2014澳洲省会房市仍會漲 只是趋向溫和

        在經過了春季房市的強勁增長之後， 2014年房地產價格預計還會有適度的上升，特別是指悉尼、柏斯和布里斯本。根據澳洲房地產觀察網發佈的「2014年各省市場報告」，預計獨立房中位價將增長3%到5%。 

        據悉尼晨鋒報房地產報導，APM公司的資深經濟學師威爾遜（Andrew Wilson）博士指出，2014年省會城市住房市場的前景仍會是經濟活動下滑與房價普遍溫和增長的交織。 「明年初，我們會看到失業率上升，而失業率總是房價（增長）的一個障礙。」

        威爾遜博士稱，省會城市的個人表現將反映當地的供需影響。

        他說：「悉尼市場還有很大的活力。」「今年悉尼會增長約12％，會在本年度消散，到明年將下降到5％至7％之間。」

        相對而言，威爾遜稱布里斯本的房產市場會在2014年上漲。 「在那裏經濟改善是關鍵。 澳元走低將活躍昆省經濟，即能帶動布里斯本的房地產市場。 」

        布里斯本中心區LJ Hooker房地產公司持牌人貝桑科（Des Besanko）表示， 布里斯本的市場已呈現出改善的跡象。

        「首先，你不會馬上看到價格增加，卻能看到的是對房源的吸收，看到房產上市的天數在減少，」他說。

        布里斯本、柏斯和達爾文的獨立房中位價預計將在2014年上漲5至7％；墨爾本也有望合理增長，與全澳平均房價增長的數值看齊。 

        威爾遜博士說：「在墨爾本，今年帶動了市場很多東西的是市場信譽，在100萬澳元與200萬澳元之間的房產，特別是在內東區。信譽市場仍低於先前的價格高峰值，所以仍有價值機會，…… 這將推動市場進入秋季。」

        然而，威爾遜博士預計秋季直至明年年中，市場活動將會是溫和的。 

        墨爾本市場已有顯著增長，但專業人員Whiting & Co公司的主任科爾（Dannie Corr）認為，墨爾本只是在其週期的開始階段。

        他說：「在我看來，我們已經走出了一個非常低的基點，並已經有兩年沒有增長。 只是到了今年的下半年，我們才開始在市場上看到一些更令人興奮的東西。」

        坎培拉和阿德萊德的預測表現最差，失業率和當地不斷惡化的經濟條件拖了兩座城市的後腿，預計這兩座城市在2014年的增長將在0至3％之間。 

        而霍巴特的房價增長前景卻較為樂觀。威爾遜博士表示，由於該城市經濟活動的出現了緩慢復甦的跡象，預計房價增長能夠達到3%至5%。

了解房子或房子所在区的“正常特征”

       什么是“正常”呢？就是符合标准、常见的类型、常规的或者很平常的。 

        在我的房产职业生涯中，我总是被称为不正常的。我不擅长让自己看起来符合标准，我从来不打领带，对房子和业主更感兴趣，而不是费用。我讨厌销售会议，参加研讨会的时候喜欢抠指甲。但是我想谈一谈“正常”，不是就房产中介而言，而是对区域而言，尤其是郊区。

        了解一个区域的正常元素可以帮助到你，无论你是房东还是购房者。这意味着可以不用浪费时间寻找该区房子所不具备的特点，或者过多房子的某一负面特点，事实上这在该区很常见，根本不是什么大问题。

 

        想象你是购房者，你看到你真正喜欢的房子，而且很适合你，但是后院太狭窄了。如果想要改变这点可能又很破费，你可能不介意钱的事，但是你会担心将来卖房子的时候，购房者们可能会不喜欢。首先要调查周围其他房子有多少是有狭窄的花园的，如果说超过三分之一，那么你就不必担心花这个钱了。这要花多少钱呢？这会比有着大院子的类似房子花费要少一点。

        如果很少有房子院子很窄，这套房子是个特例，那么你就要花上一笔钱整治整治了。

        这种规则可以运用于任何一方面，从主干道位置到电线、铁路线甚至是航线。还可以用在建筑风格、房子的规模、地块或者朝向。

        这些“正常特征”可能是好的也可能是坏的。在一些区，过半的房子都可以看到丛林的景色，因此就房价和吸引力来说，这一点就没多重要了。如果一个区丛林景色很少见，那么这将会是很积极的一个影响因素，作为买房者，您会很乐意多花这笔钱。

