澳洲购房知识问答

1. 问：印花税要什么时候交？

答：(1)购买现房：合同交换后3个月之内需缴齐印花税。(2)购买楼花：如果房子竣工的时间在交换合同后的15个月之内，需在房子竣工之前缴齐；如果房子竣工的时间在交换合同后的15个月以上，则需在交换合同后的15个月内缴齐。

2. 问：在同一区域买二手公寓还是新公寓呢？

答：总体来说，选二手还是新公寓主要看个人喜好，购房预算和购房用途。如果预算充裕并且买房自住，这种情况下购买新公寓的就较多。二手公寓和新公寓相比各有千秋。

二手公寓优势如下：(1)价格优势；(2)看得见，摸得着，买起来放心；(3)查看物业管理记录（如果允许），了解物业维护是否及时。二手公寓也有一定的劣势：(1)房屋真正状况比较难掌握；(2)卖家出售二手公寓真正原因难以了解；(3)如果房子建好5年以上，物业费则较高，如有游泳池、健身房、桑拿房等设施，物业费则更高。

新公寓优势如下：(1)开盘初期可选户型较多；(2)新公寓有七年 builder warranty；(3)成为新公寓第一个主人；(4)折旧多，有利于退税。新公寓劣势如下：(1)价格较高；(2)小开发商期房看不见，摸不着，买起来不太放心。

注：以上二手公寓与新公寓的对比根据开发商、建筑商、设计师及具体项目不同，优劣势情况有所不同。

3.问：如果两人联名买房，首次置业者的名额怎样分配？

答：联名购买物业时，若这套物业交易完成，买家得到首次置业津贴批准，则两人在未来购买任何物业均不再满足首次置业者条件。换句话说，就是第二套物业，不管是在谁的名下，都不能算作首次置业来购得房产。

4. 问：如何知道一个区域房子是不是容易卖出去？

答：主要可以依据两方面数据。第一、看Days on Market，即这个区域一套房子要卖出去平均需要的天数，一般90天左右。少于90天说明比较容易出手。第二、看Stock on Market 的比率，即一个区域正在出售房子的数量占该区总房子数量所占的比例，一般为2%左右。如果该数字低于2%，说明可出售房子比例较低，卖家比较容易脱手。

5. 问：我和老公联名买的自住房，听说申请首次置业津贴的要求是交房后12个月内住满6个月，是说我们同时要满足这个居住要求吗？

答: 对于联名置业的情况，首次置业津贴申请对于买家居住的要求是买家中至少一人在此物业交房后的12个月内连续住满6个月即可。不需要全部联名买家满足居住要求。

6. 问：经常听到买房附送租金保证，请问租金保证是怎么计算的？

答: 租金保证一般是物业管理公司提供给投资房买家的一种服务，也有些开发商会给买家提供租金保证的优惠条件。一般租金保证会在合同里注明租金回报率以及有效期。例如60万的房子，保证期限为一年，5%的年租金，以房价60万乘以5%即为3万，除以52周（每年按照52周计算），每周租金为$577。

7. 问：现在新州政府给首次置业者补贴$15,000，有时间限制吗？

答: $15,000的新州政府首次置业补助的有效期截止2013年12月31日，之后该补贴减为$10,000。

成为一名澳洲房产投资者需要多少钱？

        澳大利亚税务办公室调查显示：澳洲76%的房产投资者2009年到2010年的收入少于8万澳元，大多数投资者都是申请贷款融资购买的房产。

         金融机构通常需要贷款者提供稳定的收入证明，存款和可用于抵押的固定资产；现在不像从前那样，购房需要20%的存款，当然你的存款越多越好，否则你需要办理抵押贷款保险。

         大部分投资者用自己的养老金基金来购房，虽然它可以为你增加退休之后的财富，但也存在风险；你必须寻求专业人员对你的投资进行评估，以确保部违反养老金行业（监督）的行为准则，否则你可能要支付较高的罚款。

        选择合适的房产进行投资远比选择合适的金融投资产品重要，你必须确保你可以支付诸如借贷成本，印花税，害虫和建筑检验费等的费用，你还要考虑较高的持有费用，如抵押贷款还款、保险、物业管理费、维修和管理委员会费用、土地税和其他政府机构的费用。

        如果你投资的房产所需要的成本超过你所得到的收入，你可能就面临负资产的状况；房产投资是属于长期投资，所以如果周边环境改变，你要继续你的投资，你应该考虑如果你的房产租不出去，或者租金下降，利率升高；你有没有能力偿还贷款？还有如果亏本你该怎么办。一个非常好的检测方法是，你可以将现有利率升高2%来看你是否有能力偿还贷款，如果有的话，就没有什么问题。(Wendy)

英文版：http://www.news.com.au/realestate/investing/real-estate-investing-not-just-for-the-super-rich/story-fndbarft-1226580011145

降息所产生现金流或正流入房产市场

        澳洲房产市场2013年开局不错，很多专家都认为：不断攀升的拍卖清除率表明澳洲的房产市场正在对去年的降息做出回应。

        不断增加的房产成交量也被认为是澳洲经济复苏的一个重要原因，经纪人学家还强调零售行业的增长、就业市场的稳定、消费者信心指数不断增长和股票市场走高。

        澳洲物业监测中心的首席经济学家Andrew Wilson说：“我认为，自利率下调以来我们都对它可能产生的影响报的希望都有点大，但我们现在所看到的也许就是它真实的反映。”

       维州房产研究所数据显示：墨尔本上周拍卖清除率为70%以上，前一周为67%，2012年同期为64%。其负责人Enzo Raimondo指出：“上周公布的消费者信心的攀升意味着今年夏天和秋天澳洲的房产市场前景乐观，周末拍卖清除率的上涨也印证了这一点。”

      上周墨尔本共有437场拍卖会，售出306套房产，本周墨尔本将会有950场拍卖会；悉尼的表现也非常不错，上周共有204场拍卖会，拍卖清除率为71%，去年同期仅为54.5%。

        房产分析师一直等着看利率的下调会不会导致房产市场现金流的增长，但现在拍卖数量着实让人吃惊；对去年数据分析发现，去年同期悉尼和墨尔本的房屋成交量也有所增长，随后几周登记出售的房产数量也迅猛增长。

        Wilson说：“这一迹象表明售房者信心在不断增加，这会使得房产市场在冬季到来之前有较好的表现；现在分析房产产市场的走势还为时尚早，我们需要更多的数据来进行比对。”

英文版：http://www.propertyobserver.com.au/residential/jet-fuelled-low-interest-rates-seemingly-kicking-apm-s-dr-andrew-wilson-on-strong-auction-clearances/2013021859394

2013年悉尼置业热点

         在悉尼寻找“大宅”的置业者们正试图跳出传统买房热点地区，转而关注房产价值。住在悉尼内城区小户型公寓及排屋目前计划买下一套100万澳元左右“大宅”和那些想买豪宅的置业者们都选择以上这一做法。

        这些有意在悉尼置业的置业者们目前的选择空间还很大，本周六将共有260场房产拍卖会在悉尼举行，下周六则超过500场，在下一个周六也有将近500场房产拍卖会。

        去年Pymble郊区的房产中位价上涨了5%，几年增幅或将更大；去年Mosman郊区的房产中位价下降了9%，对那些想选购价值在150~400万澳元之间的豪宅的置业者来说Mosman郊区将是一个不错的选择。
2013年悉尼值得一买的20个郊区：

Padstow
Revesby
Picnic Point
Tempe
Campsie
Pennant Hills
Newtown
Leichhardt
Alexandria
Matraville
Annandale
Balmain
Willoughby
Cremorne
Gordon
Pymble
Clovelly
Hunters Hill
Woollahra
Mosman

文章来源：http://smh.domain.com.au/real-estate-news/house-hunters-look-further-afield-20130215-2eifq.html

悉尼2月第一周拍卖清除率高达74%

    
        悉尼和墨尔本今年2月第一个周末的房产拍卖清除率相比去年同期都有所上涨，由此可见置业者信心正逐渐回升。

        悉尼今年2月第一周举行的房产拍卖场次是去年同期的三倍；今年2月第一周的拍卖清除率则高达74%；去年同期却只有31%。其中内西区的拍卖清除率最为显著，高达86%，成交房产数量多达21处。尽管如此，悉尼的豪宅市场并不似如此走俏。

        墨尔本今年2月第一周举行的房产拍卖场次是去年同期的2倍多；今年2月第一周的拍卖清除率则高达64%；去年同期却只有39%。相比悉尼，墨尔本的豪宅市场要走俏的多。

布里斯本今年2月第一周举行的房产拍卖场次是去年同期的2倍，然而其今年2月第一周的拍卖清除率却由37%降为27%。布里斯本的房产拍卖市场相比其他首府城市要落后一些，但Andrew Wilson认为布里斯本的拍卖市场拥有很大的发展潜力。布里斯本的房产投资活动较热，这里的租金收益率很可观，事实上布里斯本的房产租赁市场已经相对饱和。

