有很多投资房产的朋友都有过这样或者那样的考虑, 其中比较常见的一种就是在买新房和旧房之间犹豫不定. 本节中, 我就这个问题为大家做以分析.
租金回报
作为投资房两大利润来源之一的租金回报, 它的重要性是不言而喻的. 如果租金回报好的话, 不但能够与贷款利息等支出打平, 还可能每周有净现金收入. 这个分水岭在租金回报率 5.2%. 租金回报率是指每年的租金收入总合除以房屋购买价乘以 100%. 如果租金回报率大于等于 5.2% 的话, 就有可能出现净现金流收入.
从市场整体上来看, 同等价格的新房和旧房相比较, 新房的租金回报率会高一点. 对此最简单的理解就是, 租客花同样的钱, 更喜欢住新房.
资本增值
在房产投资里面, 利润最大的就是资本增值 (买卖差价) 这一块. 据统计, 同一地区同类型的新房的增值速度会比旧房快一些. 简单一点的理解就是, 房子越新, 租金回报就会越好, 从而也越容易脱手.
除此之外, 相对于投入来说, 楼花在建筑期内的资本增值也是非常可观的. 举一个简单的例子. 买楼花的话, 一般情况下首期只需支付相当于购买价格 10% 的现金. 这笔钱可以放在银行里面生利息. 按照年利率 3%, 楼花两年完工, 购买价 50 万来计算, 首期只需要放在银行 5 万, 在 2 年后就可以收到 3 千多元的利息. 另外假设房产每年的增值是 4%. 那么在 2 年之后, 房产的价格就涨到了 54 万. 那么, 投资总额为 5 万, 2 年内的收益是 4 万 3 千. 这种投资收益的速度是相当快的. 这种情况在旧房中并不存在.
迁入费用
购买旧房之后, 新房东通常要对该房进行适当的维修和装修. 比如说地毯老化需要更换或者墙皮脱落需要重新粉刷等等. 这笔费用少则几千元, 多则上万元. 新房不涉及这种费用.
首次置业
这是第一次买房者的福音. 凡是有永久居民或者公民身份并且第一次买新房 / 楼花的, 都可以在相应条件下享受首次置业津贴和印花税减免. 这项 ”收入” 最多可达 3 万 5 千澳元左右. 旧房不适用任何补贴.
投资者
如果是投资新房, 政府会给出 5 千元的补贴. 这一点不适用于旧房.
物业费用
在相似条件下, 旧房的物业费用往往比新房要多. 这一点是所有投资者的共识. 随着房屋的老化, 需要维护和修理的东西会越来越多, 也会越来越昂贵. 比如说, 一个在 Kogarah 的 40 年老 Unit, 三层楼, 没有电梯, 2 房物业费用要 1 千多, 因为总是有漏水和安全问题. 新房基本没有此类问题.
折旧
这是一个会计概念. 折旧越多, 个人所得税的抵税额就越多. 比如说房子今年的折旧是 2 万澳元, 投资者今年的个人收入是 8 万元. 那么在年底计算个人所得税的时候只算 6 万的所得税 (8 万减去 2 万). 这一项折旧就给投资人省去了 6 千 5 百元左右的个人所得税 (按照税率 32.5% 计). 所以折旧越多越好. 一般情况下, 新房的前五年折旧非常多. 如果是旧房的话, 折旧一般很少.
综上所述, 从投资方面来讲, 买新房要比买旧房划算.
其他
保险
一般情况下, 新房 / 楼花建成后, 开发商给与 3 个月的检测期. 在检测期内, 如果买家发现任何房屋问题, 开发商马上处理. 所有电器都有厂家给出的 1 年的质保期. 另外整个大楼会有 7 年的保险期. 以上各点对旧房基本不适用.
历史
尤其对相信风水或者有忌讳的人, 这一点也是需要特别注意的. 因为时间比较久了, 旧房里面发生过的事情没有人说得清. 在交易的时候, 有些中介也不会说明之前在这栋房子里面发生的事情. 新房没有这方面的顾虑.
建材
新房所用的设计, 材料和技术都是最新的, 这有助于降低成本, 提高安全性和舒适性. 对于旧房来说, 材料会随时间老化带来诸多安全隐患.
虫害
“夜夜与虫为伴”, 住过老房子的朋友都深有体会. 蟑螂等虫会从门缝, 建筑结构空隙, 下水管等等爬入房内, 虽然不至于对人造成过多伤害, 但是总让人心里感到不舒服. 这种问题在新房子中很少存在.
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