        如果你知道该区的特色是什么，你的调查也会是有帮助的。想要在山区获得一块平坦的地块，或者在该区新房产区获得一套特色房——这些都是走极端路线。但是你会发现有多少人仅仅因为对当地缺乏认识而选择了普通的房产。而且任何一个中介都能告诉你，如果购房者不了解一个区域应该是什么样的预算情况，将会浪费很多时间。

        尽管这很讽刺。大多数房子被一个区域的“正常元素”所影响——即是是不受欢迎的负面元素——这一元素越普遍，就越能让人接受。虽然很奇怪，但却是事实。

        作为房东，你需要知道你所在区为人所接受的元素或者说正常的元素是什么。知道这些可以降级担忧，避免浪费金钱改善不必要的方面。

        也许你是新的区域的一位卖房者，很多房子房龄不超过10年，你附近有很多新房子正在出售，你该怎么办？

        这种情况下，外观和设施就是王道。你需要翻新房子，到展出房四处查看，这样可能会有用。然而你可能住在一个历史更悠久的区域，你有10来岁的孩子，你觉得自己的房子有点过时了。但是你会发现其他类似的房子要么没有翻新厨房就上市，要么设计不怎么让人舒服也上市了，那就是说你不用太担心翻新的问题。

        你可能要担心的是没有查看，或者市区没有停车位？你需要知道这是否是负面影响，或者是不是普遍问题，市场上的购房者根本不在乎这一问题。当然你的价格要合理，但是没有停车位在你所在区不是什么大问题的话，你就没有必要担心了。

        我总是听到老单元房的房东们担心他们的公寓没有阳台，而新的公寓都有阳台。你可能会发现市场上较老的单元房都是没有阳台的房子，突然这就成了正常的情况，不再是负面的了。

        因此，购房者和卖房者们只要去了解该区域，了解什么是普遍接受的正常情况。要将这些分好“好的方面”和“坏的方面”两类，了解出版物上的房产部分内容，上网或者与中介了解你的房产类型、区域特征和市场。你可能会惊讶于所谓的“正常”。

新州土地价格破1万亿 悉尼内西区成焦点

        房价上涨推动了土地价值，使得新南威尔士州所有土地的价值首次突破了1万亿大关。

        新南威尔士州的土地价值是新西兰整体经济总值 2070亿（澳元1900亿）的五倍。

        在土地价值的上升逆转为去年同期的广泛下降，而今年进一步上涨，预计随着需求推动房价进一步提前。

        在经过一年的降价之后，新南威尔士州的土地价格终于逆袭上涨，随着房价受到需求的进一步推动，土地价格今年预计会再次上涨。

        对于一些房产投资者来说，这或许会提升他们的土地税流动性，一些地方议会在考虑利率上升时可能也会把这个考虑进去。

        在强劲的房产需求中，悉尼内西区再次成为市场的焦点。

        一年前，悉尼土地价值上涨主要是受到Strathfield的带动，其次是Marrickville。

        在刚过去的一年，这个上涨势头往西扩散，曾经无人问津的Auburn土地价格上升16.1%。像Ashfield，Marrickville这样的郊区，和城市外围的Ryde都有创纪录的增幅。

        五年来内西区一直是土地价格上涨的主导地区，这反映了悉尼该地区下降的房价和更靠近市中心的偏好。

        Marrickville的土地价格在过去五年中暴增30%,领先Burwood的27%，Ashfield 和Botany Bay的25%.