华人在澳掠影：八成打工 两成是老板

他们是澳洲小企业崛起的代表，而这一次，担起这个重任的是中国商人。 　　在仅仅5年的时间里，华裔背景的商人数量增加了近一半，冲向3万人关口。根据费尔法克斯传媒对2011年人口普查数据进行的分析，目前仅澳洲本土人、英国移民和纽西兰移民商队在规模上占据比华裔商队更大的优势。 　　Jeff Hu16岁从中国河南移民澳洲，现年25岁的他非常忙碌，当同龄人刚刚迈出大学校门开始寻找人生中的第一份全职工作时，他在Collins Street的“饺子世界”餐馆已经经营得有声有色。而且，就在过去的6个月时间里，他又注册了一家营建公司。 　　澳洲对Hu的吸引力非常简单：在这里你拥有做自己想做的事情的自由，而且还能赚钱。完成高中课程后，Hu进入职业学校学习，后来出师做大厨。Hu之所以选择这个行业是因为永居权对他也是一大诱惑。现在，一切都上了轨道，Hu开始把重心完全转移到生意上。在Hu看来，澳洲和中国存在很大的差别。 　　Hu说：“中国人很多，只要开餐馆，都会有人来吃。但在澳洲，这行并不简单，你必须得想办法提高知名度，因为6点以后，街上就没人了。” 　　Hu的故事只是华人移民大军的一个缩影。来到澳洲的华人初期都不嫌弃低薪工作，而这也让他们看到了更多创业的机会。与本地人相比，华人创业的概率更高。在进入劳动力市场的华人中，每五个人中就有一个人是老板，而本地人创业的比例还不到15%。外国人在澳创业的整体比例也仅15.7%。 　　华人社区事务理事会维州主席Stanley Chiang博士指出，中国商队之所以迅速壮大的部分原因是商业移民的增加。“这个趋势从某种角度反映了中国经济的崛起，很多人在中国赚了大钱，然后便开始考虑移民，以寻求更美好的生活。” 　　传统文化的影响也是一个重要因素。Chiang博士说道，中国人非常重视辛勤劳动，所以“开创自己的公司是成功的一个象征”。不过，Chiang博士也指出，大多数华裔移民依然是打工族，数据显示，与自己当老板相比，在澳打工的华人比例高达80%，而且很多华人企业处境艰难，语言障碍和对本地市场的不熟悉给他们转型带来了很大的阻碍。 　　Mark Tang很喜欢自己当老板的感觉，但在1988年代的中国，这是不可能的，他因此决定移民来澳。刚开始，他也给别人打工，后来，他试着开过杂货店（milk bar）和餐馆，过去5年，他一直在经营一家干洗店。 　　澳洲小企业理事会执行董事Peter Strong认为，华人创业和其他族裔的移民在澳洲创业存在相似之处，“看看意大利和希腊人，很多人创业也是从咖啡馆和杂货店开始的。”Strong认为，华裔商人最近的壮大与投资移民政策有关，同时还有很多是“商二代”来澳洲和亚洲碰运气。

Zetland: 旧城改造，坐拥顶级学府

       悉尼东南区域坐落于繁华的悉尼CBD和美丽的东海岸线之间。在“旧城改造”的大环境下，成为悉尼最具有潜力发展的区域之一。

东南区概况如下，

• 东临Bondi Junction，西临Newtown，南临Botany Bay，北临Sydney CBD；

• 交通便利，M1贯穿南北。紧挨Sydney CBD，隶属内城区；

• 在Green Square Town Centre 旧城大改造的背景下，地区升值潜力巨大；

• 地处学园区，临近新南威尔士大学，悉尼大学，悉尼科技大学，泰勒学院，悉尼男子/女子高中；

• 风景优美，临近巨大的绿地公园（Moore Park和Centennial Park）和东海岸线的沙滩。

房价走势

       悉尼东南区在近5年来，从一个旧城仓库区重生为一块生机盎然的投资和自住的宝地，同时被越来越多的人们所认识和熟悉。 在《悉尼东南区域报告》中，从2007年至2012年5年中，悉尼东南区平均每年都在5.4%~10.1%涨幅中不等，其中主要因素包括：

• 东南区紧挨Sydney CBD，隶属悉尼内城区

• 超低的空置率，平均在1.2%

• Green Square Town Centre的旧城大改造计划

• 坐守学园区，临近悉尼各大著名院校

• 高租金回报

• 拥有得天独厚的地理环境，被美丽悉尼东海岸所围绕

      由于悉尼东南区紧挨Sydney CBD，使之能够第一时间内到达悉尼的商业中心地带。更是在Green Square Town Centre旧城改造的大环境下，东南区的整体价值都会得到飞跃性的提升。根据政府出台的《悉尼大都市计划2036》中，Green Square将建成集商业与居住为一体的中心，同时会创造22,000个就业岗位，20,000个新的家庭和40,000名新居住人口，这会带给周边地区巨大的升值空间。在2012年3月27日南悉尼医院的拆除下，悉尼市长Clover Moore宣布Green Square Town Centre计划正式启动。

       在教育业作为第二大产业的澳洲，学园区是房屋租金的保证。在当下作为升值潜力巨大的悉尼东南区就坐守这租金保证的宝地。不管是世界级大学（UNSW，USYD，UTS）还是高中院校（泰勒学院，悉尼男子高中，悉尼女子高中）将悉尼东南区紧紧的围绕，确保了它学园区不变的地理位置。

由澳洲顶级开发商打造，为Zetland区Victoria Park内最后一个住宅开发项目，将“奢华”和“便利”两个词发挥到淋漓尽致。楼盘共5栋，共322套高档公寓，现发售B、C、D三栋，分别为六层、八层和十层，共322套精心设计的公寓。项目包括占地2000平方米的空中花园及休闲区域，小区四周公园环绕，92%的户型均有Park View。并且项目配套设施一应俱全，拥有养生会馆，包括水疗、按摩室、健身房和蒸汽室。很多设施在步行范围之内，200米即至Zetland大型购物中心，700米至Green Square火车站，200米至共汽车站。该楼盘距离悉尼市中心仅3.2公里， 15分钟的车程即可到达美丽的东海岸线。这一切使这里的居民每天能在车水马龙的繁华都市生活中寻觅到一份难得的静谧。

该楼盘预计2014年下半年完工，售价为一房50万澳元起，两房70万澳元起，三房95万澳元起。不管是投资还是自住，都是超值的回报。现已热卖中，抓紧机会锁住这Victoria Park最好地理位置的机会。

手机: 0416 289 938

电邮: elton@gorich.com.au

投资澳洲房产期房和现房如何选择

      

     近年来，很多中国人将目光转向了海外，选择在澳洲买房，到底是买期房还是买现房呢？

国内澳洲房产投资者购房目的主要包括以下几点：
　　1.想获得稳定的租金回报
　　2.获得房产增值收益
　　3.子女即将留学澳洲，购房为子女留学提供舒适的居住环境，使子女无漂泊感
　　4.为定居海外，提前置业
　　5.为赚取一定的外汇波动差价
　　6.将风险投资转化到资金安全的房产上
　　7.将国内资产分散一部分到海外
　　8.退休养老、休闲度假

　　根据以上分析的情况来看，海外购房的人群中，大部分都是以投资为主，对于以投资为目的购房者，我们建议大家购买期房。

　　下面我们就来看一下，购买期房的好处：

　　1.能够在印花税上省下一笔钱

　　澳洲法律规定印花税是按售房合同签订之日的房产价值征收的。如果买楼花， 通常是在房产开工前就签订了合同， 所以印花税只需按地皮价征收。

　　2.客户可以按照自己的喜好来选择物业
　　如果购买的物业打算投资，那楼层、户型等因素都是很重要的；
　　如果是物业是用于自住的，客户还可以按照自己的喜好来选择地板颜色等。

　　3.可以腾出时间来为将来的住房抵押贷款存钱
　　买楼花签合同时，只需要交纳10%的定金，而且这10%的首付款客户还可以得到利息。而余额要等到房子全部建成后才一并付清，贷款也是从交房后还开始偿还。这当中根据交房期的不同，可能有几个月甚至1-2年的时间来准备余款。

　　4.房产的升值
　　从开发商开始挖坑，到打地基，到建楼，到做内部装修，这个价格都是逐步上去的，所以如果买房的目的是投资的话，买楼花是最好的投资。
　　总的来说，无论从投资还是自住的角度来分析，买楼花都为不错的选择，除非特别急于想要入住的情况。

