悉，ATTI计划于2014年末竣工， One Australia Avenue 也预期会于2015年中叶竣工。 

      英文版：http://www.propertyobserver.com.au/developments/sydney-olympic-park-apartments-make-it-more-than-sporting-and-entertainment-precinct/2013072162266