        这股涨势还蔓延至Parramatta，这主要反映在当地的住宅土地中间值不到40万的事实上，与附近的Auburn差不多。

        "很多想要在靠近市中心的地区购房的人在发现公寓价格太贵之后，转而考虑一些更远地区的房子。"新南威尔士州的Valuer General 总估价师Philip Western说，"比如，Auburn就是一个房产可负担性城区。当地房地产价格比较低 - 因此比更广大的市场上升更快。"

        还有悉尼和墨尔本这样的高端市场的土地价格变化极小。北悉尼，Waverley和Randwick出现的生机都被Woollahra和Manly的萧瑟所抹灭。

        另一方面，土地价格更低的地区更受欢迎，这也是内西区市场如此强劲的原因。整体而言，土地价格都上涨了。

        这导致像Auburn这样的有便捷公交系统，和Parramatta一样靠近M4和James Ruse Drive的地区获益匪浅。

        Auburn Greg Okladnikov的Starr Partners主管说，"Auburn一直都是一个很强劲的市场。”

        “这里有医院，旁边就是Olympic Park，而且当地就业选择也不错。我们还注意到了一些变化。比如说，Lidcombe出现了越来越多的咖啡馆和餐馆，该地区正在发展成为一个城区。"

        Mr Okladnikov说，"我们的很多买家都想在Ashfield 和 Burwood购房，但那里的房价涨得太快，所以他们只能向西寻找有良好交通连接的城区。"

        “基础设施完备...靠近学校和工作场所。”

        "Parramatta的增长意味着周边地区的房价也将被带动。"

        增幅最大的是Brewarrina和Central Darling地方管辖地区，土地价格已经翻倍。但即便如此，Brewarrina土地中位值也不过为1.3万，Central Darling为1200元。Coonamble上涨50%，达2.1万元。

        悉尼市的土地价格或许在上涨，不过在高端房市，土地价格上涨很小。

        Woollahra的土地价格甚至下降了3.1%,但中位值仍有123万，在上涨最高地区占据了一位。

        Mosman的土地价格中位值上升1.6%，达130万。

        在过去两年里，Woollahra的土地价格下跌了10%多,远远低于2007-08年巅峰时的147万。在Mosman,去年地价上涨3%抵消了前面的跌幅，使得该区轻松超过了Woollahra.

澳洲发展公路和铁路项目的两大不利因素

       据企业领导者称，高昂的工资和上升的建筑成本阻碍了那些有助于提振经济的新道路和铁路项目的发展，他们正在向政府施压，敦促其解决该问题。

        在过去十年里，建筑成本一路攀升，工资和薪水上涨74%,但生产力增幅却放缓，这再一次引发了工地改革的战争。领航的企业联合起来反驳此前的抱怨，建筑公司和行业领导集团警告"高成本经济"才是剥夺社区所需的新建基础设施的罪魁祸首。

        承保公司McLeod Rail的总经理Mary Thompson指责政府规定不仅束缚了员工，并使项目建设陷入了一种“官僚且懦弱”的局面。

        总理Tony Abbott专门设立的公开基础建设开支的意见箱昨日便接到了这些存有顾虑的问题。

        行业领导集团代表的是建筑公司，民营承包公司和交通运输公司，都一致斥责政府对工地的规定有很多不必要的标准，而这些标准导致了建筑成本剧烈上升，甚至包括堪培拉在内的全国各州都有出现建筑资金不足而停工的现象。

        澳洲工业集团Australian Industry Group说，"毫无疑问，因为在建筑行业里有许多叫人无法接受的劳资关系规定，所以建筑成本显著提高了。"

        近年来，整个建筑行业的生产率正在下降，但却想要更高的工资。“在澳洲，建一座医院的成本要比在德国和美国高出25%。”该公司说，近年来，建筑工人的薪资增长速度超过了通货膨胀率，也超过了其他行业的加薪水平。但劳动生产率却暴跌至1.5%——几乎是1990年代末水平的一半。

        建筑业的顾虑给艾伯特政府进一步施压，要求其放开繁杂的行业法规，以降低建筑成本。

        澳洲工程师协会Engineers Australia对此提出反驳，并质疑澳洲商业理事会Business Council of Australia和其它行业集团所提出的澳洲建筑成本远高于美国的论断。

        Ai Group对Coalition引入澳洲建筑与建设委员会的计划表示欢迎，但同时也希望对劳资关系进行改革。

        ACTU主席Ged Kearney对The Australian说，尽管建筑行业有所呼吁，但工资增长缓慢，生产力水平有所增长。

        “总会有人呼吁废除那些保护工人的法律，一个完全自由的市场就会出现这种恶性循环，就像在美国，被奴役的工人们拿着3元以下的时薪维持生计一样，”Ms Kearney说。