　　很多客户对于买期房存在着担忧，而原因则在于期房一般是在建或者是未建的，客户往往在签合同的时候看不到房子的实体。

　　这样看来，买期房很重要的一点就是选择大型开发商的项目，这样的开发商无论从实力还是从诚信上来看都是最可信的。

雪梨水上乐园3月动工

        周二上午，300多辆卡车开始从雪梨Port Botany运输货物到Prospect选址，这意味着Wet'n'Wild水上乐园的43个水滑道很快将与公众见面。
　　这项总耗资1.15亿元的水上乐园工程进展顺利，地面准备工作已完成，可择日安装水滑道和其他设施。水上乐园拥有加拿大零件制造商特别制作的滑道，包括Aqua Loop、Mat Racer、Double Skycoaster和澳洲最大的海浪游泳池。

        该项目的总经理沃华特（Chris Warhurst）称，营建工作即将展开，工程师预计起重机将从3月开始作业。“就水滑道和设施的数量而言，这将是澳洲最大的游乐园。”“它类似于黄金海岸的游乐园，不过水滑道和设施的数量将让它成为一个更好的水上游乐园。”
　　  这家游乐园只招聘300人，不过收到了超过2500份工作申请。沃华特称，申请者主要为西雪梨的居民。“大多数感兴趣的申请者来自西雪梨，我们对这点很是高兴。所以这么看来，目前工程的施工和招工工作都很顺利。”
　　这个水上乐园预计于今年12月开张，在运行的头10年大约可为当地经济带去5亿元的收入。

如何发现未来升值区域?

 

  

        常常听到周围有意购房者问起, 在悉尼买哪个区域未来增长性比较好? 这个问题一两句难以概括出准确的答案，然而我们可以通过了解一个区域基本情况、未来规划、数据分析来深入了解该区域未来增值可能性。房地产价格波动主要取决于需求与供给的动态平衡状态。房屋需求超过供给时，推动价格上涨。

房屋需求增长取决于许多因素，例如：

- 基础设施建设（如，新桥梁、新道路、新轻轨、新铁路建设及开通）；

- 公共设施兴起（如，新医院、新大学建立）；

- 居民生活方式的重大转变（如，年轻人越来越喜欢住在离市中心或就业中心近的地方，进而带动公寓需求的增长）；

- 人口绝对数量增加（如，移民或留学生数量短期内显著上升）；

- 政府购房激励政策出台 （如，新南威尔士州推出购65万以下新房可减免印花税还有政府津贴$15,000）。

       房屋供给上升可能取决于以下因素：

- 大量新的房屋供给到市场上；

- 市政厅对于特定区域容积率做出调整，从低层公寓变成高层公寓。

上述多种因素对于房屋需求与供给的影响情况可以通过以下市场数据分析进行测量。

1. 待售天数 （Days on market, DOM）；

2. 折扣幅度 （Discounting）；

3. 租客比例 （Proportion of renters）；

4. 空租率 （Vacancy rate）；

5. 租金回报率 （Yield）；

6. 待售房屋比例 （Stock on market percentage, SOM%）。

      为了演示需求与供给推动力是如何决定一个区域升值潜力，下文以Mascot为例进行分析。

Mascot位于悉尼东南，离CBD大约6公里，是悉尼快速增长的区域之一。

1. 待售天数 （Days on market, DOM）

2012年9月Mascot区域待售时间是59天。这个数值优于平均值。待售天数是指一个区域内一套打了广告的房子要卖出去平均需要的天数，一般需要90天左右。少于90天说明需求大于供给，所以房屋比较容易出手。如果卖家耐心等待，不用等待太长时间就可以找到潜在买家。

2. 折扣幅度 （Discounting）

2012年11月Mascot区域折扣幅度为2.38%。考虑到公寓平均折扣幅度为5%，Mascot区域表现胜过平均值。折扣幅度是指卖家要价与最终成交价之间的折扣程度。这个数据是通过上个月销售数据统计中得来的。如果房屋需求强劲而供给短缺，卖家可以不打折情况下出售。所以，折扣幅度越低某种程度上反映了需求超过供给。

3. 租客比例 （Proportion of renters）

2012年11月Mascot区域租客比例为32%。市场平均租客比例为30%，Mascot区租客比例略微超过平均值。租客比例是指租客占该区域全部居民的比例，反映了该区内投资房产所占比重。租客比例越低，说明房东之间为了争抢租客的竞争性越低。通常情况下，比起租客，自住者更加爱惜房屋及周边环境。因此，租客比例低是个好的现象。

4. 空租率 （Vacancy rate）

2012年10月Mascot区域空租率为2%。通常澳大利亚平均空租率在3%。如果一个区域空租率低于3%，就说明房子比较容易租出去。Mascot空租率数值反映了该区房子出租比较容易。租客找房子时首先考虑的因素是交通方便程度，Mascot是为数不多的在悉尼东区有火车站的区域。8分钟火车即可到达市中心火车站。高峰期每7分钟一班车，非高峰期每10分钟一班。

5. 租金回报率 （Yield）

2012年11月Mascot租金回报率是6%，高于悉尼公寓平均回报率5%。高租金回报率说明Mascot区域房子只要地理位置方便、租金价位合理，就不愁租不出去。由于离市中心距离6公里，有火车站，周围5公里左右可到达悉尼大学、悉尼科技大学、新南威尔士大学，周围有12个较大规模的就业中心保证了租客数量和租客多样性。

6. 待售房屋比例 （Stock on market percentage, SOM%）

2012年11月Mascot待售房屋比例为1.58%，低于悉尼平均待售房屋比例2%。待售房屋比例是指一个区域正在出售房子的数量占该区总房子数量所占的比例，通常为2%左右。低于2%说明房子待售比例较低，卖家比较容易脱手。因此，如果一个区域待售房屋比例低，该区房屋升值潜力较大。

资料来源：

1. 2012年10月 SQM Research

2. 2012年11月 Residex Report

3. 2013年01月 Your Investment Property

人口增长不减大屋热情 澳住房供给率达百年最低

      

        一项名为《2012年澳洲城市状况》（State of Australian Cities 2012）的报告指出，尽管澳洲的人口在不断增加，但是澳人却还是热衷于建造大房子，使得澳洲各大城市的房屋供给率达到了100年来的最低水平。

       这份公布的报告中指出，人口增长与住房供应之间的缺口已经达到了1世纪以来的最高值。自1986年以来，靠近悉尼和墨尔本中央商业区地带的房屋增加了5倍，两市外城区的房屋翻了一番。尽管如此，澳人所建造的房屋面积之大，在全世界首屈一指。
        这份报告中还指出，澳洲的住宅小区修建数量在减少，悉尼的情况尤其突出。但是新建房屋的居住面积，却在全球数一数二，与美国的房屋面积并驾齐驱。不过报告中也表示，其实在房屋面积方面，澳洲数十年来变化不大，而且现在公寓房的数量在减少。
联邦基础建设部长艾本理（Anthony Albanese）周二在公布这份报告时表示，绿色环保组织阻碍了高密度房屋项目的开发。他在墨尔本向记者表示，他认为地方及州政府常常因为环境方面的考虑而阻碍了房屋建设，需要就房屋密度等相关议题展开辩论。
       艾本理强调，虽然进行绿地开发是解决住房供给不足问题的方法之一，但也需要令房屋达到合理密度，尤其是在交通枢纽地区附近。
        这份报告还显示澳洲各大城市的外向发展，给城郊地区的新鲜食物生产造成了压力，某些城市还因为气候变化，而使得遭遇林火的风险不断增加。报告还指出过去30年间，各首府城市早晨交通高峰期的时段显著延长，也给公共交通网络形成了压力。
        阿得雷德全澳最宜居, 报告还显示，阿得雷德显示是全澳最适合居住的城市，但是当地居民更愿意独居。在阿得雷德，觉得城市可以提供高品质生活、良好经济机会以及可负担房屋的民众比例最高。此外，阿得雷德还是全澳物价最低的首府城市，尤其是在食品、房贷还款额以及金融和保险服务方面。
        不过阿得雷德喜欢独居的人的比例也在全澳居冠，有38%的人都是独自居住，比起达尔文或悉尼高了近一倍。

澳洲房产投资购买十项必读

1、澳洲房产所有权

        澳大利亚是一个资本主义国家，私有制是经济基础。法律规定业主拥有永久土地所有权，而不是租赁权（国内所谓使用权，是把所有权和使用权剥离开来，这时的使用权就是租赁权）。那么这到底意味着什么？实质上“永久产权”这一术语指的是您可以永远享有该土地的所有权。 如果是租赁权， 您只能在一定期限内拥有土地---在中国，目前这一期限是70年（国内最近对使用权的问题讨论热烈，估计70年的使用权可以续约，但是会缴纳一定费用，所以在房地产评估时，过了一定年限的房地产价值会降低。永久产权的房地产就不会存在这个问题）。过了这个期限， 土地的所有者，通常是政府，就有权合法地占有。 因此，永久产权更优越， 并能卖出高价。

2、购买澳洲房地产项目的定金

        购买房产时，不管在哪个国家，标准做法是，首先支付一笔定金。 这笔首付定金在签订合同后立即支付。定金的金额各国有所不同。但是在澳大利亚， 法律规定的定金是不得超过10%，泰国为15-30%， 中国是30%， 等等。 支付10%较少的定金来购买澳大利亚房产是一个很大的优势， 在初期为您保留您的投资物业。 如果您有充足的现金，您不用将资本沉淀在押金中，而是可以将其投资其他项目（包括房产项目），这样相同的投资额就能获得更高的投资收益。而且您可以在签订合同和交房之间的这段时间来改善您的财务状况而无须为交付大笔定金而苦恼。对于购置期房而言，只要在签订合同时交付10％的定金，在之后到交房的1到2年的过程中无须支付任何费用直至交房。所以说，在购买期房的过程中，澳洲这一优势就得到更大程度的体现。

3、无本金贷款（贷款还款只还利息，不还本金）

        在澳大利亚，银行和放款人提供一种所谓的无本金贷款。无本金贷款允许您支付贷款金额的利息，而不是本金和利息。购买房产时，这是一个不错的策略，特别是对一项投资来说，如果这能降低您的偿付额而使您能利用其他让您积累财富的机会。当然，这种贷款方式有一定的年限限制，一般为5年，5年之后，可以继续贷款行申请，申请成功与否取决于您的信用状况。

4、购买期房的风险

        一个人们频繁问到的问题是，如果购置期房，而销售方不能按时交房，我所支付的首付款会出现什么情况。许多人按照国内的操作模式误以为销售方在建设期间会使用买家的首付款。 而事实上不是这样---- 真是情况是所有的首付款均保存在律师的信托账户（律师的信托账户是律师作为交易的第三方专门用来监管交易款项的，这个信托账户由政府监管，万无一失）中。这笔款项，不经您的允许，开发商不得擅自挪用，当然，作为首付款，没有开发商的允许，您也不得随意去用。如果因为任何原因开发商不能交付房产从而违约，则所有的首付款会全额退还给购买者。这就向您提供了更大的保障，防止您首付款的损失。所以您不用担心开发商捐款逃跑，或者烂尾楼的风险。虽然这种事情在澳大利亚百年难遇。

5、业已成熟的法律体系

        澳洲拥有强有力的核查与制衡制度，以及备受尊重的司法和执法系统。澳大利亚有公开、有效和透明的法律框架，且澳大利亚的房产市场受严格的国家房产和消费者法律的密集监管，保证您作为一名购买者而受到法律全面的保护。如果出现争议，您有权聘请专业律师来保护您及您的财产。 在有些国家，法律并不健全， 意味着您作为房产所有者的权利常常得不到有效的保护。其实可以说，您所知道的大多数澳洲房产投资的优势都是由澳大利亚完善的法律制度决定的。

6、灵活运用资产

        在澳大利亚，通常的做法是用一处房产资产为另一处作抵押。 随着您付清贷款以及房产的升值，权益也会增加。例如，如果您当前房产价值为40万澳币，还需供款10万澳币，则您就有300,000澳元的资产。 您可以按许多种方式来使用这项权益，如再投资房产、用来度假或购买股票。 事实上，利用权益来置业是一项在澳大利亚常见的投资策略，且使房产投产者能更有效的积累财富。 在其他国家中，很难获得这一认可，限制了您的选择并实质上限制了您的投资组合。 对这一条的另一种描述是：可以把房产增值部分套现。

7、租金收益

        最近，由于空置率低达1%， 出租市场强劲，澳大利亚房产变成一项有吸引力的投资选项。在如此之低的空置率的情况下，投资者会收到5-8%的相当大的租金收益。 这些收益是对房产投资者的一笔巨额收益，也最大程度降低了您的现金支出。

8、物业管理

        澳大利亚的物业经理一般水平较高，会处理好从找到合适的租户到维修管道的所有事情。 现在，在一个小区内入住一名物业管理经理正变得十分普遍。物业经理会每周七天、一天24小时提供服务。 根据我们的经验，物业管理经理会在该小区买下一套住所，并买下该小区的业权，从而服务并管理该小区所有物业工作，从而为他们自己带来财务上的利益。一个优秀的物业经理不仅使您解除了负担，倘若他们能找到爱护您房产的“好”租户，也就减缓了您家俱装备和陈设及其他资产的折旧。

9、贷款偿还和交房

        在澳大利亚购买房产时，银行还款在交房后（工程竣工时）才开始（这条本来是极为正常的，但是在国内，房子还在盖，就让购房者交付所有的房款，实在是说不过去）。这对您很有好处，特别是购买期房，因为一般在交房前有1到2年的时间。这就使您有更多的时间来准备将来的房款偿还问题。当然您也可以有充足的时间去筹备贷款事宜。

10、税务问题

       作为一名外国投资者，您也可享受优惠税收政策。 这些税收方面的收益可以完全逐项算出，因为这些是根据您的收入及税务等级而定。通过澳洲房产投资，您可申报应纳税收入，并运用您投资所产生的支出来有效减少您的纳税义务。所谓"negative gearing "。 例如，如果您贷款置业，则所有的费用和您因贷款所付的利息均可用来抵税，或如果您在澳大利亚工作，投资房产所累计的抵税额度可用来冲减您的个人所得税。这样，就更真实的反应您投资澳洲房产的收入。收取的所得税也就更加合理

12月新屋销量连涨

        澳洲房市去年完美收官，继房价上涨之后，12月新屋销量也传出了好消息。
澳洲房产业协会（HIA）数据显示，去年12月新屋销量延续了10月（涨3.4%）和11月（增4.7%）的涨势，实现了三连阳。
       2季度的整体销量也增加了3.3%，但与2011年同期相比仍大减12.7%。
HIA经济学家莫瑞（Geordan Murray）认为，销量与房价双双上涨意味着房市在未来几个月很可能会有回升，不过一切还取决于央行的利率走向和其他经济因素。
       莫瑞指出：“独立房在2012年表现欠佳，但在所有被调查的州/领地中，只有一个地区的销量出现下降，这说明12月的房市整体还是向上的。但是，2012年仍给未来的房市提供了很多改善的空间。”
      莫瑞进一步说道：“未来几个月内，我们预计还将听到新屋营建市场的好消息，但是单单低利息一个因素还无法促成房市的复甦，只有经济基本面的改善才能带动整个市场。”
在截止12月的过去一年里，独立房销量大跌了22.7%，多单元房销量同期大增24.1%。12月，独立房销量在新州扬7.1%，在维州增6.0%，在昆州多3.8%，在西澳攀12.2%，唯独在南澳录得了1.8%的跌幅。不过，在12月之前，南澳独立房销量已连涨三个月。

Zealand: 悉尼学区公寓Platinum ( 2 )

悉尼学区公寓Platinum

      开发商Payce 联合有限公司是一家于1978 年上市的公司，作为一个主要的地产发展公司，Payce 公司一直保持着提供住宅和商业市场成功项目的良好记录。Payce 目前是悉尼海港边最大的土地开发商之一，他们创新性的城市发展项目提供给客户综合化的生活方式，主要提供广泛的选择渠道给那些有品位的业主和投资者。

     Platinum 公寓位于悉尼商业中心ZETLAND内，该项目距离市中心3公里。Platinum作为全澳最大的城市改造项目-Green Square城市改造项目中的一部分，其投资价值以及增长潜力更是不言而喻。

地理位置优越，生活设施完备

       公寓附近围绕着澳大利亚的著名教育机构，包括新南威尔士大学，悉尼大学，悉尼科技大学，悉尼男子和女子文法学校以及很多教育质量高的教育学院。

　     入住Platinum，步行即可到达综合性大型购物中心，附近可供选择的娱乐休闲活动也很多，包括高尔夫球场，网球球场，无板篮球场等活动场所，Centennial 和Moore Park游乐场所以及Royal Randwick 赛马场，这些场馆都能让您尽情享受悉尼的青春与活力。

       如果您喜欢购物，只需片刻时间便能享受购物乐趣，附近的Bondi Junctiion 购物区，重新装修的Moore Park Supa Centre, 以及时尚的Darks Street购物区都能提供一个完美的购物体验。您还可以选择在阳光明媚，天朗气清的某一天，带上沙滩巾，去附近Bondi, Cogee, Bronte或Taramara 海滩沐浴阳光，放松心情。