澳洲低利率刺激了房地产 带动了营建许可增加

        随着低利率继续刺激房地产行业，房屋建筑许可猛增是经济增长的一个令人鼓舞的迹象。

        据澳大利亚统计局在周四表示，澳大利亚各地的11月份新房批准建设下跌1.5％，但在到11月的过去一年里上涨了22.2 ％。

        地方议会已经批准了11月的16396套新房建设。

 

        由于私营部门的公寓和排屋批准下降9.7％，这个月度数据受到了拖累。

 

        然而私营部门的建筑许可上升了6%。

 

        “这是我们在过去的一年中看到的最大增长，在新南威尔士州和维多利亚州的增幅很大， ”澳洲国民银行资深经济学家斯皮罗斯·帕帕佐普洛斯Spiros Papadopoulos 说。

        “这是一个令人鼓舞的迹象，鉴于在最近几个月的大部分涨幅都在私人公寓的批准上。”

        “一套住宅，一栋房子产生的就业机会要比一间公寓多很多。住房审批增加的6%对经济复苏和就业及消费的影响比公寓增长的6％要好得多。”

        “这些（数据）将提高储备银行的信心，我们将开始看到一些更好的住宅投资数据，这将有助于在未来一年或两年支撑投资前景。 ”

        汇丰银行HSBC首席经济学家Paul Bloxham说，这些数据显示，非矿业部门正在加强，这会有助于经济调整。

        “在过去一年的建筑许可上升，预计将开始增加住房建设数量，在未来几个季度支持国内生产总值的增长， ”Mr Bloxham说。

        “比平时更滞后的审批上升和建设回升可能反映了在过去一年中，大部分的审批增长一直是中等密度的住宅（包括公寓），这种住宅较独立式住宅，一般需要更长的时间才能完成。”

        “我们继续认为澳洲联储在这个宽松的阶段将不需要进一步削减利率，而利率可能需要在2014年后期才上升。 ”

 

布里斯班或将击败悉尼墨尔本 成最强房产市场

       据Raine & Horne称，布里斯班的上涨将超过7%，在2014年将是澳洲最强的房地产市场。

        去年，布里斯班落在悉尼和墨尔本之后，他们相信随着供应紧张和不断增长的需求，布里斯班占尽天时地利必将卷土重来。

        昆士兰州Raine & Horne的总经理Steve Worrad表示，虽然在节日期间市场活动已经放缓，布里斯班时常报道，在上市房源减少60 ％多的情况下，与去年同期相比上涨了25 ％。

        “在2013年，南方省会城市的房地产价格非常强劲，例如悉尼的平均房价在66.5万和71.2万之间，而布里斯班的平均房价是一个负担得起44.5万， ” Worrad说。

        他指出，位于Cleveland，Masthead Drive，52/2的一套两居室的现代化公寓的新房源， 他们预计将卖到30万到32万。据 RP Data的数据指出，它于2011年12月售出时价格为26.2万。

        “虽然吸引了当地人的兴趣，墨尔本退休人员已经向我们询问了这间宽敞的公寓，这是有道理的，因为它位于抢手的Raby Bay Marina码头，在街道的尽头有一个海滩和优良的河栈道， “他说。

        他预测，飞近/飞出的工人也将不断增加布里斯班的人口，无论他们是在矿山或投资银行工作。

        在2013年，布里斯班的New Farm表现的特别好。

        这建立了昆士兰州经济部门的信心，与澳洲统计局的数据显示，住宅批准趋势将增加4.9％，2013年十一月份零售营业额上升0.5 ％。这可能有助于Raine & Horne指出的目前缺乏的供应的增加。

        代理财政部长和贸易部长John McVeigh说，他们削减了繁琐规则及业务成本，以帮助昆士兰创造就业机会，加快建筑许可建设。

 