选择Platinum公寓 选择一种生活

        全新公寓Platinum设施配套齐全，现代化厨房更是让您体会到拥有家的温暖，瓷砖墙面、灶台，燃气炉、SMEG洗碗机、不锈钢的水槽一应俱全。 公寓拥有的安全通道可到达停车场。

       该区域拥有着极其发达的交通网络，其中包括了火车，公共汽车，主要公路以及可直达机场的专线，而对于居住在Platinum的居民来说，这些方便的设施均近在咫尺。一房公寓只需$500K到$600K，两房公寓只需$651K到$766K，而三房公寓只需$951K到$1,251K。

联络：
Elton
电话：0416 289 938
Email: elton@gorich.com.au

Zetland: PLATINUM 高品質住宅 ( 1 )

最後機會購買維多利亞公園的全新雅帕文-最後永遠是最好的

        在維多利亞公園（VICTORIA PARK)，這是最後一塊審批建造雅帕文樓宇的地皮。開發商將在這塊黃金地皮，建造全新高品質住宅，地處ZETLAND，就是高速路EASTERN DISTRIBUTOR旁，距離悉尼市中心僅3.2公里。由著名開發商PAYCE開發的PLATINUM雅帕文，包含17款不同類型。包括1,2,和3房設計，有庭院及PENTHOUSE可供選擇。
       PLATINUM把投資者買家的需求放在首位-有創意的設計，最佳地址，交通方便，良好的公共設施和社區服務環境，現代的生活方式及合理的價位。
      PLATINUM的銷售經理RHYS MORGAN說，“這些雅帕文的價位非常受人們的重視，因為他們在參觀完其他雅帕文之後，對這裡的設計之寬闊感到性價比非常合算。”

        物業內豪華室內裝修均有著名室內設計師KOICHI TAKADA精心打造。KOICHI TAKADA在設計中融入日本風格，并形成三種獨立風格。“PEARL'靈感源於THE WHITSUNDAYS, "SAHARA" 則是源於摩洛哥的顏色，而"EBONY"則是源於由夏威夷火山爆發所產生的黑玉石。

         曾在紐約和倫敦從事建築設計工作的TAKADA先生說：”這些色彩，材質和對比將帶你進入一個遠離塵世的境界，就仿佛像是一種迷人美麗的時尚風潮。“

       ”銀色，銅色和灰色的鏡面外牆為樓宇讓人眼前一亮，足以襯托PLATINUM的美名。同時，廚房和浴室里強烈的色彩，強光感和水景般閃耀的材質，也為這一精品增色不少。“
       PLATINUM雅帕文一定會成搶手樓盤。在維多利亞公園，PAYCE之前開發的樓盤APEX和EAST VILLAGE迅速售出。目前，PAYCE正在維多利亞公園建立一個大型食品零售中心，定名為EAST VILLAGE URBAN商場。
      PAYCE的總經理DOMINIC SULLIVAN先生說：”EAST VILLAGE URBAN商場擁有一個4000平米的COLES超市，超過30家別致商鋪，為周邊居民提供新鮮食品。這一個商場將擁有維多利亞公園帶來新的活力，我們希望維多利亞公園成為一個旺地，吸引悉尼周邊城鎮的居民前來購物。維多利亞公園同時還可享受GREEN SQUARE - 澳大利亞最大城市改造項目，開發中的所有便利設施，在未來二十年內，因此您不用忍受建造過程中的一切不便。

有需要知道更多資料關於這個項目,請跟我聯絡：
Elton
手機: 0416 289 938
電郵：elton@gorich.com

Zetland-Green Square: 重建中的住宅规划中心

       我们在关于Green Square重建计划的文章中, 我们详细介绍了 Green Square作为悉尼城市重建项目中最激动人心的项目的诸多优势。也了解到现已正式启动的Town Centre计划进展，一旦这个距离市区如此近的世界级综合性城镇中心真正屹立起来，将给周边地区带来的变化是不难预计的。正如我们之前介绍过的，Green Square城镇中心是一个综合了商业、零售、餐饮、娱乐、休闲与居住为一体的大型Global Village规划，规划之中Town Centre会容纳约5000居民。根据悉尼市政府对该地区人口增长的预测，在未来20年内，整个Green Square大区人口将以每年4.9%的速度高速增长，人口增长的带给住宅物业市场明显的压力，从而使得对于该地区集中规模化的住宅项目中心需求越来越急迫。
      通过对于Green Square重建项目的了解我们得知，Green Square的Town Centre计划位于Zetland区，占地14公顷。整个Green Square大区的再建面积达到278公顷。它以Green Square火车站为原点，划入了Alexandria, Beaconsfield, Rosebery等区靠近未来Town Centre的一部分，而Zetland区则被全部包括在Green Square大区重建项目。之所以会形成这样的规划区划，与Green Square大区历史发展是息息相关的。

       Green Square大区多年以来被工业区占据了很大一部分，但一些旧的城区仍然有大量的住宅物业，这些住宅有许多已经列入历史建筑，例如占据了Green Square城镇中心一角的废弃的Royal South Sydney Hospital, 在之前的计划中也就是否保留再三商榷与修改。因此这些老城区中的居民区重建与开发的难度与成本相当高。但作为重点重建项目的Green Square又急需大量的住宅开发来满足高速增长的人口需求，因此就需要有相应的住宅中心的出现，而Zetland则从其他各区中脱颖而出。
     Zetland之所以能够成为Green Square大区重建中率先规划的居民区也是历史所形成的。以Victoria Park整体规划小区为例，它在重建规划推出以前一直是作为军方的物资仓库使用，这一特性使得这样一大片地块有机会进行整体规划和开发。
     其次，Zetland紧邻Green Square中心，公共交通非常发达，这是作为整体规划小区不可或缺的必要条件。Zetland东临Moore Park, 拥有市中心所不具备的居住环境，这对于提升住宅小区的档次至关重要。 对于投资者而言，高水准的整体规划小区不论从投资成本，租赁还是未来的增值潜力来考察都是最佳的选择热点。
    今天，Zetland早已是许多地产投资者非常熟悉的地区。在过去的十年中，这里兴建了不少高品质的公寓住宅，随着一期期住宅项目的兴建，这里吸引了越来越多追求现代生活的人群。不论是租客还是自住买家都对这里倍加推崇，可以说这里集中代表了现代都市生活的真正方向。

        居住在距离市中心仅4公里之遥，既不放弃都市生活应有的便利与繁华，又不一味的被喧嚣所包围，仍能享受宁静的生活。居住在符合现代人需求的公寓，充分领略时尚与传统的有机融合已经成为悉尼现代都市人的一种追求。 正是这些特点造就了今天在Zetland地区极高的租金回报与超低的空置率这两个令投资者欣喜的数据。Zetland的空置率始终在0.4%~0.7%之间，可以说是一房难求。
        Zetland以其无可比拟的位置，开发的规模及品质在Green Square周边区域中遥遥领先。随着Green Square大区重建的进一步推进，人口的飞速增长，Zetland地区已经成为并将继续成为住宅市场最为吸引人的热点投资地区。

Zetland: Meriton经典之作EON公寓

    置身于绿树成荫的街道那特有的静谧环境之中，Eon公寓的室内奢华配备水准可以说已经达到了一个全新的高度，注重空间感，配件饰面的品质以及生活的品质。Eon的时代已经到来。

       Eon提供给了精明的买家多样的选择：Studio，1房，2房以及3房公寓。所有公寓都有媒体室，大型书房（大小几乎可抵一个卧室）的选择。
   在这个倍受欢迎的区域，Eon作为其主打物业之一，是6栋中高层的公寓建筑中的一栋，她宽敞开阔，秀外慧中，层数从4—10层不等。周边被悉尼诸多郊区环绕，Zetland经历了自身的转变，形成了一个充满朝气的城市社区，恰好坐落于保养良好，树木林立的街区。建筑商Stanisic Associates与Meriton专业建筑团队协成合作，专为享受城市现代化生活的人们而建的Eon被设计成一个社区，同时自身又保持着其特有的距离感与神秘感。您会爱上内城生活的，有时您也几乎会忘我地陶醉其中。
   我们所创造的绿色缓冲器可以缓解您的压力，解除疲劳，远离喧嚣吵闹。注重和谐的设计是十分必要的，无限延伸的园艺和修剪齐整的花园贯穿整个物业。2个全新的公共公园和大规模树木贯穿于丰富多彩的私人户外园艺娱乐场所之间，交相呼应，相辅相成。
   贯穿于整个物业的人行车道以及自行车道允许居民尽情享受绝佳位置所提供的生活风格。
Eon拥有引人瞩目的现代化外观，混凝土的创新化使用以及丰富的色彩搭配，使得Eon成为与众不同的地标性建筑。享安静祥和的生活，享通信网络的发达。

       Eon是属于您的顶尖公寓：地处Zetland的黄金位置，距离CBD（中央商业区）仅4公里；步行仅需8分钟便可到达Green Square车站；

      大型的1房，2房以及3房布局；高质量的配件饰面；现在就购买期房吧，1期工程2013年底完工；

      Meriton拥有丰富的经验，为成千上万的澳洲人提供住宅，拥有建造公寓的专业知识和远见，这也最大限度地吸引了买家们，同时为您提供最齐全的公寓布局和大小。

     大型布局不仅包含着充足的舒适生活空间，将来如果Eon需要以任何一种形式被重新改造或是进行一些调整，额外的空间会给您更加灵活简单的多样选择。你会发现，几乎所有公寓的生活区域以及传统的阳台都是东北朝向或是西南朝向，以便于更好地采光。

        Zetland—一个全新充满活力的内城郊区，距离CBD（中央商业区）仅4千米，步行8分钟便可抵达Green Square车站。步行仅需8分钟便可到达Green Square车站，仅需数分钟便可到达Town Hall车站。驾车仅需10分钟便可以到达市中心，15分钟便可轻松到达最好的东部海滩，12分钟便可抵达机场。

        居住于Eon，是很容易到达悉尼最富盛名的教育机构的，像是：悉尼和新南威尔士的大学，悉尼科技大学，Randwick学院等。物业周边有诸多超市，满足您对日常生活用品以及各色土特产的需求，步行便可快速到达。

       如果您是一个高尔夫爱好者，那么您可以在附近的Moore公园，The Australian高尔夫俱乐部，The Lakes高尔夫俱乐部或是NSW俱乐部。在Moore公园网球场享受网球比赛所给您带来的乐趣吧。从Rushcutters Bay或是Brighton的码头划游艇进行一次航行吧，或是漫步于视野开阔的花园和Centennial公园，感受那宁静惬意的舒适感。

       如果您喜欢观看体育赛事超过直接参与，那么您可定会喜欢这附近的Sydney Cricket Ground, 悉尼足球场以及Randwick 赛马场的。
1. 离悉尼CBD仅4公里车行距离，直线距离只有2.5公里，开车5分钟可达，坐Bus只要10分钟；
2. 到邦迪海滩只需要15分钟
3. 到悉尼机场仅仅10分钟
4. 到步行5分钟泰勒学院，到新南威尔士大学 坐BUS 5分钟可达，到UTS 悉尼科技大学10分钟可达，到悉尼大学12分钟
5. 到Moore Park高尔夫球场仅需5分钟，到Centennial Park 5 分钟可达，到悉尼体育馆及悉尼足球馆10分钟。
6. 步行3分钟可到2013年完工的全新的购物中心Victoria Park Centre。
7. 位于政府20年（2011-2030）80亿澳元投资大规划Green Square Town Centre 的中心位置，预期投资回报稳定
       Eon提供给居民一种放松休闲的双重生活模式，卧室之间间距合适。对Eon的设计已经达到了一种不可思议的水准：视觉与听觉上的极强隐私性。储存空间也得到了最大化的扩展。

       精彩多样的构思保证了Eon的许多公寓都能提供双向的良好通风，自然光线充满室内。您可以与自然亲近。 低楼层公寓提供给居民绝对高水准的隐私保密强度，背街而立，配备了大型开阔的庭院和园艺。

        正如您对Meriton物业群的期待是那么的多元化，Eon会为居民提供奢华，维修免费的生活方式（并不会比一个真正的家差多少），旅游度假式的配套设施包括：游泳池，健身房，桑拿和Spa。您可以乘电梯到达所有的休闲设施，也可以通过短暂的漫步抵达景观步道。

       您将会切身地感受到Eon所带给您的的那种特有的安全感。Eon正如Merion物业群的招牌特征一般，有：您有自己的物业经理，为您排忧解难，让您放心。大厅有通向街区和公共庭院的通道，使得安全性得到了进一步的提升。
停车场设在地下，这样可以减小对周遭的影响。空间充足，也很安全。当然也包括洗车空间。

       Meriton的室内设计团队的宗旨具体简洁：让处于品质前沿的Eon成为一流豪华的物业。Eon的每个零件配置都经严格筛选，品质上乘，耐用，极富美学色彩。

       设计团队使得浴室的空间得到了最大程度的利用。壁挂浴盆由意大利设计之家Parisi精心设计，高科技的运用体现在，付费电视以及宽带网络可以保证您与世界永远相通。

      对细节海量的关注重视，确保了卧室（地面铺设有地毯，周围安装有筒灯）绝对宁静舒适的氛围。入墙式整组衣柜带有镜面，因而可以将户外阳光轻巧地带入室内。


       悉尼市中心现有就业人口约38万，十年之内预计增长到44万就业人口。离CBD五公里范围内是租房和买房需求最大的区域，Zetland具有得天独厚的地理位置优势，同时也是CBD周边环境最后的区域之一，所以近几年区域租房异常受欢迎，租金收益高达5%-6%，房屋空置率几乎为零。

      Eon是Zetland少有的几个全新物业之一，近所有日常所需的场所，符合人们追求安逸舒适的生活风格。Eon每个价格段都对应着相应的潜在高出租需求和高资本增长，这也使得Eon成为极为有投资前景的物业。

如您对本物业有意和在澳买房自住或投资有任何疑问，请联系 0416 289 938 Elton

Epping Park: 大型高档住宅小区

项目简要信息 地理位置: Epping 项目类型: 高档公寓 地理位置介绍         Epping Suburb 位于悉尼Ryde City 境内，该区交通、商业、教育、休闲设施均齐全便利，而且风景优美环境宜人，所以无论是在此地投资，或者因自住而购买物业，都是不错的选择。        Epping, 邻近著名的Macquarie 大学，该大学始建于1964年，是澳大利亚一所新兴的富有创造性且充满活力的大学。根据2007年《澳大利亚优秀大学指南》统计数字，该校毕业生不仅毕业成果优异，而且就业率、起薪点在悉尼各大高校中排名榜首。会计，精算，翻译等优势学科是其王牌，在亚太地区闻名遐尔。学校现有32000名学生，包括8900名留学生，其中来自中国的留学生占了绝大部分。特别是在最近的十年，由于吸引到了大量海外留学生求学于此，直接促进了附近租房市场的供不应求，造成了租金每年的大幅度攀升。该区的房屋空置率非常低，至少每年5%－6%的租金回报，因此，从Rental Income的角度分析，该地区的投资潜力是显而易见的。         Epping，还邻近著名的Macquarie Park商圈，这里周边大公司林立，包括：AC Neilsen、Avaya、AstraZeneca、BOC、Canon、Compuware、CSC、Fujitsu、Fuji Xerox、Ford Motor Co/Premiere Automotive Group (Aston Martin, Jaguar, Volvo, Land Rover) 等等，从而使得Macquarie Park成为继悉尼CBD、North Sydney、Parramatta 之后的第4个就业率最高的地区，据统计这里吸纳了将近4万个工作岗位。就业机会的不断增多，也使得许多上班族愿意选择租房于Epping, North Ryde, Marsfield等这些就近的区域，或者买房自住。        2008年正式通行了从Epping 到Chatswood 的火车线，从而将Epping, Macquarie University, Macquarie Park, Chatswood这四地很好地连接起来。同时，Epping 到Hornsby这条线上，一站就可以到购物，吃喝娱乐等极其方便的华人区Eastwood，10分钟到近几年投资的热门区域Rhodes, 而那里有大型的IKEA购物中心。因此，便利的交通设施及购物环境使得该地区成为众多购买者关注的焦点。 项目信息         作为Meriton在悉尼北区重磅推出的大型项目, Epping Park 一经推出就成为了市场热点,Epping Park 位于Epping地区最高地势 ,占地数公顷 ,建成之后将由数十栋高档公寓楼和小部分连排别墅组成,小区内部规划整洁大气,车道两旁绿树成荫,小区还会配备网球场,24小时恒温游泳池,健身房等高档配套设施.小区内还有专门的幼儿园,竭力为业主营造一个完美的生活环境 项目特点 位于悉尼北部最受华人欢迎的Epping 区域,生活便利 周边植被覆盖率高,环境优美 周边公路,铁路,公共交通资源丰富,出行便利 著名开发商大型规划小区,超高性价比 临近著名大学,华人区,租房需求丰富,空置率低 Epping区域为未来政府规划的区域中心,发展潜力大 租金回报 年租金回报5%+

如果你有兴趣，请与我联系 0416 289 938 或 02 9018 9168

公寓生活 - 潮流所趋

        公寓还是别墅？相信很多打算买房的朋友们都要先解决这个首要问题。作为两种不同的物业类型，公寓和别墅各有所长。不过，细心的朋友可能已经发现，身边越来越多的人正在或开始将公寓作为置业的首选，据RP Data统计，悉尼一半的物业交易为公寓。同时，政府批准的新开发项目中，公寓与去年同比上涨50%，而别墅则下降了7.7%。