下一站炒楼去哪儿 2014全球置业趋势预测

          根据美国商务部发布的数据，2013年9月美国房屋销售量达到35万幢，是2012年4月以来的最低点；10月，销售出现强劲反弹，成交量达到44万幢，较前一个月增长了25.2%。“房价和房贷利率均现增长，这一增长趋势难能可贵。”皮尔庞特证券首席经济学家史蒂文·斯坦利表示。

        美国：价值回归

        虽然美国是金融危机的发源地，但身处美国的华人已率先感觉到经济的春天正在来临。

        根据美国商务部发布的数据，2013年9月美国房屋销售量达到35万幢，是2012年4月以来的最低点；10月，销售出现强劲反弹，成交量达到44万幢，较前一个月增长了25.2%。“房价和房贷利率均现增长，这一增长趋势难能可贵。”皮尔庞特证券首席经济学家史蒂文·斯坦利表示。

        与此同时，美国空房存量已降至自今年6月以来最低水平，包括霍夫纳尼安建筑公司副总裁大卫·瓦力亚韦丹在内的多数建筑商普遍看好未来楼市。

        另据美国媒体报道，美国住宅市场房价由于经济回暖，购买力回升，近一年来持续上涨，同比增长12.4%左右，而其中拉斯维加斯涨幅最高，达27.5%，而洛杉矶、旧金山及圣地亚哥均有20%的涨幅，这一涨幅仍将持续。

        一位海外购房顾问说，2008年底，美国很多城市的房价在持续暴涨几年后开始下跌，不少地区房价下跌30%甚至更多，有的已跌至2000年初的水平。相对而言，美国目前的房子已极具投资价值。

        不过，该人士警告称，在进行“美国房产投资”前，应该了解最新的美国投资移民条件、申请步骤等详细政策，切勿因盲目投机而上当受骗。

        加拿大：稳中有升

        作为美国的邻居，加拿大可谓“近水楼台先得月”—美国经济的复苏，也带动了加拿大的经济回升，该国房价也开始步入上涨通道。

        根据中央第一信贷联盟(Central 1 Credit Union)所做的预测，到2016年，安大略省房价每年的涨幅约4%，多伦多市房价则是以每年4%至5%的幅度上涨。

        中央第一信贷联盟首席经济分析师Helmut Pastrick认为，对楼市泡沫及价格崩盘的担心都是多余的。他同时预测，未来25年人口增加与土地供应限制会使多伦多房价倍增。

        在加拿大，不同的省份和地区、城市甚至小区之间，住房状况差别可能很大。若仅是作为投资，在购房之前，首先要确定自己能够负担的价位和房屋所在地段等。而若想居住，还必须雇佣专业人员对房子进行详细的检查评估，由于加拿大人工贵，效率较低，一旦暖气、管道坏 了，等待修理的时间可能会很长，且账单金额也通常不菲。

        据不完全统计， 目前多伦多、温哥华 、马克汉姆、列文治、卡尔加里、本拿比、蒙特里尔、密西沙加分别位列华人热门投资地第一至第八位，而多伦多地区的房价在1万元/平方米至3万元/平方米不等。

        英国：租赁旺盛

        作为金融危机最大的受害地区，欧洲的房价也有望“柳暗花明”。

        英国皇家特许测量师学会(RICS)发布最新楼价指数显示，2013年11月房价创2002年6月以来的最高位，3个月的楼价预期指数也创14年来的新高，预计2014年房价还将继续上涨。

        在后金融危机时代，伦敦兼具成熟、安全的市场特性，国际买家已占伦敦高端住宅买家总量的39%，其中85%的国际买家在伦敦居住或工作，因此不存在炒作的现象。

        目前英国政府对海外买家持有英国房产及其转售均不设限制，也不限制海外买家申请贷款。同时，英国目前的税收政策也不对海外买家征收资本利得税，根据具体情况，还有多项税收减免的优惠政策。

        伦敦房产的长期升值潜力之所以被投资者看好主要是由于和中国的一线城市一样，伦敦可供开发新房产的土地资源已非常有限，一直处于供小于求的关系之中。而值得一提的是，伦敦的租凭市场需求旺盛，供求量之比近乎5∶1，而平均年租金回报率高达5%至6%，是目前中国北上广等城市的两倍，这对于投资者来说非常诱人。