究竟这股趋势背后的原因是什么呢？


经济负担能力 （Affordability）

拿澳洲第一门户悉尼为例，公寓均价位大于为$480,000，别墅均价位大于为$650,000。经过自2008年至今两轮经济危机的洗礼，购房者在指定预算的方面已经更趋于理智，过度借贷的情况大大降低。而$170,000的价位差使更多的准买家愿意放弃别墅的后院花园，将优质区域的公寓纳入自己的购房计划。

出租物业需求 （Demand on Rental Property）

投资者及租客对于近市区学区的出租物业的需求一直保持着强劲的势头，紧张的供需关系不断拉高平均租金水平。而公寓的年租金回报率一般高出别墅两个百分点左右。据澳洲物业检测（Australian Property Monitors）的数据显示，澳洲公寓平均租金水平在过去的5年中年增长率达8.45%，大大超出澳过去5年中洲家庭平均收入仅3.5%的年增长率。相对低的房价配合高租金回报使投资者对公寓项目更感兴趣。

大众观念的转变 （Changing Social Preferences）

在当今快节奏的现代生活中，很多人选择推迟结婚生子的计划，由此一来，低维护的公寓自然而然成为年轻伴侣们的首选。据澳洲人口普查数据显示，公寓单身人口的比例在过去10年内从46%下降至42%，其中主要原因为越来越多的家庭选择公寓作为自住物业。同时有孩子的家庭选择公寓的比例上涨了2%。考虑到10年间人口的增长以及公寓绝对数量的增长，选择公寓的人口基数已成强劲上升趋势。

Gen Y

Gen Y在不知不觉中已取代Baby Boomer那一代逐渐成为社会的中坚力量。Gen Y普遍更倾向于都市生活，喜欢市区。生活习惯使这一代或多或少地延续着大学生活方式，生活品质占有很高的重要性，他们需要更多的私人及休闲时间，更愿意用更高的租金减少交通的不便性。公寓生活与这一代已经紧密结合，同时多数Gen Y人仅有有限的存款，在置业的选择上更倾向于公寓项目。
以上仅为公寓被越来越多人青睐的部分主要原因，随着社会的不断进步和变化，空巢族的日益增多，相信公寓在当今物业市场中的地位将不可撼动。

数据胜于雄辩 买房还是比租房更划算

       买房好还是租房划算，这一直都是一个见仁见智的问题。房产专家Peter Koulizos ( 地产教授 )为此进行了一番数字研究，最终得出结论，就一生而言，买房肯定比租房要划算得多。

首先，按揭供款一般在20-30年内就能还完，而房租却是活多久，缴多久。其次，买房就象是强制存款一样，因为不论怎样，您最终拥有了一份可以安身立命的资产。

在本文所附的图表中，Koulizos对比了买房和租房所需花费的钱。这个表格是基于如下一些前提做出的：

*您从25岁起买/租房，65岁以后退休，活到85岁；

*房产价值为35万元；

*房产以7%的年幅增值；

*您的房贷占房产总值的95%，即贷款额为$332,500；

*第一年您的工资总额为5万元；您的工资将逐年增长，除了根据CPI上调外，还包括未来晋职带来的收入增加；

*您的净收入也计入了您须缴付的税收；

*您的贷款利息在头10年为6.5%，最后20年则为7.5%。您须偿还本金和利息；

*住宅开支相当于应付租金的15%，包括市政费、保险、维修费等；

*最初的租金为350元/周，以7%的年幅增长。

此外，我还想重点说明一下关于买房和租房后经济状况的几个要点：

*在头一年，您的按揭供款（485元）是您净收入（800元/周）的逾一半。在头几年时间里，您会过得很艰难，手头会比较紧；

*30年后，您就将无贷一身轻了！

*头一年的按揭供款和住宅开支会比租金更高，但在10年后，租金则将反超，居上位；

*当您在65岁后退休，您的租金仍将继续上涨，最后超过您的退休收入为止。

雪梨房太贵 首置业者退居雪梨外城

        年轻的单身者若打算搬到靠近雪梨市中心的城区居住，就必须缩小房产的规模。一份最新的数据显示，一名普通工薪族如果要在雪梨买房，要么只能买到一处狭小的城市单间公寓（studio），要么只能在距离CBD至少30公里处的城区买房。
　　独立金融对比网站RateCity的调查显示，如果每周毛收入为1406元，则工薪阶层买家只能买得起一处总值27万4106元的房产。而依靠平均每户1798元生活的夫妻则可买到总值35万零569元的房产。如果两名伴侣的双收入达到2813元，他们可以买到总值54万8212元的房产。
　　信誉评级机构Fitch Ratings指出，虽然房价在过去几年中持续降低，但澳洲的住房可负担性依旧是全世界最低的。该机构的最新报告显示，澳洲房产业主有32%的收入用于支付房贷，相比之下美国和英国的这一比例分别为16%和17%。
　　其中雪梨黑镇（Blacktown）的房产可负担性是全市最低的，去年出售的房产中有85%都处于可负担性价格区间内。西雪梨其他房产可负担性地点还包括帕拉玛打（Parramatta）、宾士镇（Bankstown）和 Merrylands；雪梨北滩的Dee Why去年63%的房产是以可负担的价格出售的。
　　但雪梨东区的情况则完全不同。Laing + Simmons Potts Point地区中介Silvia Vitale称，有些客户甚至连基本的单间公寓都买不起。“现在依旧有些人没有足够的资金进入房市。如果首置业者贷款买房，那么贷方也会要求他们拥有20%的首付款。因此，现在向亲友借钱或两位家庭成员一起买房已经成为一种普遍现象。”
　　雪梨目前仍是澳洲房产最贵的城市，三居室独立房或四居室独立房的平均售价目前为65.6万元。而想以这个平均价在雪梨买到一处房产，买家们必须在距离市中心20公里外的城区寻觅，例如奥本（Auburn）、Sutherland和Padstow。
　　雪梨西区Professionals Real Estate St Marys房产总经理Terry Hansen称，现在有更多首置业者离开市中心，希望在外城找到负担得起的住房。“如果希望找到一套装修精良的房产，让首置业者可以直接拎包入住，那么他们至少准备好35万元。”
　　对于雪梨西区新居民Tara和Daniel Sing夫妇来说，在市中心买到一处独立式住房简直不可能。他们后来在距离市中心36公里处的Bossley Park买到一栋2浴室、3卧室的小筑。
　　24岁的Tara说：“我们知道自己买不起40万元以上的房产，就算是在Bossley Park也很难找到。于是我们把对象缩小至排屋，因为这个地区的独立房都需要装修，我们承担不起这笔费用。”她建议那些预算不多的买家应该开放自己的思维。“如果你手上的钱不多，还妄想买到一栋大房子，那就太可笑了。”

租金收益高: 公寓投资赢取独立房

      单元房正成为一种比独立房更优的投资选择。在过去5年中，单元房价格的年涨幅为1.1%，超过了独立房的价格涨幅。
　　房产研究机构RP Data的数据显示，单元房价格在五年中的总增幅达到5.62%。在截至2012年12月31日的五年中，澳洲州府城市的单元房年度平均收益率增长了2.9%，而独立房价格的增幅只有1.8%。
　　RP Data资深调查分析师库舍尔（Cameron Kusher）称，在很长一段时间以来，独立房的价格增长都超过了单元房，不过过去五年这种情况却出现了逆转。
　　库舍尔称，这是由多种因素造成的。“可负担性是个关键因素，尤其是在独立房均价比单元房高出16.5万元的雪梨市场中。”“很多人还是希望能住在独立房中，但他们不得不在现实面前退步，选择单元房。”
　　他表示，单元房的自住房业主可以住在更靠近市中心的地方，而若他们以同样的房款来购买一处独立房，恐怕要搬到外城区居住。单元房投资者还能获得比独立房更佳的租金回报率。
　　据库舍尔称，州府城市的独立房毛租金收益为4.2%，而单元房的毛租金收益则达到4.9%。
　　雪梨与墨尔本
　　不过，在雪梨和墨尔本这两个澳洲最大的房市中，独立房和单元房的价格表现却出现明显的不同。
　　在雪梨，单元房的表现已经明显超过了独立房。雪梨独立房的价格增长在过去五年中为2.7%，单元房的这一数据为3.6%。
　　但在单元房供过于求的墨尔本，单元房和独立房价格增幅之间的差异则较小。墨尔本独立房价格年增幅为3.3%，相比之下单元房的这一数据为3.9%。
　　库舍尔称，墨尔本房市中还将出现更多的单元房，尤其是在Docklands和Docklands的开发案完成后。“考虑到墨尔本的单元房供应过度，我们很有兴趣知道未来五年单元房市场的表现能否继续优于独立房。”

Penrith: 澳洲50大投资地产热区之一

        澳洲新50 大地产投资热区现已出炉，但堪培拉却不在其中，取而代之的是塔斯纳尼亚的富兰克林市。新州榜上有名的投资热区有11处，但都不在行政区附近。位于悉尼外围的Blacktown和Penrith之所以能被选为投资热区的原因包括两市的房产负担能力和房产资本增长的潜力，如移民人数、收入增长和房产升级等。
         房价在20~25万澳元之间的房产，它们的投资潜力依然可观，因为投资商们仍能从这些房产中获得一定租金收益以支付房贷和其他投资成本。有调查显示，堪培拉市房产的进入门槛过高以至于投资商们纷纷却步，投资商们最中意的投资对象是房价低于30万澳元的一类房产。除此之外，堪培拉市的房价在过去的十年间一直处在低增长的水平，这大大降低了投资者的购房欲望。
        RP Data的资深调查分析师Cameron Kusher指出，2002年底堪培拉市房价增幅高达15.3%，但最近五年的房价增幅却已降至2.3%。1997年12月~2002年12月堪培拉市房价年均增长率高达15.3%，居全澳首位；但2002年12月~2007年12月堪培拉市的房价年均增长率就只有9.4%；2007年12月~2012年12月堪培拉市的房价年均增长率更是降至2.3%。Cameron认为，下一个五年期堪培拉的这一下降趋势或将再次上演。

2013年澳洲房价、房租齐看涨

        澳洲央行2月份发布的货币政策声明透露，2012年澳洲家庭资本净值已开始徐徐上升，后半年澳洲房价也已开始转颓为兴。具体数据如下图所示：

        住宅类房产空置率在2%左右，依然较低，房屋租金也因此迅速上涨，同期通货膨胀率的上升幅度甚至在其之下；同样看涨的还有租金收益率。具体数据如下图所示：

        全澳范围内，房产租金年增长率在4%左右。过去的几年里，澳洲房产租金增幅已经超过了同期的房价增幅，以至于澳洲房产租金纯收益率已升至4.75%（珀斯房产租金纯收益率则高达5.5%）。具体数据如下图所示：

文章来源：http://www.propertyobserver.com.au/trends/australian-household-wealth-rising-as-house-prices-and-yields-lift-rba/2013021159247

Greenhills: 住宅区售房如火如荼

        Greenhills住宅开发区现已公开出售，住房加用地的总体花费不到100万澳元；地皮起价69.5万澳元。澳洲地产（Australand）是该住宅区的开发商，目前已售出地皮136块，仍有100余块待售中。住房则正在施工兴建中。
       Greenhills的占地面积相当于半个世纪公园（Centennial Park），这里有一块91公顷的公共用地，里面灌木林立、小路交错、公园幽静。此外这里离海滩只有短短的400米。

        在Greenhills住宅区选购房产的买家大多成群结队，其中Sutherland Shire的居民占大多数；还有一部分来自悉尼北岸和东部郊区；还有一对来自Wagga Wagga的夫妻也在这里安了家。

如您对本篇新闻和在澳买房自住或投资有任何疑问，可Email您的问题至：elton@gorich.com.au Mobile: 0416 289 938 Elton

澳洲房产市场2013年将出现转折

       RP数据中心调查指出：澳大利亚的房地产市场预计将于今年复苏。该中心昨天公布的一月份房价指数显示：除达尔文外，澳洲所有首付城市房价在2013年1月份都出现上涨。
在所有的房价上涨城市中，布里斯班、悉尼和珀斯是上涨速度最快的，分别上涨2%、1.8%和1.7%。将八个省会城市房价汇总之后发现澳洲房价一月份整体上涨1.2%。

      另外，本周澳大利亚房产研究所和澳洲物业监测中心联合公布的数据显示：澳洲的房产市场整体有所改善。

       RP数据中心的研究主任Tim Lawless认为：这一结果表明，澳洲2013年年初房产市场强势回归，这是一个好兆头，澳洲的房产市场将在年中迎来全面复苏。

      Tim Lawless说：“我们预计，伴随着CPI和工资的上涨，到今年年底，澳洲房价增幅在3.5%到4.5%之间；到那时，我们或许可以说，澳洲房地产市场已经全面恢复，因为那时的房价将和2010年峰值持平。”

     一月份房价的上涨几乎可以完全抵消2012年底的下跌，悉尼住宅性房

房产投资选址黄金准则揭秘

        你对地理位置的选择在你投资房产时起到关键作用，因为这与你个人的经济状况和愿意承担的风险水平密切相关。在你做出投资预算之后，以下的这些事情你必须认真考虑：

经济基础：你应该选择未来前景好的地区，是否有良好的前景你可以通过人口增长速度，地方工业发展程度，工作机会多少，新开的超市和连锁店的数量，空置率高低等指标来衡量。

空置率: 较低的空置率通常意味着经济发展强劲，但房产市场的发展未能赶上其步伐，通常这样的地区需求会比较强劲，所以在选择投资地时应该选择靠近人口中心的地方。

交通便利程度：你未来的租户通常需要交通便利，他们希望住的地方到学校、购物中心、餐饮中心等地方有便利的交通设施，这些基础设施完备的地区租户的需求也相对强劲，而且可以承受的最近水平也相对较高。

避免情感冲动：你应该从租户的立场去考虑问题，避免因为个人的偏好去选择购置房产，你应该考虑周边社区居民的收入水平和会在该地区租房的租户的租金承受能力。

要有长远目光：一个地区今天的状况和明天可能存在很大的差别，所以你在选择投资地区的时候应该有长远目光，应该小心投资相似度高的房产，因为这些在你未来出售或者出租房产是会成为你的“劲敌”。就像苹果公司已故的史蒂夫•乔布斯所说的那样，创新和独特的品质可以提高你所提供商品的市场化程度，可以让你未来的长期收益更高。

多样化：如果你居住在Newcastle，并且在该地区购置用于投资的房产，那么当经济出现波动时，你所要承受的风险就非常大，就像著名的“不要把鸡蛋放在同一个篮子里”的投资理论所说的那样，你应该学会投资多样化，最小化你需要承受的风险。

物业管理：如果你自己没有时间和精力亲自管理你的房产，你需要在你熟悉的地区购置房产，然后选择合适的资产管理经理帮助你搭理；不要小看这些，因为即便是在很好的路段、很好的房产也可能因为管理不善、维修成本过高而亏钱。

英文版：http://www.news.com.au/realestate/investing/location-rules-roost-when-buying-property/story-fndbarft-1226573500521

如您对本篇新闻和在澳买房自住或投资有任何疑问，可Email您的问题至：elton@gorich.com.au ;

悉尼男子27岁赚得房产72处

       Nathan Birch现年27岁，但他已经在西悉尼和新州其他地区拥有了价值1000万澳元的房产。13岁的Nathan就梦想拥有一处自己的房产，之后他还立志在30岁时达成100套房产的终极目标，为此这个年轻的小伙子早早地开始了兼职、存款。等到自己18岁时，Nathan就开始朝着个伟大的目标一步一步地迈进。现在他的资产净值已经达到500万澳元，而且他手上的这72处房产每年还能给他带来20万澳元的纯租金收益。

       Nathan13岁时就开始阅读《Homes Pictorial》杂志，即使每天做两份兼职他也坚持上网查看各类地产交易信息，几年下来它已经查看了不下1000场的房产交易了，这些知识储备为他日后的买房卖房奠定了坚实的基础。17岁毕业后Nathan就找了一份地产代理的工作，期间他一直在为他的第一处房产存钱，后来他还找了一份为某汽车杂志卖宣传广告的全职工作和一份在酒吧的兼职工作。

Nathan Birch

        Nathan 18岁时就已经算得上是Mt Druitt地区房产市场的专家了，他自己在这里以24.8万澳元买下了一套三居室房产，之后他就将房子租出去了，为的是早日买下他的第二处房产。半年后Nathan已经将这套房产升值为35万澳元，之后他就一直沿用这种办法，即买房、出租、再买房、房产升值、再买房，21岁时，Nathan就已身价百万了。
       2009年Nathan手中的房产数量已经达到14处；2010年则已达到25处；2011年则迅速增至50处；2013年估计可以完成100处。
       最近Nathan买下了一处位于凯利维尔（Kellyville）的农舍，并准备将其重建为两套房产，一套自己住另一套则外租。今年他的另一个计划是在The Hills买下一块地来建自己的梦想之家，这套房子预计分两层建造，共有10间卧室，另外还将有一套三居室的客房和一个循环车道。至于自己现在的这两辆尼桑跑车，Nathan计划将它们换成一辆兰博基尼（Lamborghini）。