        西班牙：政策“诱人”

        即使是深陷债务泥潭的西班牙，近来也看到了经济复苏的“曙光”，这一点在其房价上得到了充分的体现。

        为了解决经济困境，西班牙政府可谓煞费苦心。其近期推出的“新移民政策”引起一阵轰动，而它的目标也直指以中国为首的投资者们。2013年9月，西班牙政府出台了一系列新移民政策，希望吸引更多的外资来缓解经济压力。其中包括在西班牙购买价值50万欧元(约合人民币415.28万元)的房产， 就可获得西班牙的合法居住权一项。而获得西班牙的合法居住权可以随意畅游欧盟的所有国家也成为其宣传噱头。

        据了解，目前西班牙房价平均在1600欧元/平方米以上，16万欧元可以买到100平方米左右的住房。“该出手时就出手，等待的话，再便宜的房子估计也轮不到中国移民去抄底了。”华商移民专家预测，西班牙房产很可能迎来契机，建议投资移民人士抓住抄底良机。

        即使如此，许多购房者还是更倾向于美国、加拿大、澳大利亚等老牌移民国家，这些国家在福利、教育及生活方面有更可靠的保障。

        澳大利亚：涨幅约5%

        作为中国人最想移民的大洋洲国家，虽然近年来由于金融危机导致铁矿石等资源价格猛跌，但在中国购房者的推动下，澳大利亚经济正享受着房价上涨带来的“狂欢”。在过去一年里，澳大利亚悉尼市的房价增长了12%，而墨尔本也上扬了8%。

        澳大利亚资深经济学家韦尔森(Andrew Wilson)说，“受到60年来最低利率水平的影响，澳大利亚房地产市场在2013年持续复苏，独幢房产的中位价上涨5%。2014年的涨幅应该也会在5%左右，但是各个州府城市的房价增长会有所不同。”

        韦尔森预计，悉尼、珀斯、布里斯班和达尔文的房价涨幅将位居前列，预计独幢房产的中位价将上涨5%至7%，而霍巴特和墨尔本将经历3%至5%的上涨，阿德莱德相对落后，只会增长0到3%。

        在业内人士看来，尽管有一些负面因素影响2014年房地产市场的活跃，但澳大利亚有关部门会采取相应措施维持和推动2014年房地产市场发展，如进一步减息或放宽海外房地产投资的政策等。

        目前墨尔本地区的房价在1万元/平方米至2万元/平方米不等。在澳大利亚，有很多人选择租房以减小贷款压力，所以出租房是一个很好的市场契机，在投资澳大利亚房产时不妨往投资出租房方向考虑，也许能获得不错的收益。

        日本：投资拐点

        相比欧美市场较稳定的投资空间，包括日韩在内的亚洲楼市对于投资者的吸引力就显得较弱一些。复旦大学经济学院副院长孙立坚指出，目前整个亚洲房价都处于高位，投资风险比欧美要高。

        在日本东京的较好地段，房价高达10万元/平方米。日本土地研究所的最新数据显示，东京都地区的新公寓均价在7月同比上涨 12.2%。“安倍经济学”为日本停滞逾十年的房屋市场注入新生命，手持巨资的外国投资者再次进军东京地产市场，当中不乏包括中国香港的有钱华人买家。

        近年来，日本楼市对中国内地投资者的吸引力远不如中国香港和新加坡，但这一切在2014年可能会迎来拐点。朗伯德街研究公司的经济学家比米什 (Freya Beamish)在一份报告中写到，“中国的个人投资者似乎开始试水日本房产市场，这一趋势在中国放开资本控制后会得以强化。”“黑天鹅效应”毫无征兆地降落日本，令日本原本“一潭死水”的地产市场，变身成为亚洲资产泡沫的少数受益者。

        值得一提的是，日本成功申办2020年奥运会也为日本楼市注入了一剂强心针。房地产商2013年8月大力推盘，东京和周边地区开售的住宅公寓， 按年激增53%，创1996年以来最劲的同月份升幅。楼市复活，就连地产股也跃升了，2013年以来东证地产指数狂升53%，自2010年初以来升逾一 倍，跑赢东证指数的29%升幅。